Immobilier : Malgré des prix de vente plus accessibles, les acheteurs ne sont pas au rendez-vous

Quel regard les agents immobiliers indépendants portent-ils sur le marché immobilier français en cette fin de 1^er trimestre 2023 ? Quelle est sa réalité terrain ? Avec le 1^er Observatoire des agents immobiliers indépendant, la Boîte Immo donne la parole à cette communauté qui constitue les ⅔ du marché immobilier français.

Un marché au ralenti et une reconstitution des stocks

La Boîte Immo observe une progression de +62% des biens mis en vente sur son parc en mars 2023 (vs février). Après un marché immobilier porté par une demande soutenue et une pénurie de mandats en 2022, en cette fin de 1^er trimestre 2023, on constate une nette reconstitution des stocks en mars. Alors même que les prix de vente baissent et que le taux d’usure ne cesse d’être réévalué à la hausse, le marché immobilier montre un visage en demi teinte avec son lot d’effets contraires : tandis que les prix de vente semblent plus accessibles, les acheteurs ne sont pas au rendez-vous. Le contexte économique et politique ne rassure pas et les conditions d’accès au crédit logement continuent d’être problématiques (la hausse des taux qui mécaniquement réduit la capacité d’épargne).

Conséquence, la tendance à la reconstitution des stocks semble désormais bien installée. Mais pour l’instant, on observe un statu-quo, sur un marché qui ne profite ni aux vendeurs, ni aux acheteurs. Une tendance de fond qui se confirme sur le terrain avec près de 80% des agents immobiliers indépendants interrogés qui constatent que l’augmentation précédente du taux d’usure n’a pas eu d’effet positif sur les ventes.

“Le taux d’usure n’a pas joué son rôle incitatif et malheureusement, cela n’a pas entraîné la fluidification du marché espérée”, explique Olivier Bugette. Pour preuve, d’abord on remarque un allongement significatif des délais de vente, constaté par 75% des indépendants interrogés. Pour plus des ⅔ il s’agit d’un allongement important de plus de 3 mois. Ensuite sur ce dernier trimestre, 9 indépendants sur 10 réalisent moins de visites pour un bien donné. Il est clair que les acheteurs sont moins nombreux en ce début d’année.

Des prix en baisse et des négociations en baisse

Concernant les prix, près de 66% des indépendants ont acté une baisse effective des prix au m² et pour 43% d’entre eux, la baisse est même très importante. Ce sont notamment les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes qui sont touchées par cette baisse. Une tendance à la baisse qui mature du côté des vendeurs. Près de 43% des indépendants estiment que les vendeurs sont prêts à franchir le cap d’un prix plus bas.

Aujourd’hui, sur le marché national immobilier, le baromètre affiche un écart entre le prix de vente affiché et le montant final lors de la transaction de -5,14%. Les négociations sont ouvertes, mais en local d’importantes disparités se font sentir.

Des territoires qui tirent leur épingle du jeu

Sur les 4 bassins, qui ont fait l’objet d’une observation poussée par La Boîte Immo, on remarque de forts contrastes : en Nouvelle Aquitaine on avoisine les 10% alors qu’à Paris et à Lyon, les négociations sont uniquement de 1,6%.

Preuve que sur ces marchés tendus, les transactions se font encore “au prix” pour l’instant. Le sondage nous permet également de mettre le doigt sur des ressentis très différents sur la baisse des prix. En effet, près de 34% des indépendants ne constatent pas de baisse des prix. C’est le pourtour méditérannéen et le département de Haute-Savoie qui résistent le mieux à cette tendance baissière. On peut le corréler à plusieurs tendances de fond comme l’engouement pour les résidences secondaires près des stations balnéaires et des pistes de ski ou la volonté de sortir des grandes villes des Français post-covid. En effet, Marseille est la ville la plus dynamique au mois de mars enregistrant le plus grand nombre de compromis signés et de transactions réalisées.

Le marché immobilier marseillais connaît encore un fort dynamisme particulièrement porté par l’investissement locatif. Le triptyque : Var, Bouches-du-Rhône et Hérault sont les 3 départements du pourtour méditérannéen comptabilisant le plus de compromis signés et de transactions réalisées au mois de mars.

Le DPE, une mesure à double tranchant

Les biens actuellement en vente avec un DPE G ou F représentent 14,22% du parc immobilier et sont majoritairement des maisons (64%). Sans surprise, les grandes villes arrivent en tête avec un stock de biens très important : Paris (19% des annonces), Bordeaux (7% des annonces), Lyon (5% des annonces), Marseille (presque 4% des annonces) et Nantes (7% des annonces). Pour vendre cette typologie de biens, 8 indépendants interrogés sur 10 conseillent en priorité aux vendeurs de baisser le prix de vente.

“Avec les délais de vente et de travaux qui s’allongent, l’augmentation des coûts des matériaux et de la main d’œuvre, les indépendants recommandent de rogner sur le prix de vente pour maintenir une plus-value”, explique Olivier Bugette.

Mais alors, est-ce que les acheteurs peuvent faire une véritable affaire ? Oui pour 63% des agents interrogés, et pour 80% d’entre eux des achats plutôt pour des profils d’investisseurs. En revanche, pour 37% des indépendants, les biens avec un DPE défavorable ne constituent pas une opportunité intéressante d’achat.

Source : La Boîte Immo