Immobilier : Taxe, redevance d’enlèvement des ordures ménagères, que prévoir pour le jour de la vente de l’immeuble ?

Le financement du service d’enlèvement des ordures ménagères des particuliers peut être assuré par la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou par la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM).

Chaque commune peut décider de la rémunération de son service d’enlèvement des ordures ménagères : taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM).

Ces deux contributions sont exclusives l’une de l’autre. C’est à dire qu’un contribuable ne peut pas avoir à payer la TEOM et la REOM sur un même bien. Cela implique également que chaque collectivité doit nécessairement choisir l’un ou l’autre mode de financement sur l’ensemble de son territoire. Ainsi une collectivité ne peut pas instituer la TEOM sur une partie de la commune et la REOM sur l’autre partie.

Lors de la vente d’un bien immobilier, il est généralement prévu une répartition du paiement de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur qui est établie au prorata du nombre de mois pendant lesquels chacun a été propriétaire. Dans ce cas, en pratique, la TEOM est également remboursée au prorata au vendeur.

Qu’en est-il de la REOM lors de la vente d’un bien immobilier ?

Pour répondre à cette question, nous allons exposer les différences entre la TEOM et la REOM.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

La TEOM est due par les contribuables assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, même celles qui sont temporairement exonérées de la taxe foncière. Elle est sans lien direct avec le service d’enlèvement des ordures ménagères et ne prend pas en compte la quantité de déchets produits.

La TEOM figure sur l’avis d’imposition de la taxe foncière et est établie sur la moitié de la valeur locative cadastrale du bien imposé. Son taux est voté par la collectivité exerçant la compétence de collecte des déchets. Elle est recouvrée par les services de l’administration fiscale

La TEOM est due par le propriétaire de l’immeuble, occupant ou non, ainsi que par l’usufruitier en cas de démembrement de propriété. Elle peut constituer une charge récupérable par les propriétaires auprès de leurs locataires, selon la règlementation ou la convention des parties.

La TEOM peut être assortie d’une part variable, appelée la taxe incitative, appliquée en fonction de la quantité (volume, poids ou nombre d’enlèvements) ou de la nature des déchets produits.

La redevance d’enlèvement des ordures ménagères

Contrairement à la TEOM, la REOM est due par les usagers du service payable à l’émission et la réception de sa facture émise par la collectivité qui en assure le recouvrement.

La REOM est calculée en fonction de l’importance du service rendu et du volume des déchets enlevés. Elle est à la charge de la personne qui occupe le logement et est appliquée sur les résidences principales et secondaires, y compris aux propriétés exonérées de taxe foncière.

La collectivité décide librement des tarifs, de la date de facturation et de son paiement. Le montant facturé à l’usager correspond à une quantité moyenne de déchets produite par le type d’usagers auquel il appartient, en fonction du nombre de personnes qui occupe son foyer, la taille de l’habitation ou le volume des déchets.

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Pour les immeubles en copropriété, la collectivité peut instituer une redevance globale calculée en fonction du nombre de résidents ou de la masse des déchets produits exprimée en volume ou en poids. La personne morale ou physique chargée de la gestion de la résidence est alors considérée comme l’usager du service public et procède à la répartition de la redevance globale entre les différents copropriétaires. Dans le cadre d’un local soumis au statut de la copropriété et au régime des baux commerciaux, le propriétaire bailleur est en droit de demander le remboursement de la redevance auprès du locataire occupant et usager du service public.

Comme la TEOM, la REOM peut compter une part variable incitative prenant en compte la nature et le poids et/ou le volume et/ou le nombre d’enlèvements des déchets.

La REOM lors de la vente d’un bien immobilier 

Contrairement à la taxe, la redevance n’est pas comprise dans l’avis d’imposition de la taxe foncière. Elle figure sur une facture spécifique. En tant que telle, elle n’est que très rarement évoquée lors des négociations d’une vente immobilière lorsque les parties conviennent de la répartition de la taxe foncière.

Alors afin d’appliquer un traitement égal en raison de la répartition de la TEOM lors du calcul de répartition de la taxe foncière, il revient à l’intermédiaire de la vente de s’informer auprès du vendeur pour savoir s’il est assujetti à la TEOM ou s’il est redevable de la REOM.

Le professionnel de l’immobilier peut s’appuyer, à la fois, sur les copies d’avis d’imposition de la taxe foncière et des factures de la REOM pour justifier les déclarations du vendeur.