Immobilier à la montagne : 38% de passoires thermiques avec un DPE F ou G

Vers une interdiction de louer pour 3 logements sur 4 dans les stations de ski

Il existe 340 stations de ski en France. Ces stations sont situées sur le territoire de 391 communes. Ces « communes stations de ski » sont réparties sur différents massifs : 193 dans les Alpes, 61 dans le Jura, 57 dans les Pyrénées, 52 dans le Massif central, 25 dans les Vosges et 3 en Corse.

Ces communes stations de ski sont pour la plupart peu peuplées (les 2/3 ont moins de 1 000 habitants). Elles concentrent plus d’un logement par habitant : 1,3 alors que la moyenne française est de 0,5. Cela s’explique par une forte part de résidences secondaires : 59% contre 10% dans l’ensemble du parc de logements français.

La part des logements énergivores (étiquettes DPE « F » ou « G ») est beaucoup plus importante dans ces communes : 38% contre 21% dans l’ensemble des communes métropolitaines. L’interdiction de louer en 2034 (étiquettes « E », « F » ou « G ») concernerait même plus des 3/4 des logements de ces communes.

Les prix de l’immobilier à la montagne ont fortement progressé depuis le Covid

Le prix des logements est en moyenne plus élevé dans les communes stations de ski : 3 809 €/m² en moyenne au 1^er novembre 2022 contre 3 079 €/m² en France (et 3 589 €/m² en moyenne pour les maisons contre 2 463 €/m² en France).

Les prix dans les communes stations de ski avaient très peu augmenté de 2014 à 2020 : seulement +2% sur la période. En revanche, depuis la crise du covid, les prix ont très nettement progressé dans ces communes : +27% en 27 mois, entre juillet 2020 et octobre 2022. Sur cette période, les prix dans les communes stations de ski ont donc en moyenne augmenté d’1% tous les mois. Les prix sont nettement plus élevés dans les Alpes (4 518 €/m² en moyenne dans les communes stations de ski), les prix les moins élevés se trouvent dans le Massif central (1 635 €/m²).

« Nous nous sommes intéressés aux seules stations de ski (en définissant les sections cadastrales de la commune où se situe la station), précise Loïc Cantin, Président de la FNAIM. Le prix moyen des logements dans les 71 stations de ski alpines analysées (dont les plus importantes en fréquentation) est de 5 407 €/m². Et le prix des maisons (qui sont le plus souvent des chalets) est nettement supérieur à celui des appartements : 7 251 €/m² contre 5 229 €/m². »

La station la plus chère est Val d’Isère (13 845 €/m²) devant Courchevel (12 811 €/m²) et Méribel (10 578 €/m²). Sauf exception, le prix dans la station est plus élevé que le prix dans le reste de la commune.

Les raisons des mauvais DPE ? Le froid, la politique d’urbanisme…

Si l’altitude – et la situation en zone montagneuse, donc plus sujette aux grands froids – a un effet négatif sur les DPE, l’explication est aussi – et peut-être avant tout – économique et politique.

D’une part, ces territoires sont largement le fruit d’une politique d’urbanisme volontariste des années 60, le Plan Neige, qui a vu se construire des immeubles et donc des copropriétés (parfois encore chauffés au fioul). D’autre part, les communes répertoriées comme « stations de ski » ont des taux beaucoup plus forts de résidences secondaires, que leur proportion au niveau national (10% du parc), dont la rénovation n’est jamais apparue, pour des raisons compréhensibles, comme une priorité de politique publique. Ces résidences secondaires correspondent en réalité à un parc de location touristique, pilier de l’économie de montagne.

« Ces constats sont d’autant plus inquiétants que le Gouvernement envisage d’interdire la location en meublé de tourisme des logements très énergivores, alors même qu’il n’y a jamais eu d’accompagnement« , poursuit alerte Loïc Cantin.

La FNAIM partage la volonté de lutter contre l’érosion du parc privé locatif et comprend que la location touristique constitue, en l’état de la réglementation et de la fiscalité une « échappatoire » possible à la Loi Climat en zone urbaine. La Fédération nationale de l’immobilier alerte cependant sur le fait que soit envisagé d’interdire toute possibilité de location touristique très énergivore dans ces territoires.

« Dans ces territoires, le mouvement de rénovation du parc de logements– impératif écologique majeur – ne peut pas être décorrélé d’une politique d’accompagnement de la rénovation des résidences secondaires, des meublés de tourisme et de l’immobilier de loisirs, impératif économique tout aussi majeur », alerte Loïc Cantin.

Les propositions de la FNAIM pour accompagner la rénovation

Faciliter l’étape du diagnostic, préalable indispensable à une rénovation ambitieuse et efficace 

Rendre éligible, pour les biens en territoires de montagne et/ou littoraux, le Diagnostic technique global à MaPrimeRénov’ Copro. Le DTG reste l’outil le plus efficace pour appréhender les travaux nécessaires à réaliser dans une copropriété et préparer la rénovation globale que les immeubles en question vont rendre nécessaires.

Permettre l’éligibilité des immeubles des zones de tourisme à MaPrimeRénov’ Copro 

Abaisser à 50% de résidences principales l’éligibilité de MaPrimeRénov’ Copro (aujourd’hui conditionnée au seuil de plus 75% de lots de résidences principales, condition inapplicable en zone de montagne ou littorale). Et/Ou assortir cette éligibilité MaPrimeRénov’ au maintien de « lits chauds ». Toutefois, une telle condition ne peut être portée par le collectif mais seulement par le propriétaire individuel, impliquant d’inventer soit « MaPrimeRénov Tourisme », assortie de conditions, soit une avance individuelle, remboursable à moins que le propriétaire ne s’engage sur un maintien de lits chauds…

Promouvoir l’outil de la surélévation

Souvent résumée à un outil urbain d’agrandissement, elle permet à des copropriétés de dégager des moyens financiers et de lancer un vaste projet à la fois de rénovation et de requalification architecturale pour des immeubles en toiture-terrasse ou toit mono-pente par exemple, particulièrement présents en zone de montagne. Le droit de surélévation (lorsqu’il est possible) peut ainsi permettre de dégager un bénéfice au profit de la collectivité, qui peut alors être investi dans des travaux de rénovation de l’immeuble.

Ce que peuvent faire les collectivités

La FNAIM rappelle que les collectivités ont déjà entre leurs mains des instruments qui leur permettent de poser des exigences de rénovation sur leurs territoires .

Les périmètres de ravalement obligatoire (Articles L.132-1 et 2 du Code de la Construction et de l’Habitation)

Sur demande des maires, les préfets peuvent déterminer des périmètres de ravalement obligatoire dans les communes. Depuis la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour une croissance verte, la réalisation de travaux de ravalement importants, sauf si cette isolation n’est pas réalisable techniquement ou juridiquement, embarque une obligation de faire des travaux d’isolation thermique du bâtiment. Dans les périmètres de ravalement obligatoire, le maire a donc la capacité d’enjoindre un immeuble de réaliser des travaux de ravalement ET ainsi d’isolation.

Les Orientations d’aménagement programmées et le règlement du PLU(L151-21 du code de l’urbanisme)

Ces outils d’urbanisme permettent d’imposer, dans des secteurs définis, aux constructions, travaux, installations et aménagements des critères de performances énergétiques et environnementales renforcées. Ces solutions doivent être regardées avec d’autant plus d’attention dans les territoires touristiques. En zone de montagne, certaines collectivités ont déjà su se saisir des OAP pour fixer des exigences énergétiques, à la fois pour les nouveaux bâtiments, mais aussi pour la rénovation du parc existant.

Source : FNAIM