Immobilier : Le secteur des administrateurs de biens fragilisé mais toujours en pleine forme

Jusqu’ici tout va bien pour les administrateurs de biens. Ces derniers peuvent en effet se prévaloir d’une bonne santé économique comme l’ont illustré la croissance de leur activité et leur niveau de marge nette (respectivement +4% et 9% en 2023).

Le faible taux d’attrition (ou nombre de clients perdus) sur l’activité de syndic permet en effet à ces professionnels de relever régulièrement leurs honoraires.

Mais les choses changent. Les mises en concurrence de la part des bailleurs et copropriétaires se font plus fréquentes en phase avec une insatisfaction envers le syndic toujours prégnante et la propension des jeunes générations à comparer.

Cela risque bel et bien d’imposer un saut qualitatif aux administrateurs de biens pour justifier la hausse de leurs honoraires.

En parallèle, les volumes de biens en gérance locative vont se contracter en raison de l’interdiction progressive de mettre en location les passoires thermiques mais aussi à cause de la volonté des ménages de reprendre leurs biens en gestion pour faire des économies.

De ce fait, les professionnels auraient donc intérêt à accompagner les clients dans leur transition énergétique.

Des opportunités sur le marché

Si le cœur de métier (syndic et gestion locative) doit générer l’essentiel de l’activité des cabinets, la diversification doit se poursuivre.

Le conseil en efficacité énergétique, le courtage en assurance ou encore le conseil patrimonial et de la défiscalisation sont ainsi des activités connexes à développer pour générer du chiffre d’affaires additionnel.

Les acteurs devront néanmoins patienter plusieurs mois avant que les marchés de l’immobilier ancien et du property management repartent de l’avant, limitant leurs ambitions à court terme sur ces segments.

La croissance du chiffre d’affaires de la profession restera toutefois soutenue d’ici 2026 (+4% par an en moyenne), selon les prévisions des experts de Xerfi.

La hausse des honoraires, la profondeur des offres proposées et l’augmentation de la taille du parc de logements collectifs soutiendront de fait le marché. Et si les marges restent confortables, elles s’érodent depuis 2020. Dans ces conditions, automatiser davantage les missions de back-office (gestion des requêtes client ou quittancement par exemple) paraît impératif.

A ce titre, le recours au digital est une opportunité à saisir. Contrairement à Sergic, très avancé dans ce domaine, nombre d’acteurs accusent en effet un certain retard.

La concurrence va monter d’un cran

Face à cette nouvelle donne, les cabinets de quartier indépendants d’administration de biens conserveront leur leadership.

A condition de mettre les bouchées doubles sur le digital donc mais aussi de se préparer à l’arrivée à la retraite de leur dirigeant.

Dans le cas contraire, ces cabinets risquent d’être rachetés par les grands réseaux.

Appréciés des clients pour la connaissance fine de leur marché, leurs compétences mais aussi leur réactivité, ces cabinets de quartier ne manquent pas d’atouts face au modèle industrialisé des grands groupes.

La fuite des clients des grands réseaux vers ces cabinets de proximité ne dit d’ailleurs pas autre chose.

S’ils parviennent à maintenir une relation de proximité avec leurs clients face à leur logique industrielle, Emeria et Citya devraient réussir à truster les premières places. Mais le turn over est souvent élevé, entraînant des changements réguliers de gestionnaires et donc un taux d’attrition conséquent.

Longtemps cantonnés aux copropriétés de très petite taille, les acteurs en ligne ont, eux, changé de statut avec l’ouverture de cabinets physiques.

Leur maîtrise des outils informatiques et leurs moyens financiers vont en faire des compétiteurs de plus en plus crédibles face aux cabinets traditionnels.

Idem pour les agences immobilières et les promoteurs qui cherchent à se renforcer dans les métiers de la gestion face à la morosité des marchés du neuf et de l’ancien.