Immobilier : Comment se comporte le marché de la transaction et de la location en ce début d’année?

L’année 2023 s’est caractérisée par une baisse brutale du nombre de transaction avec un impact important sur le secteur locatif. Est-ce que ce début d’année 2024 prend le même chemin ?

La baisse des taux d’intérêt bancaires peut-elle relancer un marché en léthargie depuis quelques mois ? Bien’ici fait le point avec son Baromètre, Stat’ici, qui dévoilé les chiffres du 1^er trimestre 2024.

La transaction : l’espoir renaît au 1^er trimestre

L’année 2023 a été un défi pour le secteur de l’immobilier. En effet, les taux d’intérêt ont constamment grimpé pour atteindre des sommets jamais vus depuis 2008. Les prix de l’immobilier sont restés élevés et leur baisse n’a été que relative vers la seconde moitié de l’année.

Pour couronner le tout, le nombre de transaction a chuté par rapport aux années précédentes. Ce premier trimestre 2024 est porteur d’espoir, les taux d’emprunt baissent pour repasser sous la barre des 4% en moyenne, et les prix continuent de baisser.

+ 18% de biens à vendre

Au 1^er trimestre 2024, l’offre progresse encore de 18% en un an, avec une hausse plus marquée sur les maisons (+25%) que sur les appartements (+10%).

– 14% sur les annonces

Entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024, le volume de demande a baissé de 14% sur les annonces de biens à vendre au niveau national, une baisse équivalente de la demande pour les appartements et les maisons.

Cette baisse de la demande n’est que la continuité du marché de 2023. Les Français remettent à plus tard leur projet immobilier et leurs envies d’accéder à la propriété. L’inflation et la flambée des taux d’intérêt bancaires sont responsables de cette baisse de la demande.

– 5 % sur les prix

Sur l’année écoulée, le prix moyen affiché au m² a baissé de 5% au niveau national, baisse qui concerne uniquement les appartements, car le prix des maisons stagne encore entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024. Les prix ne baissent que très relativement depuis. La tendance est identique en ce premier trimestre 2024 : les prix stagnent. Certaines villes enregistrent même une hausse des prix affichés. C’est le cas notamment à Narbonne dans l’Aude qui en un an a vu les prix affichés de l’immobilier grimper de 11% sur un an.

La baisse des prix est plus marquée sur les appartements. La raison ? Un report des habitants de centre-ville vers les périphéries urbaines où les prix sont plus attractifs que ceux des villes où les prix sont naturellement plus élevés et pas représentatifs de la réalité du marché.

+ 13 jours de durée diffusion

Les agents immobiliers ont vécu une année marquée par une augmentation constante de leur stock de biens à vendre. Cela se traduit par un allongement de la durée de diffusion des annonces sur Bien’ici. Au dernier trimestre 2023, la durée de diffusion moyenne s’élevait à 68 jours. Au 1^er trimestre 2024, il faut compter en moyenne 80 jours en moyenne pour vendre un bien, avec 16 jours de plus en moyenne pour la vente d’un appartement.

C’est une augmentation qui reflète la crise du marché immobilier. Cependant des disparités existent selon les régions. En effet, en région Nouvelle Aquitaine, la durée moyenne de diffusion est de 90 jours tandis qu’elle est de 68 jours en Ile-de-France.

La location en pleine crise

Le marché de la location traverse une crise inédite. La demande de biens à louer a littéralement explosé dans les grandes villes. Ailleurs, les prix des loyers ont augmenté. L’inflation et la hausse des taux d’intérêt contractent ce marché déjà tendu et poussent les Français à remettre le projet d’achat à plus tard et à rester locataire créant ainsi un « bouchon locatif ». Est-ce que la reprise du marché de la transaction sur ce premier trimestre améliore la situation du marché de la location?

+ 7 % de biens à louer

Une légère reprise de l’offre locative entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024 de +7%, mais qui ne rattrape pas encore la pénurie survenue à l’été 2021. On affiche ainsi un recul de 33% de l’offre locative par rapport à la situation d’il y a 3 ans et plus.

+ 18 % de contacts sur les annonces

La demande progresse encore de +18% sur l’année écoulée, avec un volume de demande qui a doublé en 3 ans.

+ 1,7 % sur le loyer moyen

Entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024, le loyer moyen affiché des annonces de location a progressé de +1,7%. Une hausse qui se veut plus marquée dans les grandes villes où la tension est plus forte.

Le Neuf : toujours dans la tourmente

Le constat est unanime pour tous les professionnels de l’immobilier en France : c’est le marché de la promotion immobilière qui a le plus ralenti en 2023, et la baisse s’accentue encore en ce début d’année 2024. Les pouvoirs publics, conscients de la dangerosité pour tout un pan de

l’économie française souhaite remettre l’immobilier neuf au centre des discussions et provoquer des chocs d’offre et construire 30 000 nouveaux logements d’ici fin 2024.

Entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024, le loyer moyen affiché des annonces de location a progressé de +1,7%. Une hausse qui se veut plus marquée dans les grandes villes où la tension est plus forte.

– 10% de nouveaux programmes

L’inflation et la hausse des matières premières, les coûts du foncier élevés et le prix des matériaux ont fortement ralenti la production de logements neufs. L’offre de programmes neufs baisse de 10% entre le 1^er trimestre 2023 et le 1^er trimestre 2024. Moins de programmes sortent de terre fragilisant ainsi de nombreux promoteurs immobiliers.

– 31% de contacts sur les annonces

Si l’offre de biens neufs a baissé, la demande a également baissé sur le premier trimestre 2024. À l’instar de la transaction, les Français décalent leur achat de biens neufs car trop contraints par l’inflation et les hausse de la facture d’énergie ou les taux d’intérêt. Aujourd’hui la demande de logements neufs a baissé de 31% affichant un résultat au plus bas depuis la crise sanitaire.

+ 3% sur le prix au m²

L’inflation a impacté tous les secteurs y compris celui des matériaux de construction et des matières premières. Les promoteurs subissant eux aussi les effets de l’inflation, sont contraints d’aligner leurs coûts sur les prix de l’immobilier. Ainsi au premier trimestre 2024, les prix du neuf ont augmenté de 3% au m². Cette hausse demeure moins importante que celle constatée entre 2022 et 2023 où les prix avaient progressé de plus de 10% en moyenne.

Pouvoir d’achat immobilier : l’équilibre n’est toujours pas là !

Le début d’année 2024 poursuit la tendance observée depuis l’été dernier, avec un volume d’offre de biens à vendre qui stagne à un niveau élevé et une tension divisée par deux depuis le début de la période inflationniste.

La demande sur les annonces de biens à vendre est cependant plus importante qu’avant la crise sanitaire, alors que les conditions d’accès à l’achat se sont durcies : un taux d’emprunt bancaire multiplié par 3,5 et un prix moyen affiché qui a augmenté de plus de 700€/m² en 4 ans. Si les effets de l’inflation ont été directs sur la hausse des taux d’emprunt, la baisse des prix de vente n’est effective que depuis la fin d’année 2023, et l’équilibre du pouvoir d’achat immobilier n’est toujours pas au rendez-vous en ce début d’année 2024.

Le prochain trimestre sera déterminant pour relancer le dynamisme du marché immobilier. Le printemps est traditionnellement la période la plus propice aux transactions immobilières, une partie importante des ménages souhaitant privilégier un déménagement avant la prochaine rentrée scolaire.

Vers une baisse des prix plus marquée au second trimestre ?

Les biens à vendre au bon prix trouveront preneur, pas les autres. De quoi s’attendre à une baisse des prix plus marquée au 2ème trimestre 2024, en raison des taux de crédit actuellement toujours élevés, qui bloquent le rapport d’équilibre entre le prix que souhaite le vendeur et la capacité de financement de l’acquéreur. Si l’acheteur ne dispose pas de budget supérieur, le vendeur devra baisser son prix s’il veut vendre.

Du côté du marché locatif, la pénurie d’offre reste présente, en particulier dans les grandes villes françaises, et la demande ne désemplie pas. La libération des baux étudiants n’aura lieu que si ces locataires trouvent à se reloger, faute de quoi un nouveau bouchon se produira sur les petites surfaces à louer durant l’été. L’espoir du rééquilibrage du pouvoir de finance- ment des primo-accédants – entre les taux de crédit et les prix de vente – sera aussi une clé de déblocage de ce marché locatif, dont une partie des locataires actuels sont en passe de devenir propriétaire.

Source : Bien'ici