Dijon : L’immobilier résiste grâce à une « qualité de vie proche des standards suisses »

« Le marché se tend », lance Dominique Rouffiandis, gérant de l’agence Guy Hoquet Dijon Toison d’Or. Et pour bien marquer son propos, il signale qu’un concurrent proche de son agence vient de fermer et entrer en dépression. Comme sur l’ensemble du territoire, « les ventes sont beaucoup plus ponctuelles », explique-t-il. La cause est connue : « les acheteurs qui n’ont pas de liquidités ont du mal à obtenir un prêt pour financer un bien dont le prix reste encore élevé », poursuit le professionnel. Pour ce dernier, le léger repli des taux de crédit ne se fait pas encore ressentir. Les primo-accédants sont les acheteurs les plus impactés : soit ils acquièrent des surfaces plus petites, soit ils retardent leur achat, notent les notaires dijonnais.

Un marché immobilier dijonnais porté par l’attractivité géographique et économique

Le marché immobilier dijonnais n’est donc pas à l’arrêt, il n’est pas encore rentré dans la crise. Il profite « d’une certaine qualité de vie, proche des standards suisses, apportée par un environnement géographique agréable entre le Morvan et le Jura, une vie culturelle — Dijon dispose d’un opéra — et un bassin d’emploi attractif », développe Dominique Rouffiandis, gérant de l’agence Guy Hoquet Dijon Toison d’Or. Il n’hésite pas à utiliser le terme de « ville-aimant » au regard de l’entendue de son rayonnement qui impacte jusqu’aux villes d’Auxerre (Yonne), Chaumont (Haute-Saône) et Chalon-sur-Saône (Saône-et-Loire), notamment. Ville universitaire, ville gastronome et viticole, l’agglomération dijonnaise est aussi un pôle de référence pour l’industrie pharmaceutique et logistique, avec la présence du groupe Urgo, dont son fondateur est natif de la capitale bourguignonne, ou d’Amazon.

Avec cette dynamique économique présente de longue date, les prix immobiliers n’ont pas véritablement connu de baisse importante. Ainsi, selon MeilleursAgents, les maisons, qui restent très demandées, voient leurs prix de vente rester inchangés sur un an, et s’afficher en hausse de 8,7% sur 2 ans. En revanche, sur les appartements un début de concession des vendeurs pointe. Les prix reculent de -3,7% sur 1 an et de -1,2% sur 2 ans, mais progressent encore de +23,2% en 5 ans.

Que peut-on acheter à Dijon avec un budget de 150 000 à 350 000 euros ?

« Actuellement, nous avons une soixantaine de mandats : appartements, maisons et quelques fonds de commerce… », dévoile Dominique Rouffiandis, gérant de l’agence Guy Hoquet Dijon Toison d’Or. Dans son portefeuille de biens, les premiers prix commencent à 150 000 euros, avec souvent des DPE allant de E à G.

Ce qui correspond à un studio de 32 m² autour de la Place du Théâtre, au cœur du centre historique, à deux pas du Musée des Beaux-Arts et de l’Hôtel de Ville ; à un petit T4 de 64 m² dans le quartier résidentiel du Parc-Chevreul, au sud de Dijon près du parc de la Colombière ; ou une maison 6 pièces d’une centaine de mètres carré à Mirabeau-sur-Bèze, située à 25 km plus à l’Est.

Pour acquérir un bien avec un DPE D et plus, le budget commence à 250 000 euros. Ce qui correspond à un T3 d’une cinquantaine de mètres carrés dans le quartier très prisé de Montchapet. Situé au nord-ouest de la ville, ce dernier est proche de la gare TGV qui met Dijon à 1h35 de Paris et de Lyon.

À moins d’un kilomètre plus à l’est, si vous optez pour le quartier des Buttes, vous pouvez acquérir un T5 de 87 m² dans un immeuble des années 60-70 de trois étages pour le même budget. En visant le cœur du centre-ville, rue de la Vannerie par exemple, vous avez un T4 de 61 m².

La performance énergétique bouleverse le marché

L’impact du DPE est réel. « L’âge du bien est déterminant », confirme l’agence Guy Hoquet Dijon Toison d’or. Or à Dijon, les biens construits depuis 2006 et disposant des normes les plus exigeantes ne pèsent que pour 10%, selon les dernières données de l’INSEE.

« Il y a eu quand même beaucoup de constructions ces 20 dernières années, avec le remplacement de maison par des immeubles », modère le professionnel. En remontant à 1991, cette part passe à un peu plus de 26%. Ce sont les biens construits entre 1971 et 1990 qui sont les plus présents sur le territoire dijonnais (29%), suivi par ceux de la période 1946 à 1970 (25%).

La question des passoires thermiques, la rénovation des bâtiments, la construction de nouveaux bâtiments, mais aussi la proximité du tram et des pôles d’attractivité cassent la logique de prix qui catégorise les quartiers dijonnais. Tous disposent de logements, maison ou appartement, autour de 2800 euros le m² pour les plus abordables à plus de 4 000 m² pour les plus chers.

Cependant, plusieurs quartiers proposent plus facilement des biens « haut de gamme » : Montachapet, cité plus haut, mais aussi Avenue du Drapeau avec une majorité de biens inférieurs à 30 ans, Montmuzard proche du Campus universitaire ou encore le centre historique avec sa nouvelle dynamique commerçante.

Pour les acheteurs qui recherchent des biens de grande surface avec un budget contraint autour de 300 000 à 350 000 euros, ils peuvent s’intéresser à des quartiers plus périphériques et accéder à des maisons avec plus ou moins de terrain. C’est le cas dans les quartiers sud Montagne de Larrey et Montagne Saint-Anne, qui jouxtent les villes de Corcelles-lès-Monts et Chenôve.