Immobilier : Dubaï arrive en tête des villes privilégiées par les grandes fortunes

En 2024, dans le Top 10 des villes internationales les plus attractives pour la clientèle fortunée, Barnes distingue « les villes du futur » que sont Dubaï, Miami et Austin, qui semblent être installées pour longtemps dans le peloton de tête du BARNES City Index tant elles ont pris le pouls des nouveaux comportements des UHNWI et se sont adaptées aux besoins de cette clientèle en lui offrant le cadre idéal pour lui permettre de réaliser ses projets.

À leurs côtés figurent « les villes historiques » qui résistent sans – presque – rien changer. Malgré une fiscalité particulièrement élevée, qui les rend peu attractives pour les expatriés fortunés, New York, Paris et Londres résistent encore en s’accrochant à des fondamentaux qui n’ont pas changé depuis de nombreuses années. Enfin les « villes historiques en mutation » qui au contraire progressent en s’adaptant. Il s’agit notamment de Madrid, Lisbonne, Rome et Istanbul, qui ont allégé leur fiscalité pour attirer cette clientèle, ce qui leur a permis de mener en parallèle d’importants travaux de réhabilitation urbaine. Un cercle vertueux qui montre l’impact des décisions politiques et économiques sur les villes et sur leur attractivité.

Dubaï, la ville gérée comme une marque de luxe en tête du classement

C’est la première fois qu’une métropole du Moyen-Orient arrive en tête du BARNES City Index. La ville émirat a su s’émanciper de la manne de l’or noir pour se tourner avec succès vers la technologie, la finance et le tourisme. Ses dirigeants veulent en faire, à horizon 2040, la ville la plus agréable du monde pour sa qualité de vie. C’est en bonne voie avec une offre sportive, culturelle, gastronomique et universitaire en constante progression.

La population, composée à 92 % d’expatriés, croît à un taux moyen annuel de 4 à 7 % par an depuis près de 30 ans (+4,5 % en 2023). Un engouement à l’origine d’une forte inflation sur les prix : 20 à 22 % en 2023. « Dubaï présente aussi un indéniable attrait fiscal. Les expatriés résidents sont exonérés d’impôt sur le revenu. Les dons, successions et plus-values sont aussi défiscalisés. La TVA n’est que de 5 %. Depuis 2023, un impôt de 9 % sur les sociétés est progressivement mis en place pour les bénéfices excédant 375 000 dirhams, un peu moins de 100.000 €. Ce qui reste nettement inférieur à la moyenne mondiale, d’autant que cette mesure n’est pas encore complètement appliquée », explique Lorraine Soulier, directrice du développement international de BARNES Dubaï.

La clientèle, essentiellement composée de jeunes actifs venus du monde entier (Inde en premier lieu puis Europe dont Grande-Bretagne, France, Allemagne et Italie) recherche en priorité des villas familiales en bordure de lagon ou d’un golf, des penthouses avec vues panoramiques et des appartements dans des programmes neufs de prestige à l’architecture futuriste. « Les investisseurs s’intéressent de près au marché locatif, dont les taux de rendement sont compris entre 5 et 8 % net, en baisse par rapport à l’année dernière compte tenu de la hausse des prix de vente. »

 Qu’achète-t-on avec un million de dollars ?

• Dubaï Downtown 90 m²
• Dubaï Hills 180/200 m²

À la 2^e place, Miami cumule croissance économique et héliotropisme

Avec ses multiples atouts, c’est presque naturellement que Miami figure en deuxième position des villes préférées des grandes fortunes pour investir dans l’immobilier en 2024. En effet, à son activité économique en croissance continue (port de marchandises et de croisières, santé, aéronautique, technologies…) s’ajoute à une offre culturelle de premier plan pour l’art et le design contemporains, avec, notamment, l’Art Basel Miami Beach. Une excellente connectivité, des écoles et universités de premier plan, un climat ensoleillé à l’année, une fiscalité avantageuse, de nombreux terrains de golf, une vie nocturne animée et un Yacht Show unique au monde font de Miami une destination de premier plan pour les UHNWI.

« La généralisation du travail à distance a mis en évidence les atouts qui ont fait de Miami la coqueluche des entreprises de la Tech et des fonds spéculatifs. Le déménagement depuis Chicago du géant Citadel en septembre 2022 a directement soutenu le marché immobilier de prestige local », souligne Jean-Christophe Thouait de BARNES. Même si une loi de Floride de 2023 restreint l’accès à la propriété pour les acheteurs venant de plusieurs pays comme la Chine ou l’Iran, la clientèle internationale est bien présente sur le marché : en 2023, environ 46% des acheteurs étrangers en Floride étaient d’origine latino-américaine ou caribéenne. » L’offre de prestige est pléthorique et reste raisonnable en termes de prix.

Qu’achète-t-on avec un million de dollars ?

• Miami Beach 100 m²
• Miami Mainland 130 m²
• Coconut Grove 130 m²
• Key Biscayne 90 m²