Baromètre Meilleurs Agents : Mauvais premier trimestre pour le marché immobilier

Depuis janvier, c’est l’ensemble du territoire qui a basculé dans le rouge (-0,5%). Si les dix plus grandes métropoles françaises (hors Paris) connaissent le recul tarifaire le plus fort (-1%), les villes du Top 50 (-0,5%) et même les zones rurales (-0,1%) voient elles-aussi leurs prix baisser.

Dans le détail, seules trois des plus grandes villes de l’Hexagone ont progressé sur le trimestre (+2,1% à Nice, +1,1% à Strasbourg et +0,4% à Lille). Et encore… Pour les deux dernières, bien que toujours orientée à la hausse, l’évolution s’est nettement ralentie par rapport aux années précédentes sur la même période. À titre d’exemple, durant les 1^er trimestre 2021 et 2022, les prix de Lille avaient grimpé de 2,8% et 1,6% respectivement.

Pas de réveil du marché en ce début de printemps

De l’autre côté du spectre, c’est à Lyon (-3,3%), Toulouse (-2%), Marseille (-1,8%) et Bordeaux (-1,3%) que cette pression baissière se fait le plus ressentir depuis le début de l’année. Ce premier bilan de l’année 2023 est d’autant plus révélateur de l’entrée du marché dans un cycle baissier que le mois de mars n’a pas tenu ses habituelles promesses de réveil de l’activité immobilière après l’accalmie hivernale. Preuve en est, les prix restent orientés à la baisse sur ce mois de mars sur l’ensemble du marché français avec un recul de -0,2%. De quoi craindre d’un second trimestre moins dynamique que de coutume.

Pour autant, il ne faut pas y voir là une source d’inquiétude. Cette réaction baissière n’a rien d’anormal et témoigne au contraire du caractère sain du marché qui s’ajuste aux nouvelles conditions économiques et bancaires.

Paris : bientôt sous les 10 000 € ?

– 3,9% : la baisse enregistrée par la capitale en l’espace d’un an. Et aucun type de biens n’est épargné par cette rapide érosion des prix parisiens. Du jamais vu depuis la crise financière de 2008. Particulièrement touchées, les petites surfaces ont ainsi perdu 4,3% au cours des douze derniers mois tandis que les grandes surfaces ont reculé de 3,4%. Pour comparaison, le dernier cycle baissier de 2011 à 2015 au cours duquel le robinet du crédit s’était brutalement refermé n’avait pas entraîné un tel tassement tarifaire. À l’époque, les prix n’avaient en effet diminué que de 1,4% en moyenne par an dans la capitale. Comme si, dans un contexte économique similaire de resserrement du crédit, l’immobilier parisien était aujourd’hui plus sensible à ce phénomène qu’il y a une dizaine d’années.

Deux raisons expliquent cela. Premièrement, la baisse des prix parisiens n’est pas liée qu’à la seule problématique du crédit. Le désamour pour la capitale y contribue également. Paris est en effet la seule grande ville de l’Hexagone à voir ses prix baisser depuis juillet 2020 et la sortie du premier confinement, presque deux ans avant le reste du territoire.

Également, le niveau des prix dans la capitale induit une plus grande sensibilité aux hausses de taux. Avec une moyenne de 10 177€ le m², Paris est la métropole française où le pouvoir d’achat immobilier est le plus faible. Ainsi, la hausse des taux actuelle contraint très fortement les acheteurs parisiens qui sont déjà au maximum de leur capacité d’endettement. La remontée des taux les contraint donc à revoir à la baisse leur ambition, voire à abandonner leur projet d’achat. D’autant que face aux montants des prêts sollicités à Paris, nombreux sont les établissements bancaires à durcir leurs conditions d’accès au crédit en réclamant aux porteurs de projets un apport personnel plus élevé tout en leur imposant des durées d’emprunt plus courtes. Ce qui contraint encore plus leur pouvoir d’achat immobilier et donc pèse fortement sur la demande.

Depuis septembre dernier, Paris perd 0,5% par mois

Et, le mois de mars, au cours duquel s’observent traditionnellement les premiers frémissements d’un regain d’activité du marché, n’a pas connu d’embellie. La forte probabilité d’un printemps discret laisse donc penser que si la capitale maintient ce rythme actuel de baisse, elle pourrait repasser sous la barre des 10 000 € le m² avant l’été.

Le marché immobilier suspendu à l’évolution du crédit

Le marché de l’immobilier est aujourd’hui suspendu à l’évolution du crédit. Sur ce front, de nombreux signaux contradictoires rendent l’avenir incertain.
D’un côté, les projections de la Banque de France poussent à un certain optimisme.
C’est en effet la première fois depuis des mois que l’institution revoit ses prévisions d’inflation favorablement. Elle qui, en décembre dernier, tablait sur une inflation moyenne de 6% cette année la situe désormais autour des 5,4%. Côté croissance, elle vient également de doubler ses prévisions en anticipant une progression de 0,6% du PIB en 2023 contre 0,3% envisagé jusqu’alors.

De l’autre, l’environnement financier plombé par la récente faillite de la banque SVB et l’effondrement de Crédit Suisse laissent craindre une instabilité des marchés boursiers et une possible nouvelle crise bancaire. Dans ce contexte, la décision de la Banque Centrale Européenne de remonter une nouvelle fois ses taux directeurs de 0,5 point en mars mais sans rien annoncer de ses intentions futures, comme elle en avait pris l’habitude de le faire depuis plusieurs mois, augure peut-être d’une volonté d’assouplir sa politique monétaire
dans les prochains mois.

Fin de la hausse des taux ou crise financière similaire à 2008 ?

Deux scénarii aux conséquences diamétralement opposées pour le marché immobilier peuvent être envisagés. Dans le premier, le choix de la BCE de ne plus toucher à ses taux directeurs marquerait la fin de la lutte de Francfort contre l’inflation et par conséquent la fin de la hausse des taux des crédits immobiliers aux particuliers. Cela constituerait un signal positif pour le marché de la pierre qui pourrait reposer sur un marché du financement stabilisé.

Le second en revanche, plongerait le monde dans une crise financière et bancaire similaire
à 2008, laquelle ne manquerait pas d’entraîner le marché immobilier dans la
tourmente.

Ce qu’il faut retenir 

•  Évolution du prix moyen au m² en France : -0,2%.   
•  Évolution du prix moyen au m² à Paris  : -0,5%.   
• L’ensemble du territoire bascule dans le rouge avec un recul de 0,5% depuis janvier.  
• Ce sont les dix plus grandes métropoles françaises qui affichent le recul tarifaire le plus fort avec -1%.  
• Les villes du TOP 50 voient aussi leurs prix baisser avec un recul de -0,5%, au même titre que les zones rurales qui perdent également 0,1%.  
• Les plus fortes baisses observées sont à Lyon (-3,3%), Toulouse (-2%), Marseille (-1,8%) et Bordeaux (-1,3%).  
• Seulement trois villes voient leurs prix augmenter : Nice (+2,1%), Strasbourg (+1,1%) et Lille (+0,4%).  
• En un an, Paris affiche un recul des prix de 3,9%. 
• Si la capitale maintient ce rythme actuel de baisse, elle pourrait passer sous la barre de 10 000€ /m² avant l’été. 

Source : Meilleurs Agents