Immobilier : Le logement intermédiaire, martingale de l’exécutif pour les classes moyennes

Destiné en priorité aux classes moyennes peinant à habiter en zone tendue, le logement intermédiaire est fortement poussé par le gouvernement depuis 2017, mais parfois accusé de se développer au détriment du logement social.

Jeudi, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire a annoncé la mobilisation « dans les mois qui viennent » de près d’un milliard d’euros d’acteurs privés et publics pour en réaliser 10.000.

Qu’est-ce que le logement intermédiaire ?

Comme son nom l’indique, le logement locatif intermédiaire (LLI dans le jargon immobilier) propose des niveaux de loyer réduits par rapport aux prix du marché, mais plus élevés que dans le parc social.

« On dit toujours que c’est le besoin dans les secteurs les plus tendus, où très souvent il peut y avoir un écart important entre les loyers du parc social et le parc privé, où les prix des loyers comme de l’accession peuvent s’emballer« , détaille Hélène Joinet, chercheuse à l’Institut Paris Région.

« Ça vient occuper un maillon manquant, qui avant était occupé par les investisseurs institutionnels », comme les assureurs et banques, qui s’en sont désengagés dans les années 1990-2000, ajoute-t-elle.

S’il existe depuis des décennies, le logement intermédiaire qui se développe actuellement est assis sur un dispositif créé en 2014.

Les bailleurs bénéficient d’un double avantage fiscal: un taux de TVA réduit à la construction (10% au lieu de 20%) et une exonération de taxe foncière pendant vingt ans.

En contrepartie, ils doivent appliquer un loyer réduit et louer à des ménages en deçà d’un certain plafond de revenus.

Pourquoi le gouvernement pousse le logement intermédiaire ?

Depuis 2017, Emmanuel Macron et tous ses ministres du Logement ont fait du développement du logement intermédiaire une priorité.

L’objectif affiché, a résumé jeudi le ministre chargé du Logement, Guillaume Kasbarian, est de loger les classes moyennes, « ceux qui ne bénéficieront pas, dans leur vie, de logement social, et qui pour autant (…) n’arrivent pas à se loger dans le marché libre dans les zones sous forte tension« , en particulier dans les territoires en voie de réindustrialisation.

Qui peut prétendre au logement intermédiaire ?

Les candidats au logement doivent être situés en dessous de plafonds de ressources.

Pour une personne seule, le revenu fiscal annuel doit être inférieur à 43.529 euros dans les zones les plus tendues (Paris, Lyon, Lille, Montpellier et leurs périphéries, Côte d’Azur, frontière suisse).

Pour un couple sans enfant, c’est 65.057 euros dans les mêmes zones.

Concrètement, les loyers pratiqués par in’li, un des principaux bailleurs intermédiaires en Île-de-France, oscillent entre 12 et 18 euros le mètre carré, contre 5 à 12 euros dans le parc social et 18 à 30 euros sur le marché, détaille son président, Damien Robert.

« Je peux comprendre qu’un couple à 62.000 euros à Paris ait du mal à se loger dans le parc privé. Donc il peut y avoir un besoin de logement intermédiaire pour lui. Mais on ne parle pas du tout des mêmes revenus que les caissières, les aides-soignantes, les éboueurs« , tempère Marianne Louis, directrice générale de l’Union sociale pour l’habitat, confédération des bailleurs sociaux.

Les procédures de sélection des locataires, tout comme les contrôles une fois ceux-ci entrés dans le logement, sont aussi moins encadrés qu’en HLM, relève-t-elle.

Le logement intermédiaire se fait-il au détriment du logement social ?

Cette critique, très relayée à gauche et chez les défenseurs du logement social, est récurrente, alors que 2,6 millions de ménages sont en attente d’un HLM.

Elle a redoublé d’intensité depuis que le Premier ministre Gabriel Attal a évoqué la possibilité d’inclure « pour une part » le logement intermédiaire dans le calcul des quotas de mixité sociale.

La mesure, accusée d’ouvrir une brèche dans la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) qui oblige les villes à respecter un quota de 20 à 25% de logements sociaux, sera incluse dans un projet de loi « pour le logement des classes moyennes » attendu avant l’été.

« Il n’y a pas de raison que ça se phagocyte!« , avait voulu rassurer mercredi Guillaume Kasbarian, assurant qu’on pouvait « rester sur des objectifs ambitieux de construction de logement social et favoriser le LLI« .