Investissement locatif : Quels quartiers offrent la meilleure rentabilité locative à Nîmes ?

Nîmes est une ville située dans le sud de la France, dans le département du Gard en région Occitanie. Elle bénéficie d’une situation géographique privilégiée, à proximité de la Méditerranée, des Cévennes et de la Camargue. Cette ville de plus de 150 000 habitants possède de nombreux atouts qui en font une destination de choix pour investir dans l’immobilier.

Qualité de vie, prix attractifs et croissance économique : un cocktail qui attire les investisseurs

Sur le plan économique, Nîmes possède une situation favorable. Elle se situe au croisement des axes de circulation importants entre l’Espagne et l’Italie, et est desservie par un aéroport international et un réseau ferroviaire développé. La ville est également le siège de nombreuses entreprises dans les secteurs de l’agroalimentaire, de la santé, de la logistique et des technologies de l’information. Selon l’INSEE, la ville de Nîmes a vu son nombre d’entreprises augmenter de 1,4% entre 2021 et 2022.

Prix de l’immobilier : + 7,1% en 2021 pour atteindre 1 778 €/m²

Le marché immobilier à Nîmes a connu une croissance régulière ces dernières années. Selon le baromètre LPI-SeLoger, le prix moyen au mètre carré d’un appartement ancien à Nîmes a augmenté de 7,1% en 2021, pour atteindre 1 778 €/m². Cette évolution est supérieure à la moyenne nationale qui est de 5,7%. Cela peut s’expliquer par la forte demande de logements dans cette ville en raison de son dynamisme économique et de son attrait touristique.

Les loyers à Nîmes ont également connu une augmentation significative ces dernières années. Selon le site Meilleurs Agents, le prix moyen d’un loyer au mètre carré dans le centre-ville de Nîmes est de 12,50 €, soit une augmentation de 3,3% par rapport à l’année précédente. Cependant, les loyers restent encore abordables par rapport à d’autres grandes villes françaises comme Paris ou Marseille.

Une forte demande locative, notamment chez les étudiants

Le marché de l’immobilier à Nîmes est également caractérisé par une forte demande locative, notamment chez les étudiants. En effet, la ville compte plusieurs établissements d’enseignement supérieur tels que l’Université de Nîmes ou encore l’École des Mines d’Alès. Cette forte demande locative permet aux investisseurs d’assurer une rentabilité intéressante sur leurs investissements.

Nîmes est une ville très attractive pour les touristes

Elle possède un patrimoine historique riche avec notamment les arènes de Nîmes, la Maison Carrée ou encore la Tour Magne. La ville accueille également de nombreux événements culturels tout au long de l’année comme le Festival de Nîmes, le Festival des Enfants du Jazz ou encore le Festival des Vendanges de Nîmes. Cette attractivité touristique renforce la demande en logements saisonniers et permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille.

En conclusion, investir dans l’immobilier à Nîmes est une opportunité intéressante pour les investisseurs. Cette ville bénéficie d’une situation géographique privilégiée, d’une économie dynamique et d’une forte attractivité touristique. Cependant, peut-on investir dans tous les quartiers de Nîmes sans différence de risque notable ? 

Beanstock, la plateforme d’investissements locatifs clé en main, qui permet d’acheter et de gérer des biens en ligne, a calculé les rentabilités nettes d’un investissement locatif « moyen » à Nîmes, quartier par quartier. Lesquels offrent la meilleure rentabilité locative ?

Les quartiers historiques de Nîmes : des options d’investissement attrayantes

Les quartiers qui composent le centre historique de Nîmes sont Écusson, Arènes et Placette. Ces trois quartiers sont des options d’investissement attrayantes pour les investisseurs. Avec plus de 2,5 millions de visites en 2019, ils offrent une forte demande locative. On constate aussi que les prix de l’immobilier ont connu une forte croissance, avec une augmentation de 6,5% du prix moyen au mètre carré d’un appartement ancien en 2021. Les loyers sont également en hausse de 2,6% en moyenne.

Enfin, l’impact du télétravail renforce l’attractivité du centre historique pour les travailleurs nomades, en particulier de nombreux parisiens qui délocalisent leurs lieux de résidence dans cette ville du Gard. Malgré la position stratégique de ces quartiers, les prix et les loyers restent abordables ce qui renforce leur attrait vis-à-vis des investisseurs et des locataires. Comptez une rentabilité moyenne de 4,9%, elle-même accompagnée du forte tension locative. 

Les quartiers huppés pavillonnaires regorgent d’atouts

Les quartiers de Jean-Jaurès et du Jardin de la Fontaine sont également des zones privilégiés par les investisseurs. En effet, bien que éloignés du centre de Nîmes, ces quartiers regorgent d’atouts. De nombreux commerces de proximité, des rues refaites, des parcs, des écoles, etc.

Ces quartiers sont favorisés pour le cadre de vie, plus calme, plus sécuritaire et plus aisé. La tension pour les appartements y est forte car presque la moitié du foncier est composé de pavillon. Hors centre-ville, ce sont les quartiers les plus chers de la ville. Comptez une rentabilité moyenne de 4.8%. 

Les quartiers privilégiés par les investisseurs : Séguier, Gambetta et de Casernes

Les quartiers de Séguier, Gambetta et de Casernes font partie des quartiers les plus recherchés par les investisseurs. Outre leur position stratégique du fait de leur proximité avec le centre historique de la ville, ils possèdent de nombreux atouts. D’une part, on retrouve dans ces quartiers un côté village qui plaît à leurs habitants. D’autre part , ces quartiers sont préservés de l’afflux des touristes dans le centre. Enfin, ils ont bénéficié d’investissements globaux menés par la ville, que ce soit dans le réseau de transport, que dans l’éducation ou les commerces.

Ainsi, pavillons et appartements de standing se côtoient dans ces écrins de calme préservés par la population. On constate cet engouement en portant attention aux dynamiques immobilières locales. Dans le quartier de Séguier et de Gambetta les prix ont augmenté en moyenne de 30% depuis 5 ans, cette évolution atteint même 50% à Casernes. Malgré cette ruée immobilière dans ces quartiers, les prix restent suffisamment bas pour faire de bonnes affaires. Comptez 4,9% de rentabilité moyenne.

Les quartiers en plein essor : Richelieu, Montcalm-République et Esplanade

Les quartiers de Richelieu, Montcalm-République et Esplanade sont des choix intéressants pour les investisseurs immobiliers en quête de rentabilité et de valorisation à long terme. Leur situation géographique avantageuse, leur proximité du centre-ville et des axes de circulation, ainsi que leur qualité de vie avec des commerces, services et équipements de proximité en font des choix attractifs. Les quartiers sont en pleines évolutions avec plusieurs projets de rénovation urbaine en cours, ce qui devrait valoriser les biens immobiliers à long terme.

Les prix de l’immobilier y sont bas ce qui offre des perspectives de rentabilité plus grandes pour les investisseurs. Enfin, la dynamique économique de la ville couplée à une forte activité touristique, des entreprises qui reviennent et des projets d’urbanisation constituent une stratégie judicieuse pour les investisseurs immobiliers. Un investisseur peut espérer une rentabilité moyenne de 4,9% pour un studio dans ces quartiers. 

Les quartiers dits prometteurs à Nîmes sont Beaucaire, Saint-Baudile, Pasteur et Beausoleil/ Aérodrome Ouest

Leur typologie varie énormément. Ainsi, on passe de zone pavillonnaire à Beausoleil/ Aérodrome Ouest, à des zones plus populaires avec Pasteur, Beaucaire ou Saint-Baudile. Bien que les rentabilités soient bonnes, ces zones n’attirent pas suffisamment d’investisseurs pour les considérer comme réellement attractives. La majorité des transactions concernent des résidences principales.

Cependant, ces quartiers partagent des caractéristiques similaires aux quartiers plus centraux. On peut donc espérer une dynamique positive dans les prochaines années. Ainsi, si un investisseur est prêt à prendre un risque plus élevé, alors le retour sur investissement pourra être conséquent au point de surperformer le marché nîmois. 

Le point sur la méthodologie

Les équipes de Beanstock ont agrégé des centaines de données en prenant en compte plusieurs facteurs qui impactent la rentabilité :

• Le prix au m², calculé sur la base de l’historique de transactions Beanstock et des offres en lignes sur SeLoger sur des surfaces similaires (entre 15 et 25m²)
• Une surface moyenne définie à 20m², surface moyenne d’un studio dans une grande ville de province
• Les frais de notaire à 8%
• Un montant de travaux et ameublement calculé sur la moyenne de l’historique Beanstock pour ce type de surface
• Les frais Beanstock de 7,5% du montant FAI (avec un minimum de 10000€)
• Les montants des loyers charges comprises : loyers / m² déterminés grâce à l’historique de transactions Beanstock pour un appartement meublé dans chaque quartier
• Les montants de charges moyens / m² observés dans l’historique de transactions Beanstock
• La taxe foncière locale moyenne pour la surface définie.

Source : Beanstock