Immobilier neuf à la montagne : Le marché des Alpes, une valeur sûre qui attirent des profils variés

L’arrivé du froid peut donner des envies de montagne, de glisser sur des pentes enneigées, de se réfugier au coin du feu dans un chalet avec une vue imprenable sur des cimes blanches… Chaque année, Français et étrangers viennent ainsi profiter des joies de la montagne dans les Alpes. Athena Advisers, spécialiste de l’immobilier depuis plus de 20 ans et présent dans toutes les Alpes, dresse un état des lieux de ce marché.

Un marché dynamique dans toutes les Alpes françaises

« Le marché immobilier fait montre d’un fort dynamisme dans les Alpes françaises, du point de vue de l’offre comme de la demande. Alors que le marché de l’immobilier neuf ne se porte pas très bien dans la plupart des marchés français, il reste dynamique en montagne, avec des permis encore délivrés et des constructions qui se poursuivent. Les stations continuent d’investir et de rénover leur système de remontées mécaniques comme le Jandry aux 2 Alpes, la télécabine du Fornet à Val d’Isère, les Grands-Montets à Argentière, l’Ascenseur valléen à Saint-Gervais… », constate Charles-Antoine Sialelli, Directeur Alpes chez Athena Advisers. 

Qu’il s’agisse d’investissement locatif ou de résidence secondaire, l’immobilier neuf continue de gagner du terrain à la montagne (même si l’ancien séduit encore) car il permet de bénéficier de surfaces généreuses, d’une belle performance énergétique, de services de qualité pour plus de confort, d’une jolie architecture, de frais de notaires à 2% versus 7% dans l’ancien, et de la récupération des 20% de TVA pour ceux qui mettent leur bien en location avec 3 services para-hôteliers (fourniture de linge, ménage et réception du locataire).

Une offre de meilleure qualité

« La transformation des stations des années 60-80 pour répondre aux attentes des résidents et vacanciers est toujours à l’œuvre. Ainsi les logements récents sont plus grands (les deux pièces mesurant 20-25 m² jusque dans les années 90 font plutôt 30-40 m² aujourd’hui), plus beaux et plus qualitatifs, et les offres de loisirs, activités et services plus variées et toutes saisons. Les mairies sont particulièrement vigilantes sur les choix esthétiques et matériaux utilisés dans les projets. Sensible notamment à l’aspect préservé des lieux, la majorité de nos clients cherche une résidence secondaire où se rendre toute l’année et/ou un investissement rentable », précise constate Charles-Antoine Sialelli.

Les Alpes françaises continuent de séduire pour deux raisons majeures : la possibilité de grands espaces et de dépaysement, et un accès facile toute l’année, sans obligation de prendre l’avion pour certaines destinations. Les personnes intéressées par l’immobilier dans les Alpes sont aussi bien françaises qu’étrangères (issues de pays européens voisins, du Moyen-Orient, des Etats-Unis, du Brésil…). A ces deux raisons s’ajoute un nouveau facteur important d’attractivité : la tenue des Jeux Olympiques d’hiver en 2030 dans une partie des stations des Alpes.

« Nous avons de plus en plus de demandes pour des budgets à plus de 10 millions d’euros, avec des clients à la recherche de surfaces supérieures à 500 m² », explique Charles-Antoine Sialelli. « Autre constat : si l’on regarde nos 20 dernières ventes, nous en avons réalisées autant dans des stations de haute altitude, à Val d’Isère et Méribel notamment, pour des budgets entre 2 et 10 millions d’euros, que de moyenne altitude.« 

Des acheteurs et une clientèle de tous horizons

Et il ajoute : « Nous réalisons de plus en plus de ventes avec des Américains. Le coût du ski dans les stations américaines est devenu exorbitant (200 à 300$ le forfait par jour versus 80€ la journée au plus cher dans les Alpes). Il est donc désormais devenu plus intéressant pour eux d’acheter en France et de venir y skier. Plus largement, les entreprises et fonds américains s’intéressent aux Alpes et investissent sur le vieux continent. Par exemple, le groupe Vail Resorts (un des plus grands opérateurs de ski au monde) a acquis deux domaines skiables en Suisse, à Crans-Montana et Andermatt. Une tendance qui est partie pour durer. »

Cette attractivité de la montagne est aussi visible à travers l’intérêt que manifestent de grands groupes hôteliers pour s’implanter dans les Alpes françaises : le Four Seasons à Megève, l’Experimental Chalet à Val d’Isère qui ouvrira fin 2024… En octobre 2023, le groupe SBM avait concrétisé l’achat du Palace des Neiges à Courchevel, réalisant ainsi son premier investissement hors de Monaco. Dans la même veine que l’hôtellerie, les résidences avec services para-hôteliers ont le vent en poupe aussi côté investisseurs et ce modèle continue de se développer.

Des stations pour tous les goûts

La Savoie se distingue par ses grands domaines skiables comme les Trois-Vallées et l’Espace Killy qui permettent aux amateurs de ski de jouir de pistes d’excellence. Méribel, Courchevel et Saint-Martin de Belleville figurent parmi les grandes stations prisées dans les Trois-Vallées, Tignes et Val d’Isère dans l’Espace Killy. Les plus belles propriétés dans ces stations de haute altitude se vendent entre 30 000€ et 50 000€ le m², les stations les plus recherchées étant Val d’Isère, Méribel et Courchevel. De tels prix s’expliquent par l’altitude élevée, la qualité du domaine skiable et la rareté du foncier.

En Haute-Savoie, trois domaines skiables ont particulièrement la cote : les Portes du Soleil (plus de 600 km de pistes) desservant Châtel, Les Gets et Morzine, Evasion Mont-Blanc desservant Megève, Saint-Gervais et Combloux ou encore la Vallée de Chamonix qui dessert Les Houches, Chamonix et Argentière. Parmi ces stations de moyenne altitude, les plus demandées sont Megève et Chamonix, avec des biens pouvant atteindre 22 000€ le m². A Morzine et aux Gets, avec des biens entre 7 000€ et 17 000€ le m², ou encore Châtel (7 000€ à 11 000€ le m²), les acquéreurs peuvent se positionner plus facilement à l’achat dans ces beaux villages authentiques dynamiques toute l’année.

Enfin, l’Isère n’est pas en reste et propose également de beaux domaines skiables comme celui de L’Alpe d’Huez avec la très prisée station de L’Alpe d’Huez (7 000€ à 17 000€ le m²). En Isère toujours, mais moins sous les projecteurs, le domaine skiable des 2 Alpes et sa station éponyme sont aussi une destination à considérer car vivante toute l’année en haute altitude avec des prix aux alentours des 11-12 000€ le m² pour les plus belles propriétés.

Des prix qui font le grand écart

Les grandes stations connues sont une valeur sûre en termes d’immobilier mais il existe aussi des destinations très intéressantes qui offrent de beaux domaines skiables à des prix plus compétitifs. Bien que n’ayant jamais baissé, les prix de l’immobilier dans les Alpes françaises sont ainsi très variables d’une station à l’autre et selon l’emplacement du bien, sa surface, son orientation, la présence d’un extérieur, les prestations… 

Les prix peuvent s’échelonner par exemple de 5 000€ le m² à Samoëns à 50 000€ le m² pour un bien très haut de gamme à Courchevel 1850 ou Val d’Isère. « Au-delà du prix, quand ils recherchent un bien, nos clients sont attentifs à la fois à la station (domaine skiable assez grand, accès facile, architecture préservée, station qui vit toute l’année) et au bien (superficie, accès aux pistes et commerces, vue, extérieur) », détaille Charles-Antoine Sialelli. « La demande aujourd’hui porte plutôt sur des appartements de 100 à 300 m² (3 à 6 chambres) au dernier étage pour bénéficier d’un beau séjour-cathédrale avec grandes ouvertures vitrées sur la vue. »