Pour quelles raisons devez-vous investir en nue-propriété ?

De plus en plus de personnes sont désormais réticentes à investir dans le domaine de l’immobilier. Plusieurs raisons peuvent certainement expliquer ce phénomène, à commencer par un contexte économique difficile qui se traduit par une hausse des taux d’intérêts et par un plus strict contrôle de la part des établissements bancaires.

Il existe pourtant des astuces pour continuer à investir dans ce secteur et bénéficier de prix attractifs. Parmi les alternatives les plus intéressantes figure le démembrement, mieux connu du grand public sous l’appellation d’achat en nue-propriété. Découvrez, dans le texte ci-dessous, quels en sont les principaux avantages !

De quoi s’agit-il exactement ?

Le terme démembrement est régi par plusieurs articles du Code Civil. Ces derniers effectuent notamment une distinction entre le nu-propriétaire d’un logement et son usufruitier. Comme son nom le laisse à penser, le premier possède les murs de l’habitation et le second dispose du droit de l’occuper, et même de le mettre en location s’il le désire.

Réaliser un investissement immobilier en nue-propriété revient donc à concéder l’usufruit à un tiers, qu’il s’agisse d’une personne physique ou non. Attention, le démembrement est limité dans le temps. Plusieurs cas de figure peuvent ainsi y mettre un terme :

• dès la fin du délai prévu dans le contrat signé par le nu-propriétaire et l’usufruitier
• décès de l’usufruitier
• en cas de renonciation de l’usufruitier
• non-usage de l’usufruit durant trente années
• dégradation du bien par l’usufruitier

Une fois la période de démembrement achevée, le nu-propriétaire récupère alors logiquement la totalité des droits sur le logement. Il sera alors libre d’en faire ce que bon lui semble. Il pourra par exemple le vendre, le rendre disponible sur le marché locatif ou l’habiter.

Une opération financière intéressante

L’avantage le plus évident à réaliser un tel investissement reste la possibilité d’effectuer une opération financière intéressante. Vous allez en effet pouvoir faire l’acquisition d’un bien à des tarifs souvent inférieurs aux pratiques habituelles du marché. Cette décote se situe généralement entre 30 et 40% en fonction de différents paramètres comme la zone géographique ou le type de logement.

Cela signifie donc que vous pourrez espérer une plus-value non-négligeable si vous décidez de revendre le logement, une fois la période de démembrement échue. Vous ne pourrez jamais prétendre à un tel bénéfice en optant pour les formules d’investissements immobiliers plus classiques.

Des frais et des risques limités

L’usufruitier doit prendre à sa charge l’entretien du bien. Les frais des diverses réparations et de maintenance (ascenseur, chaudière, etc.) lui seront donc adressés. De plus, si le Code civil prévoit que le nu-propriétaire a l’obligation de faire toutes les réparations concernant le gros œuvre (murs principaux, voûtes, poutres, etc.), les conventions d’usufruit proposées dans le cadre d’investissements en nue-propriété prévoient généralement que ces éléments sont bien pris en charge par le bailleur usufruitier. N’hésitez pas à consulter un spécialiste de l’immobilier pour obtenir des informations complémentaires et des précisions sur ce point précis.

En se délestant d’une partie des frais de gestion, le nu-propriétaire va optimiser la rentabilité de son investissement. Il n’aura pas non plus à se confronter aux risques liés à la gestion locative habituelle. Avec d’autres formules d’investissement, il pourrait en effet potentiellement faire face aux impayés et aux dégradations de son bien par le locataire.

Des avantages fiscaux

C’est aussi l’usufruitier qui devra s’acquitter du paiement des impôts locaux. Le nu-propriétaire, ainsi exempté, profitera également d’autres avantages sur le plan fiscal. La somme investie ne sera, par exemple, pas comptabilisée dans l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Veuillez également noter que les frais de notaire seront réduits. Ils seront calculés sur la base de la valeur du bien et non pas sur son prix total. Ce mode de calcul profitera au nu-propriétaire, qui peut faire ainsi l’économie de plusieurs milliers d’euros.

Contrairement à une idée fausse trop largement répandue, l’investissement en nue-propriété ne doit pas être considéré comme un frein à la succession. Même avec cette formule, il reste possible de transmettre un bien à n’importe quel moment. Vous n’aurez même pas besoin d’obtenir l’accord de l’usufruitier. Si vous optez pour une donation, vous profiterez même d’une fiscalité particulière et à votre avantage.

Un excellent moyen pour préparer sa retraite !

Vous savez désormais que la nue-propriété n’a rien à voir avec les investissements locatifs habituels. Comme il vous est impossible de percevoir des loyers tant que la période de démembrement est active, vous ne pourrez pas rembourser votre emprunt de cette manière. Néanmoins, une telle stratégie peut être intéressante, surtout si vous anticipez votre départ à la retraite et que vous cherchez à vous constituer des revenus complémentaires.

En effet, au terme de la période de remembrement, vous récupérez automatiquement et gratuitement la pleine propriété du bien. Vous disposerez alors du droit de le mettre en location. Vous percevrez donc des loyers qui vous aideront à maintenir le niveau de vos revenus à la retraite.