Immobilier & Prix : Peut-on se fier aux outils d’estimation en ligne ?

Pas si simple pour les propriétaires, l’exercice de l’estimation. Au moment de vendre beaucoup s’y cassent les dents, au risque de trop baisser la valeur de leur bien ou, au contraire, de la surestimer. Pour les aider dans cette entreprise, de nombreux estimateurs en ligne existent. Une aubaine pour fixer en quelques clics le prix idéal mais qui peut cependant jouer des tours dans un contexte immobilier complexe.

Comment bien estimer son bien immobilier ? Peut-on faire confiance aux d’estimation immobilière en ligne ? L’agence à prix fixe 100% digitale imkiz a voulu vérifié la qualité des évaluations proposé par les estimateurs les plus populaires.

Un contexte dans lequel les prix évoluent sans cesse

2023 est une année marquée par plusieurs tendances : la baisse des prix de vente dans la quasi-totalité des grandes villes, un pouvoir d’achat immobilier en recul (du fait de la hausse des taux d’intérêt) et un effondrement de la production du crédit immobilier (en baisse de 45% sur le trimestre glissant par rapport à la même période de l’année dernière). Paradoxalement, l’Indice de Tension Immobilière est élevé (31% à Paris, 22% à Lyon, 26% à Strasbourg…) et démontre qu’il y a actuellement plus d’acquéreurs que de biens à vendre. Dans les faits, le fait d’avoir à la fois un ITI élevé et un marché en berne s’exprime ainsi par des niveaux de prix trop hauts dans lesquels les propriétaires s’entêtent.

Dans ce contexte de marché grippé, beaucoup de vendeurs se demandent si c’est la bonne période pour vendre et se retrouvent confrontés à la difficulté de devoir estimer le prix de leur bien.  A cet égard, la non mise à jour de la base de données DVF (Demande de valeurs foncières) pour le second semestre de 2022 ne permet pas de visualiser l’historique des ventes réalisées après juin dernier et donne une vision faussée du marché actuel – bien différent de mars 2022.

Faire estimer mon bien au prix le plus juste : une étape capitale

Avant de faire appel à l’expertise d’un agent immobilier, l’un des premiers réflexes des propriétaires est de consulter les annonces diffusées sur les portails immobiliers afin de se faire une idée des prix moyens. Pour autant, cela peut être trompeur, car les prix annoncés sur les sites de petites annonces concernent seulement des biens non vendus. Or, l’écart est souvent important entre le prix affiché et le prix final de vente.

Autre usage ayant le vent en poupe, avoir recours à un site d’estimation en ligne du marché. Meilleurs Agents, PAP, Se Loger, Estimation Française, etc. sur internet, le nombre d’estimateurs 2.0 a explosé ces dernières années. De plus en plus puissants, certains poussent la précision du chiffre bien au-delà du seul prix moyen du secteur où se situe le bien en question. Etage, présence d’un extérieur, année de construction, état estimé du bien.. Tous les détails sont bons pour générer en ligne la meilleure estimation possible.

Peut-on se fier aux outils d’estimation immobilière en ligne ?

Pour mener à bien cette étude, imkiz a réalisé l’estimation en ligne de 3 biens immobiliers qu’elle a pu vendre récemment : 2 appartements et une maison. L’objectif a été de voir si l’un de ces sites donnait le prix auquel le bien a été effectivement vendu, mais également de voir qu’elle est l’amplitude des estimations proposées sur un même bien.

Estimation en ligne d’une maison de 130 m² située à Brétigny sur Orge, disposant d’un terrain de 700 m².

• Estimation du site Se Loger : 366 400 €
• Estimation du site Meilleurs Agents : 392 900 €
• Estimation du site Bien’ici : 411 000 €
• Estimation du site Efficity : 417 600 €
• Estimation du site PAP : 448 000€

Sur imkiz, cette maison s’est vendue à 437 000 €, mettant en évidence un écart de 22% entre l’estimation en ligne la plus basse et l’estimation la plus haute. L’évaluation la plus précise était donc celle du site PAP qui se situait un peu au-dessus du prix de vente final.

Estimation en ligne d’un appartement de 5 pièces et 78 m² situé à Athis-Mons

• Estimation du site Se Loger : 249 500 €
• Estimation du site Meilleurs Agents : 215 200 €
• Estimation du site Bien’ici : 285 000 €
• Estimation du site Efficity : 264 800 €
• Estimation du site PAP : 275 000 €

Sur imkiz, cet appartement s’est vendu au prix de 230 000 €, soit un écart de 32 % entre l’estimation en ligne la plus basse et l’estimation la plus haute. L’évaluation la plus précise était donc celle du site Se Loger qui se situait un peu au-dessus du prix de vente final.

Estimation en ligne d’un appartement de 2 pièces et 45 m² situé à Lieusaint

• Estimation du site Se Loger : 161 600 €
• Estimation du site Meilleurs Agents : 153 500 €
• Estimation du site Bien’ici : 126 000 €
• Estimation du site Efficity : 196 800 €
• Estimation du site PAP : 162 000€

Sur imkiz, et appartement s’est vendu au prix de 163 000 €, soit un écart de 56 % entre l’estimation en ligne la plus basse et l’estimation la plus haute, avec des extrêmes totalement hors marché !

Des écarts de prix d’un portail à l’autre …

Synthèse de cet exercice de comparaison, il ressort des écarts extrêmement importants d’un site à un autre pour un même bien. A noter cependant que pour chaque bien, au moins un des simulateurs est parvenu à donner un prix proche du prix de vente réel. Sur les 2 appartements par exemple, le site Se Loger a proposé des estimations de bonne qualité tout en ayant une estimation très en dessous de la réalité sur la maison. En d’autres termes, l’estimation d’un bien est réellement un exercice délicat.

… qui imposent aux vendeurs une étude marché pointue

S’il n’existe pas de solution unique, le plus avisé reste de confronter les prix des annonces en cours avec les prix de biens comparables récemment vendus dans la zone, puis parallèlement de mettre ces données en regard des résultats fournis par ces modules d’estimation en ligne. Attention, bien sûr, à neutraliser les résultats extrêmes, les plus hauts comme les plus bas. Cela permettra de se rapprocher au maximum du vrai prix du bien.