Immobilier : Pourquoi les prix mettent-ils du temps à baisser ?

Les prix de l’immobilier baissent mais dans une proportion bien moindre que la chute des ventes liée à la hausse des taux de crédit. Comment expliquer la résistance des prix ? L’analyse de Jonathan Voogt, formateur immobilier.

Une tortue qui avance avec un horloge sur la carapace

© adobestock

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Le secteur de l’immobilier traverse une période difficile. En effet, après 4 années prolongées d’activité intense et de forte demande, on observe maintenant une baisse notable d’environ 20 % dans les transactions immobilières.

Cette diminution s’explique à cause de l’augmentation des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers, qui ont grimpé de 1.05 % à 4 % en moyenne sur une période d’un an. De plus, ces taux semblent continuer à augmenter.

Malgré cela, les données actuelles sur les prix immobiliers indiquent seulement des réductions mineures, et ce, pas dans toutes les régions.

Comment peut-on alors justifier cette résistance des prix immobiliers ?

Est-ce que les apparences sont trompeuses et que les chiffres ne reflètent pas la situation réelle sur le terrain ?

Jonathan VOOGT, formateur immobilier nous explique.

Des vendeurs longs à réagir

La volatilité des prix des actions, qui peuvent perdre 20 à 40 % de leur valeur en quelques jours, est caractéristique d’un marché très liquide.

Cependant, l’immobilier fonctionne différemment. C’est un marché beaucoup plus lent, avec des cycles s’étalant sur plusieurs années.

Lorsque les acheteurs sont présents mais n’ont plus les moyens financiers de supporter des prix de logements élevés, la demande chute considérablement. On rencontre alors différents profils de vendeurs.

Vendeur contraint

Le vendeur contraint. Des circonstances telles que des changements dans la structure familiale (mise en couple, divorce/séparation, naissance ou départ d’un enfant), un déménagement pour des raisons professionnelles ou personnelles, un décès, entre autres, peuvent forcer la vente rapide d’un bien. Ces vendeurs de maisons n’ont d’autre choix que d’ajuster leur prix à la demande solvable existante. Normalement, ils représentent environ 20 à 30 % du marché, probablement plus dans la situation actuelle.

Vendeur non contraint

Le vendeur non contraint. Le report d’un changement de résidence principale pour des raisons de confort ou la vente d’un investissement locatif peut être différé, surtout si les vendeurs pensent pouvoir vendre plus avantageusement en attendant.

Cette seconde catégorie a tendance à retirer son bien du marché.

Ainsi, la demande diminue fortement par contrainte, mais l’offre diminue également du fait du choix de certains vendeurs. Sans cela, les prix pourraient chuter plus rapidement.

En conséquence, nous observerons une diminution du nombre de ventes et, si cette tendance se prolonge, cela finira par avoir un impact beaucoup plus significatif sur les prix des appartements et des maisons.

Attention au décalage des signatures

Les réductions des prix immobiliers sont déjà une réalité, mais il est crucial de tenir compte du délai de six mois des statistiques.

En effet, il existe un décalage significatif entre le moment où acheteurs et vendeurs s’accordent sur un prix et signent un compromis de vente, et l’instant où ces transactions sont reflétées dans les statistiques officielles des notaires ou de l’INSEE.

La vente d’une maison ou d’un appartement prend plusieurs mois.

Seul l’intervalle entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif dure environ trois mois, parfois davantage quand les acheteurs rencontrent des difficultés pour obtenir leur prêt immobilier, comme c’est le cas récemment.

Les données ne sont ensuite compilées et rendues publiques qu’après un certain temps.

Ce retard de six mois affecte également les données de la base DVF d’Etalab et celles des notaires, que l’INSEE utilise pour ses rapports.

Les chiffres officiels qui seront publiés à la fin de mai ne nous informeront que sur l’évolution des prix des appartements et des maisons en 2022, alors que le marché entamait une phase de retournement.

Des entités comme MeilleursAgents partagent des données sur la baisse des prix par ville, mais ces informations ne peuvent se substituer aux données officielles basées sur les prix réels des ventes.

Actuellement, on observe des baisses modestes des prix sur un an dans les principales villes françaises.

Paris se distingue toutefois par une réduction de plus de 6 % des prix des appartements sur un an.

Dans ce contexte, il est difficile de déterminer la véritable baisse des prix pour les biens spécifiques qui intéressent les acheteurs dans leur ville.

Le marché immobilier n’est pas uniforme

La complexité de l’obtention de statistiques fiables concernant l’évolution des prix immobiliers est une réalité.

Avant d’évaluer l’impact de l’augmentation des taux d’intérêt sur les prix, il est important de considérer certains points clés pour interpréter correctement les variations de prix.

Le marché immobilier est hétérogène Il n’existe pas un unique marché immobilier en France, mais plutôt des milliers de marchés distincts, différenciés par zone géographique, type de bien, etc.

Bien que tous soient affectés de manière similaire par les changements en matière de financement, leur réaction varie :

  1. Les marchés moins tendus, où l’offre répond adéquatement à la demande (par exemple, dans des zones géographiques moins dynamiques ou pour des biens de moindre qualité, tels que ceux présentant des défauts majeurs, comme une mauvaise performance énergétique), sont ceux où la baisse des prix sera la plus marquée.
  1. Les marchés très demandés : dans ces zones où l’offre est insuffisante, les prix mettront plus de temps à baisser et la réduction sera généralement moins importante. L’excellence de l’emplacement ou la rareté des biens atténueront l’impact. Les acheteurs les plus solvables continueront à soutenir les prix à un certain niveau.
  1. Toutes les situations intermédiaires entre ces deux extrêmes.

Changement de typologie des acquéreurs Les difficultés à obtenir un crédit immobilier depuis l’été 2022 affectent surtout les ménages aux revenus les plus faibles.

Cela se manifeste par une augmentation notable de la demande d’apport personnel, ainsi qu’une hausse des revenus moyens des emprunteurs.

Par Jonathan Voogt