Les clés pour un investissement réussi en SCPI

Si plusieurs épargnants s’intéressent à l’investissement SCPI, c’est en raison de ses atouts. Ceux-ci reposent sur une forte rentabilité, une facilité d’accès et une régularité en termes de revenus locatifs. Mais pour garantir la réussite de votre placement, il est essentiel de suivre des règles.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Encore appelée « pierre-papier », la SCPI est une entité juridique permettant d’investir dans des biens immobiliers. Elle achète et gère des bâtiments de divers types (maisons de retraite, hôpitaux, hôtels, bureaux, commerces, habitations …). Elle a un objectif principal : générer régulièrement des plus-values et des revenus pour ses actionnaires. Elle est une société non-cotée en bourse. Elle ne dispose donc pas des mêmes liquidités que les instruments financiers cotés.

Même si elle est soumise au droit français, la SCPI investit sur le territoire et à l’étranger. Son statut lui est conféré par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Grâce à elle, l’investisseur place son argent sur le marché immobilier et se constitue un patrimoine. Du fait de la flexibilité du produit, il diversifie également son épargne. S’il le souhaite, il peut vendre une partie ou toutes ses parts sur une périodicité définie au préalable.

Pour bien investir en SCPI, faites-vous assister par un professionnel du domaine.

Quels sont les types de SCPI ?

Il existe trois types de SCPI, chacun répondant à un besoin précis. Vous aurez le choix entre la valorisation de parts, les avantages fiscaux et le rendement immédiat.

SCPI de plus-value (ou de capitalisation)

Elle investit dans les biens jouissant d’un potentiel de revalorisation important. Elle privilégie les parts d’immeubles décotés, puis les revend après quelques années. Elle bénéficie d’une plus-value au moment de la revente. D’ailleurs, sa performance est corrélée à l’augmentation du coût d’une part.

Contrairement aux SCPI de rendement et de défiscalisation, elle ne redistribue pas les loyers. Étant donné qu’il ne perçoit pas de dividendes, le détenteur de parts est exonéré d’impôt.

SCPI fiscale (ou de défiscalisation)

Elle offre une fiscalité attrayante au souscripteur. Elle lui confère notamment des avantages fiscaux liés à une loi spécifique. Selon le montant de l’investissement, elle accorde une réduction d’impôt. Le gérant choisit les meilleurs actifs, en fonction de l’évolution anticipée de leur valorisation et de leur situation géographique. Il tient aussi compte de leurs caractéristiques intrinsèques.

Toutefois, les revenus générés sont moins élevés que ceux de la SCPI de rendement. Les fonds sont susceptibles d’être immobilisés pendant un certain temps. Il n’est pas facile de revendre des titres.

On distingue quatre types de SCPI fiscales :

• la SCPI de déficit foncier ;
• la SCPI Malraux ;
• la SCPI Denormandie ;
• la SCPI Pinel.

SCPI de rendement

Les épargnants achètent des parts du patrimoine immobilier et les revenus locatifs proviennent des loyers des immeubles. Ces derniers sont détenus par la société de gestion. Les investisseurs optent pour la pleine propriété ou le démembrement de propriété.

La SCPI de rendement est, en majorité, composée de biens professionnels. Il s’agit, par exemple, des locaux d’activités, des commerces, des bureaux …

Comment acheter des parts de SCPI ?

Mutualisation des risques, aucun souci de gestion, coût d’achat plus accessible que l’immobilier traditionnel … Tels sont les principaux avantages des SCPI. À cela s’ajoute un rendement d’environ 5 % bruts.

Il existe différentes façons d’acquérir des parts de SCPI.

Achat de parts au comptant (ou en cash)

Vous êtes un contribuable faiblement imposé ? Tournez-vous vers l’investissement au comptant. Vous pourrez acheter des parts auprès d’une société de gestion, d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’une banque …

L’acquisition est réalisée lors de l’augmentation ou de la création du capital de la SCPI. Le ticket d’entrée est de quelques centaines ou milliers d’euros. Vous placerez votre épargne et percevrez des loyers directement sur votre compte courant (trimestriellement). Vous vous créerez des revenus complémentaires immédiats.

Achat de parts via la souscription d’un emprunt (ou à crédit)

Si vous souhaitez profiter des taux de crédit bas ou n’avez pas assez d’argent, cette solution vous conviendra. Vous vous constituerez un patrimoine immobilier sans apport, à l’aide de l’effet de levier de l’emprunt.

Les intérêts d’emprunt seront déduits des revenus imposables. De leur coté, les revenus fonciers seront utilisés pour le remboursement d’une partie du crédit.

Achat de parts à travers une assurance-vie

Il est possible d’investir de manière indirecte dans une SCPI, par le biais d’une assurance-vie. À l’instar des autres titres, la pierre papier se transforme en une composante du contrat. Cette technique favorise l’obtention d’une décote sur le tarif de souscription et l’optimisation de la fiscalité.

Achat de parts en nue-propriété

En achetant des parts de SCPI, l’investisseur est fiscalisé sur ses revenus fonciers. Afin que la facture fiscale ne grimpe pas trop, il lui est conseillé d’opter pour le démembrement. Cette méthode sépare l’usufruit et la nue-propriété.

Vous achèterez des parts et bénéficierez d’une décote sur le prix de souscription. Vous ne serez pas imposé tout au long de la période de démembrement. Mais vous ne toucherez pas de revenus. Les dividendes seront versés à l’usufruitier.