Immobilier Lyon : Un marché de l’immobilier tertiaire résilient mais en demi-teinte au 1er semestre 2024

Marché locatif bureaux : une activité toujours dominée par l’instabilité

Le 2^ème trimestre, avec une demande placée équivalente à celle du 1^er, traduit une activité en demi-teinte. Les 6 premiers mois de l’année cumulent ~115 000 m² de bureaux commercialisés pour 264 transactions. Si le nombre de références se maintient et progresse de 5 % sur la moyenne à 10 ans, le volume reste encore inférieur de 11 % à la moyenne décennale. 

« Ces résultats démontrent à la fois la résilience du marché avec un nombre de mouvements qui ne faiblit pas mais aussi les difficultés des grands utilisateurs à mettre en œuvre leur stratégie immobilière dans un contexte global instable et peu lisible », note Stéphane Jullien, Directeur de l’équipe bureaux JLL Lyon.

Face au contexte économique, toujours peu propice à la prise de décision, le premier segment impacté demeure celui des grandes surfaces. Avec une seule opération >10 000 m² via le compte propre de XEFI à Rillieux-La-Pape et le net recul de la tranche 5 000 – 10 000 m² représenté par l’acquisition de ~5 400 m² par ADEQUAT sur le « Nobel », le segment affiche un volume en baisse modérée de 9 % sur 1 an à ~50 500 m², mais toujours inférieur de 23 % à la moyenne décennale. Cependant, grâce à la vitalité de la tranche 1 000 – 3 000 m² (18 signatures cumulant ~26 550 m²), le nombre de références se maintient. A ce titre, si le panier moyen global baisse de 7 % sur 1 an, il est nettement inférieur à ce qui était traditionnellement observé au cours des 10 dernières années (-20 %). Le souhait des entreprises de consommer moins mais mieux se confirme avec le segment du Mid-Market (500 – 1 000 m²) qui performe ce semestre avec ~25 280 m² pour 37 transactions soit un volume en hausse de 16 % sur 1 an et supérieur de 29 % à la moyenne décennale tandis que les PMS (<500 m²) se maintiennent à ~39 250 m² pour 205 signatures.

L’intramuros apparaît ce semestre en perte de vitesse avec une part de 57 % des volumes placés contre une moyenne habituelle supérieure à 70 %. Ce phénomène conjoncturel lié à des comptes propres, ne remet pas en cause la tendance structurelle liée à la recherche de centralité des entreprises.

Conséquence des nombreuses libérations de surfaces de 2^nde main et du pic de livraisons observé ces derniers trimestres, l’offre immédiate poursuit sa tendance haussière en affichant ~446 000 m², soit une progression de 18 % depuis fin 2023. Si l’augmentation de l’offre neuve/régénérée semble se tasser (+5 % sur 6 mois, 34 % de l’offre), le 2^nde main continue d’augmenter (+25 %) sur la même période. Dans ce contexte, le taux de vacance atteint 5,7 % sur l’ensemble de la Métropole Lyonnaise.

Si les valeurs locatives prime restent stables à 350 €/m²/an pour des actifs haut de gamme régénérés sur la Part-Dieu ou la Presqu’île Nord, le neuf moyen poursuit sa progression à 227 € et le 2^nde main affiche 197 € en moyenne.

«  Les conditions favorables attendues, telles que la stabilisation de l’environnement financier ou la baisse des taux, associées à un marché sain aux capacités de rebond éprouvées, devraient soutenir une reprise du marché dans son ensemble durant les prochains mois. Si l’optimisme est de rigueur, l’incertitude, nourrie par le contexte politique de ces dernières semaines, nous contraint à la vigilance », précise Stéphane Jullien.

Un marché de l’investissement plus dynamique au 2ème trimestre

Après un début d’année atone (54 millions d’euros investis), le marché de l’investissement lyonnais a connu un 2^ème trimestre plus dynamique avec 352 millions d’euros d’investissements. Au total, près de 406 millions d’euros ont été investis au 1^er semestre 2024, un volume supérieur de 11 % à celui du 1^er semestre 2023 mais inférieur de 29 % à la moyenne 5 ans.

29 signatures sont intervenues au cours des 3 derniers mois, contre seulement 20 au 1^er trimestre. De plus, ces transactions récentes ont concerné des actifs de plus grande taille avec un lot moyen passé de 2,7 à 12,1 millions d’euros. On compte ainsi 6 transactions de plus de 15 millions d’euros au 2^ème trimestre, contre seulement 1 en début d’année. 2 d’entre elles ont concerné des immeubles de bureaux, et 4 des entrepôts : l’acquisition par PROLOGIS d’une plate-forme de près de 77 000 m² à Corbas auprès de BNP PARIBAS REIM pour environ 120 millions d’euros, et 3 actifs faisant partie du portefeuille national « Montclair ».

Les actifs industriels, avec 248 millions d’euros investis, voient ainsi leur performance progresser de 64 % d’une année sur l’autre et concentrent 61 % de l’activité recensée sur le marché lyonnais au 1^er semestre 2024, tandis que les bureaux, avec 147 millions d’euros (-30 % sur un an), ont capté 36 % des engagements. Cette configuration de marché impacte directement la part de marché de l’intramuros, qui ne concentre que 20 % des investissements.

Les taux de rendement prime se sont stabilisés sur l’ensemble des classes d’actifs au 2^ème trimestre. Ils restent ainsi positionnés à 5,75 % pour les bureaux et 4,90 % pour la logistique.

« Alors que le début de la normalisation monétaire semblait amorcé, laissant augurer un redémarrage du marché, les incertitudes liées au contexte politique pourraient impacter certains acteurs du marché. Le retour de la liquidité sur certains immeubles de bureaux en lien avec un rééquilibrage des valeurs devrait cependant permettre de connaître un 2^nd semestre dynamique », conclut Gilles des Fontaines, Directeur Investissement Grand Lyon JLL.