Crédit immobilier : Et si la solution était d’emprunter à taux variable ?

Le taux variable : un faux ennemi

Dans l’imaginaire collectif, ce taux n’a pas vraiment bonne presse… Quel n’est pas le parent inquiet, dire à son enfant futur-emprunteur : « Surtout n’emprunte pas à taux variable, ça va te coûter plus cher ! Il faut à tout prix que tu empruntes à taux fixe. » Mais alors d’où vient cette mauvaise réputation ? Ces taux seraient-ils la solution pour « contourner l’usure » ? Quels en sont les risques ? Pourquoi en reparle-t-on? Les explications de Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.

Taux variables : un temps que les moins de 30 ans ne peuvent pas connaître…

Pour mémoire, entre 2000 et 2008, environ un tiers des prêts signés en France étaient à taux variables capés. En 2022, ce taux s’écroule à 5%. Très peu de banques pratiquent aujourd’hui ce type de taux.

Quelle est la cause de cet effondrement ? En majeure partie, la crise des subprimes aux Etats-Unis, qui ravage tout sur son passage. Depuis cette crise économique de 2008, un certain amalgame a été fait avec les produits américains liés aux taux variables. Cet épisode catastrophique a alors rendu leur commercialisation plus difficile outre-Atlantique, alors qu’ils n’ont pourtant rien à voir avec les produits français.

Entre 2008 et 2013, les banques françaises continuent de proposer des produits à taux variables capés, mais ils tendent à se raréfier. A ce moment-là, l’écart avec les taux fixes diminuent notablement. En effet, il n’y a aucun intérêt à prendre un variable à 2,5% si le taux fixe est à 3%.

A partir de 2014, nous assistions à une quasi-disparation des produits variables. En cause ? La baisse des taux fixes. On considère que pour que le variable vaille le coût, il faille un écart d’au moins 70 points voir 100 points de base entre fixe et variable.

Illustration : Si taux fixe à 2,50%, pour que variable vaille le coup, il faut qu’il soit à 1,50% ou 1,80% max.

Taux variable : un moyen de contourner l’usure ?

Le taux d’usure pour un crédit à taux fixe est de 3,05%. Le taux d’usure pour un taux variable est de 2,92%. Pour un prêt signé à un taux de base à 1,80% au lieu de 2,40%, un emprunteur aura plus de chance de réussir à tout « faire rentrer » (taux, assurance, garantie) entre 1,80% et 2,92%.

Seulement ce n’est pas aussi simple. Les Français ne connaissent pas du tout ces prêts et les banquiers les plus jeunes non plus. Pour expliquer ces taux variables, cela demande beaucoup de pédagogie.

En quoi la France est-elle une exception concernant les taux variables ?

• Nos taux variables sont capés. Quant à nos voisins (Espagne, Etats-Unis, Angleterre et même l’Allemagne dans une moindre mesure), leur taux variables sont purs ou presque.

• Nos banques sont extrêmement prudentes et ne prêtent qu’en respectant des critères d’endettement très stricts (35% maximum des revenus nets avec assurance)

Les autres pays regardent plutôt la valeur du bien, sans considérer aussi strictement le critère d’endettement. Problème, en cas de remontée des taux, les emprunteurs peuvent se retrouver contraints de vendre car ils ne peuvent plus assumer leurs mensualités non capées. Dans ce cas de figure, il est ainsi possible de passer d’un remboursement de 1000€ à 1600€ par exemple ! Si les revenus n’ont pas augmenté, c’est la catastrophe ! Les propriétaires sont alors bien souvent obligés de vendre.

Une telle situation qui se généralise peut donc entrainer une baisse significative des prix de la pierre, puisque tout le monde vend en même temps ! C’est exactement ce qui s’est passé aux Etats-Unis, en Espagne et au Portugal en 2008 quand nous, avons été ultra-protégés. C’est ce qui explique en grande partie la sureté du marché immobilier français par rapport à nos voisins européens. Grace à cette sécurité, les prix ne vont pas s’effondrer car il n’y aura pas d’arrivées massives de biens.

• La France est le seul pays à avoir prêté à taux fixe ! Mais ce n’est pas tout. Nous sommes les seuls à bénéficier de mécanismes de protection et de garantie aussi fortes : taux fixes (ou à la rigueur capés), endettement maximum de 35% des revenus, assurance emprunteur (en cas de problème de santé). La France est la seule sur tous ces sujets.

Lumière sur la BCE qui demande aux banques françaises de prêter à taux variables ? Alors pourquoi ?

Il s’agit en réalité de répartir le risque entre les banques et les emprunteurs. Quand les banques françaises prêtent à taux fixes, ce sont elles qui prennent le risque en cas de remontée des taux. En clair, les taux remontent mais elles ne peuvent pas les répercuter sur les emprunteurs qui ont signé des prêts à taux fixes. Si elles vendent des variables, c’est mieux réparti. C’est aussi simple que ça.

« A date, les OAT 10 ans sont à 2,45%, après être montées à 2,83% il y a 10 jours. Espérons que cela soit une « vraie » détente, l’Euribor 3 mois se situe à 1,89%… Il va être compliqué de vendre du variable, sir l’écart continue de se resserrer… », explique Maël Bernier, directrice de la communication et porte-parole de Meilleurtaux.

Taux variable/taux fixe quelles différences ?

Taux variables 

• Le crédit à taux variable varie dans le temps. La mensualité évolue à la hausse ou à la baisse selon un indice de référence et son évolution.
• Les taux variables sont le plus souvent indexés sur les euribor 3 mois.
• En France, ce ne sont pas des taux variables purs, seulement des variables capés +/-1 ou +/-2.
• Concrètement lorsque qu’un emprunteur signe aujourd’hui un taux variable capé +/-1 à 1,85%, il pourra voir son taux monter à 2,85% ou descendre à 0,85% (même raisonnement pour un cap 2).

Exemple : pour un prêt de 200 000 €, la mensualité à 1,85% sur 20 ans est de 998€. Si le taux remonte au maximum, donc à 2,85%, la mensualité le plus élevée sera alors de 1094€, soit près de 100€ en plus. Cela signifie que lorsqu’on fait signer ce type de prêt, il faut avant toute chose bien vérifier que les revenus de l’emprunteur permettent d’absorber la hausse de la mensualité en respectant les 35% d’endettement. C’est évidemment ce que font les banques françaises.

Taux fixe 

• Le crédit à taux fixe, lui, ne bouge pas la mensualité reste la même durant la totalité du crédit.
• Les taux fixes sont indexés sur les OAT 10 ans (taux qui sert de référence).