Immobilier à Saint-Brieuc : Un marché de nécessité … où investir

Ils s’appellent Catherine, Virginie, Nicolas, Yvann… Leur point commun ? Ils débutent un travail ou des études à Saint-Brieuc et cherchent un logement en proximité. Dans l’attente de trouver un bien dans leurs budgets, ils se logent près de Lamballe (20 km à l’Est de Saint-Brieuc), de Guingamp (30 km à l’Ouest) ou Loudéac (40 km au Sud). Leur situation n’a rien d’exceptionnel. « Sur les douze derniers mois, les loyers ont progressé de 15 à 20%, selon le type de bien », relève Sylvain Cresteaux, directeur de l’agence Guy Hoquet de Saint-Brieuc. Concrètement, un T2 qui se louait 400 euros est proposé à 500 euros. Quant aux T3, « il n’y en a plus à moins de 700 euros », constate le professionnel en immobilier.

La rotation du parc locatif en panne

« Nous ne sommes plus sur un marché immobilier de plaisir, mais un marché de nécessité pour se loger, poursuit le professionnel. Avec un DPE correct, tout se loue. La question du quartier ne se pose plus. » De marché en tension à marché bloqué, il n’y a qu’un pas. Les logements ne libèrent plus, car les occupants ne trouvent pas à se loger ailleurs.

« Aujourd’hui, les gens qui ont un logement social, ne bougent absolument pas, par craintes ne plus boucler leur fin de mois s’ils se logent dans le locatif privé », constate pour sa part Soizic Le Gall, chargée de mission « hébergement temporaire chez l’habitant » à l’association Sillage agréée par l’Agglomération de Saint-Brieuc et la Caisse d’allocations familiales. Elle vient en aide aux jeunes âgés de 15 à 30 ans en mobilité scolaire ou professionnelle : apprentis, salariés, étudiants, stagiaires… et alternants. Ces derniers se trouvent dans les plus grandes difficultés pour se loger : ils ne cherchent pas un logement à plein temps sur l’année, mais seulement quelques jours par mois.

L’hébergement temporaire en quête de chambre chez l’habitant

À ce jour, la situation est telle que l’association a investi des plateformes qui proposent des hébergements chez l’habitant pour entrer en contact directement avec les propriétaires et leur demander s’ils disposent d’une chambre qu’ils pourraient proposer temporairement à un jeune, avec un contrat de sous-location. Objectif : cibler l’habitat diffus autour de Saint-Brieuc et ses chambres vides dans de grandes maisons, proches d’une ligne de bus ou une gare SNCF.

À date, le parc locatif briochin n’est pas assez grand pour accueillir tous les arrivants. Selon l’agence immobilière Guy Hoquet, Saint-Brieuc disposerait d’environ 2 000 logements à louer, alors que la ville compte 5 000 étudiants en besoin de logements. Ce dernier s’amplifie avec l’arrivée de nouveaux habitants et l’implantation de nouvelles entreprises au sud de Saint-Brieuc, notamment dans la zone d’activités Les Châtelets, à Trégueux au sud de Saint-Brieuc, ou celle de Beaucemaine à Ploufragan. Ce qui explique un taux de chômage à 6,3% contre 7,1% au niveau national et 5,7% au niveau régional.

Plérin en zone tendue, pas Saint-Brieuc

Et pourtant, la préfecture des Côtes-d’Armor n’a pas été inscrite sur ma liste des communes en zone de tensions, contrairement à sa voisine Plérin. « Je cherche une explication à cette décision, s’étrangle Sylvain Cresteaux. Il n’y a qu’un seul marché immobilier : c’est celui de l’agglomération de Saint-Brieuc qui réunit près de 90 000 habitants, avec Saint-Brieuc qui concentre la moitié des offres. »

La pénurie de logements concerne aussi les grandes surfaces. « Les T3 à T4 ont été convertis en location en chambre meublée pour étudiants », indique l’agence Guy Hoquet. C’est autant de logements en moins pour les familles, qui se retrouvent dans la même situation que les étudiants ou les personnes célibataires.

Ce contexte s’avère favorable pour les investisseurs locatifs ou pour acquérir sa résidence principale. Les prix à l’achat restent très accessibles à Saint-Brieuc malgré une hausse de 69% en 5 ans : 1 630€/m² pour les appartements anciens, 4 690 €/m² pour les appartements neufs et un budget moyen de 180 000 € pour une maison ancienne. Selon les dernières données des Notaires bretons, à fin juin 2023, la hausse en rythme annuel des prix était respectivement de +7,6%, stable et de +6,5%.

Des surfaces achetées plus petites

Selon Sylvain Cresteaux, à présent les prix sont plutôt stables, « mais les surfaces des biens achetés baissent ». Quant au site MeilleursAgents, il relève une baisse de 2,9% pour les appartements et une hausse de +3,2% pour les maisons sur les trois derniers mois.

Bien sûr, le budget s’avère plus élevé dans les quartiers les plus prisés : Tertre Aubé qui borde le Port du Légué et Saint-Charles où se trouve la gare TGV qui met Saint-Brieuc à 45 minutes de Rennes et 2h15 de Paris. Là, il faut compter entre 2 000 à 2 600 €/m².

Ne pas se fier au marché apparent

« La vraie bonne idée pour quelqu’un qui veut venir s’installer à Saint-Brieuc est de pousser la porte d’une agence immobilière et de ne pas se fier au marché apparent », conseille Sylvain Cresteaux. À la location comme à la vente, les offres visibles en ligne ne sont pas représentatives du marché. Un bien sur deux s’échangeait par le bouche-à-oreille. « Je rappelle les clients pour leur proposer des biens en primeur », confirme le professionnel.

Au passage, il redit les missions essentielles de tout agent immobilier : « orienter l’acheteur en fonction de son projet et de son budget vers les biens qui lui correspondent ». À Saint-Brieuc, cela se concrétise par exemple avec des conseils avisés sur les marchés dits de reports qui se situent dans les communes au sud de Saint-Brieuc, disposant de toutes les commodités avec des prix 20 à 30% moins chers qu’en centre-ville.