Immobilier à la montagne : Le marché haut de gamme résiste bien aux challenges économiques et politiques

Les Alpes représentent la destination incontournable pour les amateurs de vacances hivernales, qu’ils soient Français ou étrangers.

Malgré une situation politique et une conjoncture économique difficiles, Sotheby’s International Realty France-Monaco, présent à travers ses agences à Megève, Courchevel, Méribel et Chamonix, dresse un état des lieux d’un secteur de l’immobilier haut de gamme en montagne qui reste étonnamment stable, l’achat de résidences secondaires étant considéré comme un investissement alternatif fiable.

« Nous nous réjouissons du dynamisme des marchés de la montagne malgré des challenges politiques et économiques importants. En plus de la clientèle française traditionnelle, les acquéreurs étrangers continuent à découvrir les stations françaises et à soutenir les marchés locaux. Depuis la période Covid, la demande est devenue moins saisonnière, les clients souhaitant profiter de leur résidence en montagne été comme hiver. Comme sur d’autres marchés en France, les biens sans défaut, clés en main demeurent les plus recherchés en tant résidence secondaire mais aussi en tant qu’investissement alternatif », commente Alexander Kraft, Président – Directeur Général de Sotheby’s International Realty France-Monaco.

Megève, Courchevel et Méribel : les classiques indémodables de 2024

Megève retrouve une forte attractivité

Depuis la crise du COVID, les destinations montagnardes ont le vent en poupe et Megève se distingue par un attrait ravivé. Réputée pour son art de vivre, son accessibilité et son animation tout au long de l’année, la station attire désormais des acheteurs en quête de calme et de grands espaces. Malgré un enneigement moins abondant ces deux dernières années, Megève se distingue par une attractivité continue de janvier à décembre, ce qui en fait un lieu de prédilection hiver comme été. 

A Megève, les prix restent stables et pour certains produits continuent même à croître. Ce phénomène peut être expliqué par une réglementation urbanistique devenue plus stricte qui a conduit à une diminution des projets de construction. Bien que le nombre de demandes ait ralenti dans l’ensemble, comme sur tout le marché national, les ventes de biens d’exception restent solides.

En 2024, le secteur le plus dynamique à Megève concerne les ventes de biens compris entre 6 et 10 millions d’euros. Les chalets au-delà de 7 millions suscitent particulièrement l’intérêt, car ils deviennent des objets rares dans la mesure où les futures normes d’urbanisme limiteront la taille, la hauteur des constructions et la profondeur des sous-sols.

« Il faut compter entre 14 000 et 22 000 euros du m² pour un bien sans défaut à Megève, entre 20 000 et 47 000 euros du m² à Courchevel et 15 000 et 35 000 euros du m² à Méribel. Évidement les prix diffèrent en fonction du type de bien : à Megève par exemple les chalets neufs se vendent entre 16 000 et 20 000 euros du m², les chalets existants entre 18 000 et 22 000 euros du m² tandis que les appartements neufs se vendent environ 19 000 euros du m² et les existants entre 14 000 et 17 000 euros du m². Les zones les plus recherchées sont celles qui sont à la fois connectées aux pistes de ski et aux villages. À Megève c’est toute la zone de Rochebrune, de Jaillet bas et du Mont d’Arbois. A Courchevel, c’est le Jardin Alpin, Bellecôte, Les Chenus. Et enfin, à Méribel, c’est toute la bande qui descend du Belvédère par la route de la Renarde jusqu’au centre-ville qui demeure la plus prisée. », explique Olivier Roche, directeur des agences Sotheby’s International Realty à Megève, Courchevel et Méribel.

Des prix qui plafonnent et des opportunités à saisir

Dans les stations iconiques des Trois Vallées, telles que Méribel et Courchevel, les prix ont plafonné en 2024 après trois années de hausse continue, ce qui témoigne d’une certaine correction du marché. Cependant, une clientèle internationale, à la recherche d’opportunités d’investissement, reste très active sur ces stations, où l’altitude élevée assure des conditions de neige optimales durant toute la saison hivernale. Bien qu’une légère décélération soit perceptible, le marché du neuf reste attractif, notamment pour les investisseurs, en raison d’avantages fiscaux tels que des frais de mutation réduits et la possibilité de récupérer la TVA. La baisse des taux d’intérêt amorcée au second semestre 2024 a également aidé à stabiliser ce marché.

« Les acheteurs privilégient dans leur recherche les biens « skis aux pieds », à proximité immédiate des centres des stations. L’offre, toujours inférieure à la demande, renforce la valeur des biens disponibles. », explique Olivier Roche avant d’ajouter : « La nouveauté de 2024 est que nous observons une montée en puissance des investisseurs originaires des États-Unis, ainsi qu’une forte émergence de clients en provenance d’Inde, d’Asie du Sud-Est et des pays du Golfe ».

Chamonix : une station en pleine évolution

Traditionnellement Chamonix est une station phare des Alpes françaises et ce pour plusieurs raisons : sa grande accessibilité, à 1 heure de l’aéroport de Genève et à seulement 15 minutes de l’Italie via le tunnel du Mont-Blanc. De plus, ouverte toute l’année, elle offre à la fois la possibilité de s’adonner aux sports d’hiver (ski alpin, de randonnée, de fond, luge, etc.) mais aussi à ceux d’été comme le VTT, le golf ou encore la randonnée au grand air au beau milieu de la verdure.

Par rapport à d’autres stations, la clientèle habituelle est plutôt jeune, entre 35 et 50 ans et, à l’image des activités proposées, sportive. Cependant, depuis quelques années on voit une évolution : Chamonix a commencé à attirer une clientèle plus haut de gamme et plus internationale à la recherche d’une résidence secondaire dont elle pourra profiter tout au long de l’année.

« Aujourd’hui les grands chalets avec un emplacement premium sont les produits les plus recherchés et leur rareté en détermine le prix. Chamonix étant une petite station, avec uniquement 10 000 habitants, les prix sont en évolution constante depuis plusieurs années », précise Lionel Thomas, directeur de Chamonix Sotheby’s International Realty.

Les chalets entre 5 et 8 millions d’euros de plus en plus demandés

Les secteurs les plus demandés demeurent les quartiers des Bois, des Nants, des Praz, les zones proches du golf, des pistes de ski et du centre-ville. Tout ce qui est accessible, que ce soit à pied, en vélo, en train, en voiture, est plébiscité. « Les acheteurs sont traditionnellement de nationalité française, avec une demande stable de la part de la clientèle européenne, surtout des pays scandinaves. Un phénomène intéressant est l’émergence des acheteurs américains, une clientèle haut de gamme que nous n’avions pas il y a 10 ans», explique Lionel Thomas.

A Chamonix, il faut aujourd’hui compter entre 14 000 et 18 000 euros du m² pour des appartements dans le centre-ville. Quant aux beaux chalets avec emplacement premium, ils se vendent désormais entre 5 et 8 millions d’euros. « Cette année nous avons vendu un bien a plus de 13 millions, preuve que des acquisitions à plus de 10 millions à Chamonix sont désormais devenues une réalité alors qu’il y a encore 5 ans les investisseurs fortunés ne seraient pas venus dans notre station mais seraient allés vers des stations de luxe établies comme Megève. Par conséquent le marché de Chamonix reste dynamique et gagne de plus en plus en maturité sur le segment du très haut-de-gamme», rapporte Lionnel Thomas.