Brest : Une ville dynamique mais un marché immobilier qui tourne au ralenti

Ville phare de la Bretagne, longtemps prisée des investisseurs pour ses très faibles prix au mètre carré, Brest a attiré de nombreux actifs suite à la généralisation du télétravail, et les prix ont flambé. Aujourd’hui, les difficultés d’accès au crédit et les prix trop élevés impactent le marché, qui tourne au ralenti.

My Sweet Immo : Comment se porte le marché de l’immobilier à Brest ?

Maïwenn Hamon-Vienne : Le marché ralentit nettement, et cela a commencé il y a déjà un an. Des biens sans travaux, avec balcon et parking, ont commencé à mettre plus de temps à partir. Depuis janvier dernier, il y a peu de demande et donc un tassement du marché. Cela s’explique en partie par un report des projets des familles en périphérie du centre pour avoir plus d’espace, mais aussi par la baisse de la capacité d’emprunt.

Les acquéreurs ont très vite intégré la perte de capacité d’emprunt mais les vendeurs, eux, mettent plus de temps à comprendre que les prix baissent. On finit par vendre les biens, mais en trois à six mois et avec une baisse du prix, alors qu’il aurait été plus rentable de baisser le prix de vente et de vendre plus rapidement au départ. Cette inadéquation entre les visions des acheteurs et des vendeurs entraîne une stagnation du marché et une baisse des volumes de transaction.

Cependant, lorsque le prix est juste et le bien sans travaux, les appartements se vendent facilement. Et certaines communes aux alentours de Brest tirent leur épingle du jeu : à Landerneau par exemple, le marché est encore très actif car la commune est accessible en seulement 15 minutes de TER, la campagne est plus vaste et les prix y sont moins élevés.

My Sweet Immo : Les investisseurs locatifs sont-il toujours là ?

Maïwenn Hamon-Vienne : A Brest, nous disposons essentiellement d’un marché de résidences principales mais aussi d’investisseurs locatifs. Ces derniers se retirent aujourd’hui, en raison de l’augmentation des prix qui fait baisser le rendement locatif à un niveau entre 3 et 5 %, mais aussi du durcissement de l’accès au crédit. Ils ont donc vendu et sont partis, en engrangeant de très belles plus-values, car Brest était la ville la moins chère avec Limoges. Aujourd’hui, ce sont plutôt des investisseurs patrimoniaux qui sont actifs sur le marché, dans une vision de placement à long terme plus que de rendement immédiat.

My Sweet Immo : Quels sont les prix d’un appartement dans le centre de Brest ?

Maïwenn Hamon-Vienne : Avant le COVID, en 2019, un appartement T3/T4 se négociait entre 75 000€ et 85 000€ et 80 % du marché de Brest Centre se situait en-dessous de 100 000€, à moins de 2000€/m². Aujourd’hui, les prix, notamment des petites surfaces, ont explosé, et le même appartement se vend autour de 130 000€, avec des prix au mètre carré qui oscillent entre 2000€ et 3000€ / m² selon les biens.

Mais le marché se régule avec des prix qui ont tendance à baisser, ce qui est plutôt sain, et je remarque que la barre des 200 000€ devient un seuil psychologique, alors qu’on le dépassait largement l’an passé. Les cadres, arrivés en période post-covid grâce au télétravail, ont déjà acheté. Les acquéreurs aux revenus confortables et capables d’emprunter ne sont donc plus au rendez-vous.

Les primo-accédants peuvent difficilement acquérir dans le centre, sauf à avoir des salaires supérieurs. Par exemple, un jeune militaire avec 160 000€ de capacité d’emprunt s’est positionné en mars sur un appartement, mais il ne pouvait plus emprunter en juin en raison de l’augmentation des taux.

Enfin, la restriction de l’accès au crédit et aux prêts relais (à cause du faible taux d’usure) pour les plus de 38 ans et encore davantage les plus de 50 ans entravent les projets d’une grande partie des acquéreurs. Tous ces facteurs cumulés entraînent une baisse de la demande, mais aussi de l’offre puisque le phénomène d’achat-vente est de fait bloqué.

My Sweet Immo : Peut-on parler d’un marché de transition ?

Maïwenn Hamon-Vienne : Je pense que nous assistons à une double transition : la fin de l’hystérie post-covid d’une part, avec une saine régulation des prix, et la montée des taux, qui a aussi un impact sur les prix. Nous sommes donc passé du temps de l’euphorie à celui du travail en confiance, sur un temps plus long. Pour ma part, je trouve cette position plus confortable et c’est aussi une façon de faire notre métier avec plus de rigueur. Il y a des acquéreurs et Brest est une ville très dynamique où beaucoup d’entreprises s’installent et recrutent, à l’image de Thalès. Beaucoup de jeunes actifs arrivent donc pour y travailler et pour profiter de la qualité de vie. Le rééquilibrage des taux devraient nous apporter plus de souplesse en 2023.

My Sweet Immo : Des exemples de vos dernières ventes immobilières à Brest ?

Maïwenn Hamon-Vienne : En novembre, nous avons vendu un très bel appartement sans travaux de 68m², agencé comme un loft dans le quartier historique, à Saint-Martin,. Il avait été mis en vente en juillet à 250 000€ net vendeur, et s’est négocié 220 000€ net vendeur, soit 3235€ /m².

Autre vente en novembre, un 114m² à moderniser, avec balcon, dans une petite copropriété haussmannienne, idéalement situé Place de la Liberté. Il s’est négocié 230 000€ net vendeur et était affiché à 260 000€ net vendeur depuis le mois de juin, soit 2018€ m².

Enfin, nous avons vendu un T3 de 70m² Boulevard Jean Moulin. Il s’agissait d’un rez-de-chaussée surélevé très cocooning, avec vue sur les Capucins et balcon, sans travaux. L’appartement s’est vendu en trois mois à 243 000€ net vendeur avec une négociation de 10 000€, soit 3470€m².