Immobilier : 22 nouvelles agglomérations en zone tendue pour l’encadrement des loyers

Depuis le 26 août 2023, la taxe sur les logements vacants est applicable à un plus grand nombre de communes. Elles sont, aujourd’hui, 50 à être situées en zone tendue où les règles de fixation du loyer et celles relatives au congés des locataires se trouvent dorénavant applicables.

Impacts de l’élargissement de la taxe sur les logements vacants sur la réglementation des baux d’habitation

L’élargissement du nombre de communes situées dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et dépendant d’une grande agglomération est opposable aux bailleurs de locaux d’habitation. C’est-à-dire que les propriétaires de biens à usage d’habitation dans les 22 nouvelles communes concernées sont dorénavant soumis aux règles d’évolution des loyers des biens situés en zone tendue. Il en est ainsi, par exemple, des agglomérations de Rennes et Orléans.

Cet élargissement implique également que sur ces 22 nouvelles communes, les locataires bénéficient du délai de préavis réduit à un mois.

En revanche, l’élargissement du champ d’application de la taxe sur les logements vacants aux zones hors grande agglomération n’a pas d’impact sur les règles d’évolution du loyer en matière de baux d’habitation ou sur les délais de congés du locataire pour les biens situés dans ces communes. Il en est ainsi, par exemple, de Briançon et Narbonne.

Rappel des règles de fixation des loyers à la relocation pour les biens situés dans les zones tendues

En matière de baux d’habitation à usage de résidence principale, la fixation du montant du loyer à la relocation peut être fonction de la commune dans laquelle le bien loué se trouve.

Le logement peut être situé :

• en zone tendue (zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements) ;

• – ou en zone très tendue (zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements et sur le territoire d’une commune ayant décidé d’expérimenter un encadrement des loyers défini par arrêté préfectoral).

A ce jour, les nouvelles communes incluses en zone tendue ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers défini par arrêté.

En revanche, dorénavant sur ces communes, l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location interdit que le loyer du nouveau contrat de location ne puisse excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire SAUF :

• Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

• Si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les normes de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

• Si le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué,  la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les mêmes limites que celles stipulées ci-dessus lorsqu’aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location

Toutefois, le loyer des logements faisant l’objet d’une première location, le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois peut être librement fixé.

Si vous souhaitez savoir quelles sont les communes nouvellement classées en zone tendue, vous pouvez les trouver en annexe du décret n°2023-822 du 25 août 2023 ou sur legifrance.