Elections législatives 2024 : « Les propositions pour l’immobilier, en crise, doivent être scrutées », Pierre-Emmanuel Jus

La dissolution de l’Assemblée nationale annoncée le 9 juin dernier a jeté un coup de massue sur l’ensemble du pays. Les candidats aux élections législatives ont dû préparer leur campagne à la hâte et se mettre en ordre de bataille pour définir un programme. Mais quand-est-il de leurs propositions pour le marché immobilier ? Quelles sont les mesures présentées par les différentes forces politiques pour mettre fin à la crise du logement en France ? 

« L’immobilier est un sujet crucial et exacerbe les tensions chez les Français. La crise du logement que nous vivons est sans précédent, et ce sujet doit être pris en conséquence dans le programme des différentes forces d’opposition. A l’instar de la loi transpartisane visant à encadrer la location meublée de type Airbnb, le logement est un sujet déterminant et doit faire l’objet d’un consensus pour répondre aux besoins des Français », commente Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow, qui a établi les sujets prioritaires à traiter et livre ses propositions afin de répondre aux différents enjeux autour de la crise du logement.

Libérer le marché locatif

Pour libérer le marché locatif social et assurer une meilleure répartition des logements, Maslow propose de moduler les loyers dans les parcs HLM en fonction des revenus des ménages. Cette mesure permettra d’orienter les ménages qui n’ont plus besoin d’un logement social vers le parc privé, libérant ainsi des logements pour ceux qui en ont réellement besoin. Pour faciliter l’échange de logements entre locataires, notamment pour les familles qui ont besoin de plus d’espace ou les personnes âgées cherchant des logements plus petits.

Construire plus de logements

Lorsqu’un permis de construire est conforme au Plan Local d’Urbanisme (PLU), il est accepté par défaut. En cas d’opposition du maire, celui-ci devra justifier sa décision auprès de la préfecture qui arbitrera si le permis est conforme ou si les raisons du refus sont valables.

Incitation à la surélévation dans les zones tendues : un recensement des bâtiments aptes à la surélévation dans les villes de plus de 50 000 habitants doit être réalisé pour maximiser l’utilisation de l’espace urbain.

Faciliter la transformation de bureaux en logements

Créer un permis de construire à destinations successives, sans ordre de succession a priori : la création d’un permis de construire « réversible » permettra de faciliter la transformation de bureaux ou autres locaux en logements, en logements sera anticipée et facilitée dès la construction. Un bâtiment réversible sera à même de surmonter l’obsolescence de son premier usage.

Changement d’usage dans les copropriétés mixtes : Autoriser un copropriétaire à changer l’usage de ses parties privatives (bureau ou commerce) en logement, sous réserve de l’approbation de la majorité simple de l’assemblée générale des copropriétaires.

Faciliter l’accès à la propriété

Déductibilité des intérêts d’emprunt : Restaurer la déductibilité des intérêts d’emprunt de la résidence principale de l’impôt sur le revenu, afin de diminuer l’impact des taux de crédit sur les ménages et améliorer la solvabilité des emprunteurs si les banques prennent en compte cette économie d’impôt (recette) dans le calcul de l’endettement.

De nombreux dispositifs existent déjà pour faciliter l’accès à la propriété : Prêt à Taux Zéro (PTZ), Bail Réel Solidaire (BRS), prix maîtrisés, etc. Mais peu de personnes savent qu’il est possible d’acheter un logement à moins de 3000 €/m² à Nantes, Bordeaux ou Toulouse avec une TVA réduite pour leur résidence principale et de le financer à moins de 2% sur 20 ans. Informons et formons les futurs propriétaires sur ces opportunités pour rendre l’accession à la propriété plus accessible.

De plus, nous devons encourager les locataires des logements sociaux à devenir propriétaires en ouvrant le Prêt à Taux Zéro (PTZ), actuellement réservé aux logements neufs et aux logements sociaux pour les locataires occupants.

Pour faciliter l’accès aux divers types de prêts immobiliers (Prêt à Taux Zéro, prêt aidé, prêt vert, prêts des régions ou départements), Maslow.immo propose la création d’un portail unique, qui inclurait un simulateur permettant de connaître tous les crédits disponibles en fonction de ses revenus et de l’adresse du projet. Ce simulateur aiderait les futurs propriétaires à réduire leur coût de crédit et leur taux d’endettement en leur offrant une vue d’ensemble des options de financement adaptées à leur situation (ex : mes aides vélos).

Redonner confiance aux Investisseurs

Assouplir les règles HSCF : les bailleurs sont essentiels pour le bon fonctionnement du marché immobilier, il est donc crucial de libérer l’endettement des investisseurs. Actuellement, 70% à 80% des loyers sont retenus dans le calcul de l’endettement et un investisseur qui était endetté à 31% en 2021 se retrouve aujourd’hui à 44%. Ce durcissement des conditions d’emprunt nuit au marché. Si un investisseur n’a pas fait défaut, pourquoi durcir les conditions ? Assouplissons ces règles pour encourager l’investissement dans le logement locatif.

Ouvrir le dispositif LLI (Logement Locatif Intermédiaire) aux particuliers investisseurs en sécurisant la mise sur le marché locatif « à l’année » de bien loué pour une durée minimale de 11 ans. Cela donnera les mêmes avantages aux institutionnels qu’aux particuliers.

Encourager la rénovation énergétique

L’enjeu climatique est énorme et les échéances sur les DPE (Diagnostics de Performance Énergétique) sont intenables pour de nombreux propriétaires.

Pour les encourager à réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique tout en continuant à pouvoir louer leur logement, Maslow propose d’exonérer l’encadrement des loyers des logements où ces travaux sont réalisés. Par exemple, dans les villes où les loyers sont encadrés, si un logement passe après travaux à un DPE de classe A, B ou C, il serait exonéré des plafonds de loyers applicables.

Location saisonnière

Afin de garantir une équité fiscale et pour éviter la spéculation, Maslow propose la suppression de l’abattement de 71% pour la location meublée ainsi que l’exonération des DPE (Diagnostics de Performance Énergétique). De cette manière, nous éviterons la poursuite des majorations fiscales et l’exonération de travaux pour les logements destinés à des plateformes de location de courte durée comme « Airbnb ».

Encourager la location mixte : la location mixte consiste à pratiquer durant l’année universitaire de la location à un étudiant et de la location touristiques durant 3 mois l’été (juin, juillet et août ou juillet, août, septembre).