Location : Dans quelles villes, acheter un T2 à mettre en location est-il le plus intéressant ?

Que ce soit pour bien préparer sa retraite ou pour placer judicieusement de l’argent épargné, la pierre attire les Français : 82% des propriétaires bailleurs considèrent d’ailleurs l’immobilier comme une valeur sûre en matière de placement. Encore faut-il savoir où se lancer…

Dans un contexte de baisse des prix à l’achat, de pénurie de biens à louer et d’augmentation des loyers, SeLoger présente une sélection des villes les plus intéressantes en 2024 pour ces Français qui souhaitent acheter un T2 pour le mettre en location.  

Une rentabilité de 6% dans un placement à moindre risque ? Ça existe dans l’immobilier !

Si 35% des propriétaires bailleurs réalisent un investissement locatif pour se constituer un patrimoine, 32% le font bel et bien pour percevoir un complément de revenus.

Pour ces Français soucieux de trouver la meilleure rentabilité, cap sur la ville de Villeneuve-Saint-Georges dans le département du Val-de-Marne. Avec 6,8%, la commune présente une rentabilité brute parmi les plus élevées au sein des villes de plus de 20 000 habitants en France au 1^er février 2024. Pour un appartement de deux pièces (40m²) acheté 124 760€ (hors frais de notaire et d’agence) au 1er février 2024, le loyer généré s’élève en moyenne à 704€ (hors charges comprises). De plus, le risque de ne pas louer le bien y est très faible dans cette ville où plus de 40% des habitants qui vivent dans un appartement de deux pièces sont en location !

Les villes d’Aubervilliers et de Brest complètent ce classement des villes les plus intéressantes avec respectivement 6,5% et 6% de rentabilité brute. Pour cette dernière située au nord-ouest de la France, les loyers des appartements ont augmenté de +6,5% en 2023 et s’élève à 11,5€/m² au 1er février 2024, soit 460€ pour un deux pièces de 40m² à louer contre moins de 100 00€ pour l’achat (91 440€ hors frais de notaire et d’agence). Outre le ratio purement économique de l’investissement, le contexte immobilier à Brest est relativement stable avec une baisse quasi-inexistante des prix de -0,2% sur un an, un signal plutôt positif au regard du cycle baissier installé sur l’ensemble du territoire l’année dernière.

Bordeaux, Rennes, Nantes, Montpellier … Ces grandes métropoles qui deviennent intéressantes

Les baisses de prix enregistrées dans les dix plus grandes villes de France en 2023 ainsi que la situation du marché locatif dans ces métropoles rebattent les cartes d’un tel investissement. En effet, les prix à l’achat ont baissé de -6,5% et -4,3% sur les douze derniers mois à Bordeaux et Rennes, tandis que les loyers ont augmenté respectivement de +2,1% et +2,9% en 2023. Ces deux effets conjugués améliorent la rentabilité brute d’un tel investissement. Ces deux métropoles se présentent donc début 2024 comme des villes intéressantes pour acheter un T2 et le mettre en location

Avec 4,4% de rentabilité brute, un deux pièces de 40 m² à Bordeaux s’achète au 1^er février 2024 autour de 180 000€ et peut rapporter en moyenne 660€ de loyer (16,5€/m²). Le risque de ne pas louer le bien est relativement faible par rapport aux autres villes étudiées, notamment car Bordeaux connaît une baisse de l’offre de biens à louer de -25% sur un an au 1^er janvier 2024.

Pour Nantes, qui a enregistré une baisse des prix sur un an de -5,4% et une hausse des loyers de +1,8% en 2023, la rentabilité brute pour un bien de type T2 est de 4,7%. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’élève à 3 561€ à l’achat et à 14€ à la location. Concrètement, un T2 de 40m² acheté pour 142 440€ au 1er février 2024 peut générer 560€ de loyer par mois. Si l’offre de biens à louer tend à augmenter sur 2023 avec +33,1%, l’achat d’un deux pièces pour le mettre en location demeure peu risqué dans cette ville où 42% de la population est locataire du parc privé.

En ce qui concerne Montpellier, la ville présente à ce jour une rentabilité brute de 5,3% pour l’achat d’un T2 mis en location

Source : SeLoger