Crise de l’immobilier : Baisse des prix, chute des ventes… pas de reprise en Ile-de-France selon les notaires du Grand Paris

La baisse de l’activité et des prix se sont prolongés en ce début d’année

Au 1^er trimestre 2024, les volumes de ventes de logements anciens ont baissé de 24% par rapport au 1er trimestre 2023 et surtout de 40% par rapport au 1^er trimestre 2022.

Au 1^er trimestre 2024, les prix intègrent cette nouvelle donne et sont en recul annuel de plus de 8% en Ile-de-France (-7,9% pour les appartements et -8,4% pour les maisons).

Cependant, et d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats des Notaires du Grand Paris, les prix pourraient ensuite stagner pour les appartements et progresser pour les maisons d’avril à juillet 2024, ramenant la baisse annuelle des prix à respectivement 6,8% et 5,2%. Il est pourtant à souhaiter que les ajustements sur les prix se poursuivent parallèlement à la baisse des taux d’intérêt pour participer à l’amélioration de la capacité d’achat des ménages.

La crise actuelle affecte l’ensemble des segments de marché du logement. Avec l’effondrement de la production dans le neuf et le renforcement des contraintes dans l’ancien, elle ouvre les perspectives d’une dégradation plus générale des conditions de logements des ménages. Il est donc à souhaiter qu’une prise de conscience majeure des pouvoirs publics et des actions à la hauteur des enjeux permettent de revitaliser les activités de cette filière, essentielle aux Franciliens.

40% de ventes de logements en moins que début 2022

Le ralentissement de l’activité s’est prolongé et les volumes de ventes de logements anciens ont encore reculé au 1^er trimestre 2024, de 24% par rapport au 1^er trimestre 2023. La baisse atteint 40% par rapport au 1^er trimestre 2022.

En effet, le mode de fonctionnement du marché n’a pas encore changé : le niveau actuel des taux de crédit à l’habitat contraint toujours les ménages, dégrade leur solvabilité et les incite à reporter leurs projets.

Les toutes premières détentes sur les taux et l’annonce d’un accès plus facile au crédit ont été très largement médiatisées. Mais les améliorations immédiates ont été très modestes (0,12 point de taux ) et elles n’ont pas empêché le recul des volumes de prêts accordés. D’après la Banque de France, 21,7 milliards d’euros ont été prêtés aux ménages au 1^er trimestre 2024, contre 38 milliards au 1er trimestre 2023 (-42%) et surtout 56,3 milliards au 1^er trimestre 2022 (-61%).

Pour les volumes de ventes, la tendance baissière se prolonge mais tend à s’atténuer. Par rapport au même trimestre un an auparavant, les ventes de logements anciens en Ile-de-France ont baissé de 32% au 3e trimestre 2023, de 28% au 4^e trimestre 2023, puis de 24% au 1^er trimestre 2024.

D’après les avant-contrats et dans la prolongation du mouvement déjà observé, on attend une poursuite de la baisse de l’activité au 2^e trimestre mais à un rythme de nouveau légèrement moins sévère.

Le marché de la maison, qui avait bénéficié il est vrai d’un regain d’intérêt post pandémie, est toujours plus affecté que celui des appartements. Au 1^er trimestre 2024, les volumes de ventes de maisons reculent de 27% en un an, contre 23% pour les appartements. Les volumes de ventes ont été pratiquement divisés par deux par rapport au 1^er trimestre 2022 (-46% pour les maisons).

Des prix en baisse d’environ 8% en un an

La baisse des prix s’est renforcée au 1er trimestre autour de 8% par an.

En 3 mois, les prix ont fortement baissé du 4^e trimestre 2023 au 1^er trimestre 2024. Les prix ont reculé de 2,4% en 3 mois pour les appartements en Ile-de-France et de 3,6% pour les maisons. La correction de la variation saisonnière laisse encore une baisse très notable de respectivement 2,3% et 3,2%.

Au total, la baisse annuelle des prix des appartements atteint 7,9% en Ile-de-France avec une accélération plus nette en Petite Couronne (-8,4%) qu’en Grande Couronne (-7,0%). La baisse annuelle du prix des maisons atteint 8,4%, sans grande différence entre les secteurs géographiques.

Quelques mois de pause d’avril à juillet viendraient ensuite limiter la baisse annuelle des prix.

Après cette phase de fortes baisses, les indicateurs avancés sur les avant-contrats mettent en avant quelques mois où les prix évolueraient peu. Ce mouvement, très lisible sur les courbes de prix, s’observe sur l’ensemble des marchés franciliens, avec ponctuellement même, pour les maisons, une petite hausse des prix.

S’agit-il d’une évolution saisonnière un peu plus précoce qu’habituellement ou d’anticipations de baisses de taux qui conduiraient les vendeurs à être moins conciliants ? Ce qui est certain c’est que les ménages doivent retrouver de la solvabilité, pour que le marché se fluidifie.

D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, la hausse annuelle des prix devrait être ramenée en Ile-de-France à 6,8% pour les appartements en juillet 2024 et à 5,2% pour les maisons.

Dans Paris, le prix au m², fixé à 9 490 € au 1^er trimestre 2024 (-7,9% en un an) devrait ressortir à 9 370 € en juillet (-7,6%).

Le marché immobilier pourrait rester à la peine dans les prochains mois

Les notaires constatent que l’effort pour intégrer le nouveau mode de fonctionnement du marché s’opère mais de façon très progressive et partielle : pour les vendeurs il faut accepter la baisse des prix et les négociations, et pour les acquéreurs les nouvelles conditions de taux, un effort financier supplémentaire ou un changement de projet. Une forme de normalisation du marché doit se poursuivre alors que le désintérêt des investisseurs se prolonge. Le marché reste donc à la peine et pourrait le rester dans les prochains mois.

Cependant, les perspectives de baisses des taux sont encourageantes. D’après les simulations, la mensualité moyenne a atteint un pic au cours de l’été 2023 mais elle recule très légèrement depuis sous l’effet de la baisse des prix à laquelle s’est ajoutée, depuis le début de l’année, une érosion des taux. La mensualité diminuerait d’ici juillet de 6% pour les appartements et de 5% pour les maisons par rapport au point haut de l’été 2023. C’est donc réel mais encore trop modeste comparé à la hausse qui a atteint 19% pour les appartements et 23% pour les maisons, entre janvier 2022 et ces points hauts.

« Enfin, au-delà de ces ajustements appelés à se poursuivre et dans un contexte économique et social délicat, on ne peut que souhaiter qu’une politique du logement pérenne, vigoureuse et globale ne vienne accompagner l’ensemble de la filière du logement, essentielle à la satisfaction fondamentale des besoins des ménages« , concluent les Notaires du Grand Paris.