Immobilier : Paris, Angers, Le Havre… Les loyers progressent dans quasiment toutes les grandes villes

Depuis plusieurs années, le marché locatif en France se caractérise par une forte tension, reflétant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements à louer. Cette situation est particulièrement prégnante dans les grandes villes et leurs communes limitrophes, où la demande excède largement l’offre disponible. Un phénomène qui s’est accentué en 2023, avec l’impossibilité, pour un grand nombre de ménages, de devenir propriétaires. Quelles différences entre le marché de la location vide et de la location meublée ?

Les JO 2024 produisent-ils déjà des effets? Décryptage avec la 1^ère édition de l’Observatoire GH Location pour le 1^er trimestre 2024 : le seul observatoire qui analyse l’offre et les loyers de 15 portails d’annonces immobilières de professionnels et de particuliers. 

4 Français sur 10 sont locataires

Les Français aspirent toujours autant à devenir propriétaires. Pour autant, 4 ménages sur 10 sont locataires de leur résidence principale. Une part qui augmente légèrement depuis 2014, et qui s’est encore accentuée en 2023. Les contraintes qui pèsent aujourd’hui sur les acquéreurs en termes de capacité de financement contribuent à installer une forte tension sur le marché locatif.

« Face à la contraction rapide du marché de la location en France, il est essentiel que les professionnels de l’immobilier se dotent d’outils pertinents et efficaces pour détecter les tendances. Il n’existait pas d’analyse exhaustive du marché locatif : c’est désormais le cas grâce à l’Observatoire GH Location, qui analyse l’offre et les prix de 15 portails d’annonces de particuliers et de professionnels « , précise Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

La location vide en recul au profit de la location meublée

Le 1^er trimestre 2024 affiche le niveau le plus bas en termes de nombre de mises en location de biens depuis 1 an, en recul de -1.3%.

Face à une demande grandissante, on observe mécaniquement une hausse des loyers/m² moyens, à +3.2%, et ce, malgré l’encadrement des loyers en vigueur dans la plupart des communes situées en zone tendue.

La location vide est en recul, au profit de la location meublée :

• la location non meublée reste majoritaire avec 63.6% de l’offre au 1^er trimestre 2024 mais affiche un recul de -4 points en 1 an (68.2% au 1^er trimestre 2023),
• la location meublée, au contraire, enregistre une progression d’offre à 2 chiffres : +13.0%.

En résumé : les bailleurs semblent privilégier de plus en plus la location meublée, réputée plus rentable, avec une fiscalité avantageuse, et bénéficiant de conditions plus souples, notamment lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien.

Seulement 5 régions concentrent près de la moitié de l’offre, et ce sont celles qui affichent un net recul en volume : l’Ile de France, qui connait la plus forte contraction de marché à -10.1%, les Hauts de France à -5.8%, la Bourgogne-Franche Comté à -3.3%, le Grand Est à -2.2% et la Provence-Alpes-Côte d’Azur à -1.4%.

Les mises en location, sur les autres régions, sont soit stables, soit au maximum en hausse de +7.7% pour les Pays de la Loire, exception faite de la Corse qui pèse relativement peu sur le marché locatif (0.6% au 1^er trimestre 2024).

Une forte progression des loyers moyens dans toutes les régions du pays

Si les loyers/m² moyens augmentent au global et dans toutes les régions françaises, on observe deux types de tendances :

• l’Ile de France et la Provence-Alpes-Côte d’Azur qui sont les deux régions où la valeur est la plus élevée, avec respectivement 25 €/m² et 16.7 €/m². Ce sont aussi celles où l’augmentation est la moins significative,
• les 11 autres régions dont la valeur est inférieure à la moyenne nationale, mais qui connaissent des hausses plus soutenues, de +3.8% en Occitanie à +6% en Normandie.

 » Le marché de la location est directement impacté par la contraction du nombre de transactions, et de l’arrêt de la construction. Avec un nombre de biens en chute libre sur la location vide, trouver un logement est devenu un véritable parcours du combattant pour une grande partie des Français. Dans ce contexte, qui favorise l’offre au profit de la demande, la valeur des loyers a continué d’augmenter. Il est urgent de remettre la construction au centre de la politique du logement pour changer la donne, et permettre au plus grand nombre d’accéder au logement, que ce soit en tant que locataire ou propriétaire« , précise Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Des loyers en augmentation dans (quasiment) toutes les grandes villes

Alors que l’augmentation moyenne nationale du loyer est de +3.2%, une partie des plus grandes villes de France enregistre des hausses supérieures : Paris, Strasbourg, Le Havre, Angers, Bordeaux, Nice, Aix-en-Provence, Toulouse.

Si les plus grandes villes n’affichent pas nécessairement par un loyer mensuel au-dessus de la moyenne nationale (774 €/mois), il apparaît clairement que la surface accessible pour un locataire y soit réduite : 50 m2 maximum pour les villes du top 20 versus 54 m² en moyenne pour l’ensemble du territoire.

À Paris, les prix sont plus élevés qu’ailleurs : avec 1 555 € en moyenne, on peut espérer louer 43 m². Pour une surface équivalente, il faudra envisager un loyer d’environ 920 € à Nice et Aix-en-Provence, mais de 587€ à Clermont-Ferrand.

L’impact des jeux olympiques sur les locations

Un constat contrasté sur les principaux sites olympiques, hors locations saisonnières ou de courte durée.

C’est sur l’offre de biens non meublés à la location que l’impact est le plus visible. A contrario, on note un système de vases communicants avec le segment des locations meublées.

Paris et Nice voient le marché locatif se tendre très fortement au 1^er trimestre 2024 : -14.3% d’offres à Paris et -8% à Nice.

Les propriétaires semblent retirer leur biens du marché avec l’intention de les proposer en location saisonnière pendant la période des JO, pour afficher des tarifs multipliés par 3 en moyenne.