Crédit immobilier : 2024, la pire année depuis 2014… mais des signes de reprise

La pire année depuis dix ans: jamais depuis 2014 le volume des nouveaux crédits immobiliers n’était tombé aussi bas qu’en 2024, selon les données publiées jeudi par la Banque de France, mais les acteurs du marché pensent apercevoir le bout du tunnel.

La production de nouveaux crédits immobiliers s’est effondrée depuis 2022

Le montant total des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations est descendu à 110,1 milliards d’euros l’an dernier, contre 128,6 milliards d’euros en 2023 (-14%) et plus de 200 milliards d’euros en 2021 et en 2022.

Mais l’année 2024 s’est écrite en deux temps: un premier semestre très faible (moins de 50 milliards d’euros), avant un réveil sur la deuxième partie de l’année.

« Le premier semestre 2024 a été catastrophique« , se souvient Ludovic Huzieux, cofondateur du réseau de courtage Artémis, lors d’une rencontre avec la presse tenue mercredi.

« Il y a eu un effet reprise qui a été d’abord assez timide puis assez net en fin d’année« , explique-t-il, satisfait de démarrer 2025 « avec de l’élan, ce qui n’était pas le cas de 2024« .

La Banque de France s’attache elle aussi à regarder le verre à moitié plein et retient une nette amélioration du montant total des prêts accordés depuis le printemps ainsi des conditions de crédit plus favorables.

Avec 11,6 milliards d’euros de nouveaux crédits immobiliers, le mois de décembre est d’ailleurs le meilleur mois de l’année 2024.

Les banques reviennent sur le marché du crédit immobilier

Le marché du crédit immobilier repart aussi sous l’impulsion des établissements bancaires. Les crédits immobiliers sont aussi pour eux un levier important de recrutement de nouveaux clients.

Les banques sont « toutes autour de la table à vouloir prêter« , constate Ludovic Huzieux, notamment des banques nationales aux abonnés absents une partie de l’année dernière.

En marge de la publication de leurs résultats annuels, plusieurs banques ont témoigné d’une reprise du marché du crédit immobilier en fin d’année dernière.

Crédit Agricole constate ainsi un rebond du crédit à l’habitat en France (+18% sur un an) au quatrième trimestre, de même que BPCE, qui rassemble notamment les Caisses d’épargne et les Banques populaires (+30%).

Le président du directoire de BPCE Nicolas Namais « voit une reprise (…) significative » du marché du crédit immobilier entre octobre et décembre 2024.

Mais il n’attend pas de miracle pour 2025, devant la faible croissance attendue du nombre de logements neufs et une augmentation « raisonnée » du nombre de transactions immobilières.

Les taux d’intérêts moyens tout frais compris ? 4,25% selon la Banque de France

Selon les premières estimations de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le nombre total de transactions immobilières réalisées en 2024 a baissé de 11% sur un an, à 775.000.

En trois ans, le marché s’est écroulé de 36%, « la plus forte baisse des ventes depuis plus de 50 ans« , expliquait le 15 janvier Loïc Cantin, président de la Fnaim.

Le taux d’intérêt moyen des crédits à l’habitat poursuit sa baisse, à 3,30%, toujours selon la Banque de France, mais il pourrait prochainement atteindre un plancher: après un an de baisse continue, plusieurs banques ont ainsi relevé récemment leurs taux, selon deux réseaux de courtiers.

Et taux s’entend hors frais et assurances. Tous frais compris, les taux ont atteint 4,25% pour une durée de vingt ans et plus au quatrième trimestre 2024, selon la Banque de France.

Pour 100.000 euros empruntés sur 20 ans, il faudra compter quasiment 50.000 euros de coût de crédit sur la durée du prêt.

Ce niveau de taux élevé atteint en quelques trimestres seulement a représenté un véritable choc pour le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Au premier trimestre 2022, il était deux fois plus faible, à 1,80%.

Les prix n’ont dans le même temps que peu baissé, compliquant l’équation économique pour les candidats à l’achat immobilier.

« Il y aura probablement une stabilisation voire une hausse des prix dans certains départements, certaines régions tendues« , prévient Ludovic Huzieux, « et ça pénalisera probablement un petit peu le redémarrage du volume de transactions« . Et de crédits.

Autre conséquence, la durée moyenne des crédits risque de continuer à s’allonger: elle a dépassé les 20 ans, selon les données publiées par l’Observatoire Crédit logement, contre 13,6 ans en 2001 et 17,1 ans en 2014.