Immobilier : « Les biens de luxe ou de qualité sont aussi concernés par la baisse des prix », Charles Marie Jottras (Daniel Féau)

Charles Marie Jpttras, président du groupe Féau livre son analyse du marché

Les annonces se succèdent sur la baisse des prix et des volumes des ventes immobilières en France.

Si l’activité des agences parisiennes du groupe Daniel Féau n’a pas été épargnée par cette conjoncture, nous constatons que l’impact sur notre chiffre d’affaires 2023 – en retrait par rapport à la moyenne de 2021 et 2022, années post Covid exceptionnelles – semble toutefois sensiblement plus faible que celui couramment évoqué par la profession.

Et la franche correction des prix actés en 2023 commence à faire apparaître ses effets bénéfiques sur la fluidité du marché.

Les quartiers familiaux ont souffert

Nos agences dont les volumes de ventes ont été particulièrement affectés par le réajustement en cours sont celles situées dans les quartiers ou les communes de l’ouest parisien dont la sociologie de clientèle est traditionnellement familiale.

Dans ces territoires dont la clientèle est relativement homogène et recherche majoritairement une résidence principale, les volumes de ventes ont été dans l’ensemble en baisse nette après deux années exceptionnelles liées à la recherche d’espaces extérieurs après les confinements.

Seule notre agence de Saint-Cloud a un peu moins souffert grâce aux ventes des maisons dont son territoire est bien doté.

Evolution contrastée des arrondissements parisiens

Au sein de Paris intra-muros, dans ce contexte de l’ajustement sévère du rapport de force entre acquéreurs et vendeurs – et de la baisse des prix qui en est la conséquence – nos volumes de ventes se sont certes repliés de 14% sur les 3 premiers trimestres par rapport à 2022 (année exceptionnelle) mais ont progressé légèrement (+3,6%) les 2 derniers mois de l’année.

Sur la rive gauche, nos agences des 6ème et 7ème arrondissements ont été globalement assez peu affectées, Daniel Féau Luxembourg ayant même progressé de 9% sur l’année.

Notre agence du 5ème arrondissement a aussi augmenté son chiffre de ventes de 11%.

Sur la rive droite quelques agences ont été en position de bien s’abstraire de la morosité ambiante, notamment Daniel Féau Passy La Muette qui a progressé de …24% !, dynamisée notamment par les français – Brexit oblige – de retour de Londres.

Les volumes de ventes cumulés de nos deux agences du Marais d’une part et de Daniel Féau Saint-Honoré d’autre part ont aussi réalisé une progression de leurs ventes à deux chiffres.

Par ailleurs, nos ventes de biens parisiens en nue-propriété ont continué sur leur excellente lancée de 2022.

Les volumes des biens de grand luxe ont été moins impactés

Il est clair que les quartiers parisiens dont la clientèle d’acquéreurs est surtout constituée de français ou d’étrangers fortunés, en recherche de biens très luxueux ou de pieds à terre de qualité, ont été en bonne partie épargnés.

Dans ces quartiers, nous continuons à vendre des biens présentés au delà de 10 millions et parfois beaucoup plus à des prix au m2 parfois très supérieurs à 30 000€.

Mais les prix au mètre carré du luxe ont baissé sur tous les types de biens

Les prix moyens parisiens, tous types de biens confondus, qui étaient de 17 236 €/m2 en 2022 sont en baisse, à l’instar du reste du marché parisien dont la Chambre des Notaires annonçait en octobre un prix moyen de 9 940 €/m2 en baisse de 6.3% sur un an.

Le prix moyen des ventes de nos agences parisiennes de biens d’une surface supérieure à 200 m2 et dotés d’un jardin ou d’une terrasse, qui était de 23 981 €/m2 en 2022, est en baisse lui aussi.

Tout n’est pas noir dans le luxe immobilier

Concernant ce marché des biens de qualité et des biens de luxe, quelques signaux permettent néanmoins de corriger le pessimisme ambiant sur le marché parisien en 2024.

Après trois premiers trimestres où nous avons subi en moyenne une régression sensible des volumes, la légère reprise de nos ventes – grâce à la baisse des prix ? – au cours des deux derniers mois de l’année nous a permis de franchir la barre des 1,2 milliards d’euros de ventes en 2023 à Paris.

Notre stock de biens à vendre qui avait assez fortement augmenté au cours des trois premiers trimestres tend à se stabiliser en fin d’année.

Nos acquéreurs étrangers qui nous viennent aussi par notre réseau international Christie’s on été très fidèles, présents dans 33,3% de nos ventes au-delà de 3 millions d’euros et dans 47% des transactions au-delà de 10 millions d’euros.

Les premiers contingents internationaux sont les européens puis les américains et, pour les biens exceptionnels, les acquéreurs de l’Asie et du Moyen Orient.

Notre agence Belles demeures de France dispose d’ailleurs de consultantes chinoise, russe et arabe dédiées à ces clientèles.

Crise ou pas, nous ne pouvons que constater que Paris attire toujours la clientèle internationale.

Quant à la brusque augmentation des taux d’intérêt, elle a certes agi comme le catalyseur donnant le signal du renversement du rapport de forces au profit des acquéreurs après plusieurs années où le vendeur était souvent maître du jeu.

Mais la grande majorité de nos acquéreurs à Paris n’ont pas recours à un financement bancaire et la quasi-totalité de nos ventes sont signées sans conditions suspensives d’obtention de prêts.

De possibles légères baisses de prix supplémentaires

Les marchés parisiens de biens de qualité ou de luxe ont donc, eux aussi, été concernés par le réajustement des prix évoqué largement pour les autres marchés immobiliers.

Nous constatons que la baisse des valeurs les concernant commence à porter ses fruits, ce qui nous permet de penser qu’au prix d’une possible légère baisse supplémentaire, pour ces beaux appartements et hôtels particuliers le nouvel équilibre des prix entre acquéreurs et vendeurs de nature à relancer la fluidité n’est plus très éloigné et pourrait intervenir cet été 2024, sauf choc exogène majeur.

En effet, l’essence de ce marché des biens parisiens de qualité ou de luxe est – et restera – au contraire d’autres marchés nationaux, celle d’un marché dont l’offre est figée à un niveau structurel – très largement – inférieur à la demande.

Concernant nos agences de Province, celles de Daniel Féau de Provence ont connu une évolution assez comparable avec une baisse sensible des volumes sur les trois premiers trimestres par rapport à 2022, année là aussi excellente. Cette baisse s’est accompagnée comme à Paris de négociations de prix parfois significatives.

En revanche le dernier trimestre a permis une remontée sensible des ventes sur les propriétés dont les vendeurs ont intégré la nouvelle donne du marché.

Ce processus semblant maintenant engagé, Nicolas Ginon, le président de Daniel Féau Provence est plutôt confiant sur un rééquilibrage de son marché au deuxième trimestre 2024, sur ces marchés d’Aix en Provence et du Pays Varois, du Luberon, des  Alpilles et du Littoral.

À Deauville, Hadrien de Bourboulon, le directeur de l’agence Daniel Féau, a également observé en 2023 une contraction du volume des ventes liée à cette phase de renégociation des prix.

Sur ce marché de la côte normande, après les confinements les acheteurs, souvent parisiens, s’étaient arraché les belles propriétés.

L’offre, aux prix d’aujourd’hui, de ces biens doit se reconstituer pour satisfaire nos acquéreurs qui sont toujours présents, sans besoin de financement bancaire, et avec des budgets pouvant aller jusqu’à 5 ou 6 millions d’euros