Immobilier Val-de-Marne & Seine-Saint-Denis : Un très bon départ pour Espaces Atypiques ouverte il y a un an

Implantée à Vincennes depuis mars 2024, l’agence Espaces Atypiques Val-de-Marne & Seine-Saint-Denis se situe à l’angle de la rue Diderot et du boulevard de la Libération dans le secteur de Vincennes Est, à la limite du 94 et du 93.

L’agence a connu une montée en puissance rapide, tant en termes de notoriété que de performance. À l’occasion du bilan de cette première année d’activité depuis son ouverture, l’agence fait part de son analyse du marché et de ses perspectives pour 2025. 

“Pouvoir proposer des biens d’expression est un atout indéniable. Nous évoluons sur un marché de niche, avec un positionnement haut de gamme assumée, ce qui nous permet de nous démarquer et d’évoluer avec sérénité face à une concurrence davantage tournée vers des biens traditionnels”, souligne Richard Bonaldi, Directeur d’Espaces Atypiques Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis. 

Un ancrage local fort au cœur de territoires attractifs 

L’agence couvre l’ensemble des départements du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, avec une présence forte sur les communes limitrophes de Paris et celles bordant le Bois de Vincennes. Elle se distingue par un portefeuille varié, comprenant des duplex, des maisons d’architecte et des maisons de caractère, ainsi que des lofts familiaux ou réhabilités dans d’anciens ateliers.

Dans le Val-de-Marne, les villes bordées par le bois, comme Vincennes, Saint-Mandé ou Charenton, concentrent de beaux appartements repensés par des architectes. Du côté de Saint-Maur, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne et Joinville-le-Pont, de belles villas constituent l’essentiel de l’offre, tandis que dans des communes plus abordables comme Ivry-sur-Seine, Gentilly ou Arcueil, des lofts remarquables sont disponibles. L’ensemble de ces territoires partage un trait d’union naturel : les bords de Marne et de Seine. 

En Seine-Saint-Denis, l’agence est très active dans des villes dynamiques comme Montreuil, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin et Les Lilas, où la transformation d’anciens espaces industriels en habitations atypiques attire une clientèle en quête de singularité. Le réseau dispose ainsi de maisons d’architecte, de lofts lumineux ou minimalistes, de biens transformés, ou encore de beaux duplex avec terrasse. Plus largement, son portefeuille s’étend à Bagnolet, Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen.

L’héritage industriel de ces communes se reflète dans le paysage immobilier, avec des anciens ateliers réhabilités en habitations, des copropriétés de lofts, des usines transformées ou encore des biens d’exception rénovés par des architectes, souvent dotés de rooftops. Plus en retrait, les communes du Raincy, de Villemomble et de Gagny offrent un cadre plus résidentiel, caractérisé par de belles propriétés cossues avec jardin. 

Un marché immobilier haut de gamme et atypique : entre résilience et mutation 

Après un début d’année 2024 marqué par des incertitudes économiques et des attentes prolongées des acquéreurs, le deuxième semestre a connu un regain d’activité. La baisse des taux d’intérêt a réactivé les projets d’achats, notamment pour les biens atypiques qui restent une niche prisée. 

Les taux se rapprochent des 3 % pour les meilleurs dossiers, un seuil clé pour les emprunteurs. Après une forte diminution des achats dits ‘plaisir’ en 2023 et au début de 2024, cette dynamique pourrait retrouver de l’élan en 2025, portée par des taux plus attractifs et une baisse des prix amorcée depuis deux ans.  

« Nous avons observé une nette reprise à partir de juin 2024, grâce à une baisse des taux d’intérêt et à une correction des prix sur le marché. L’attrait pour les biens avec du cachet ne faiblit pas, et notre expertise nous permet de proposer une sélection exclusive« , précise Richard Bonaldi.

Des dynamiques immobilières variées selon les territoires

Question prix, on observe une similitude entre le Val de Marne et la Seine-Saint-Denis. Le prix moyen de vente se situe autour de 600 000€. Le marché immobilier du secteur présente de fortes disparités selon les communes.

Dans le Val-de-Marne : jusqu’ 10 000 €/m²

Dans le Val-de-Marne, les villes les plus prisées comme Vincennes, Charenton et Saint-Mandé affichent des prix de vente moyens avoisinant les 900 000 €, avec un prix au mètre carré d’environ 10 000 €. À l’inverse, des communes comme Ivry-sur-Seine, Gentilly ou Arcueil proposent des biens plus accessibles, avec un prix moyen autour de 550 000 €. 

Dans les villes situées autour du Bois de Vincennes, mais non desservies par le métro, telles que Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne ou Joinville-le-Pont, les transactions s’établissent en moyenne autour de 650 000 €. 

En 2024, le réseau a notamment réalisé la vente de plusieurs biens d’exception, parmi lesquels une meulière contemporaine rénovée par un architecte à Saint-Maur-des-Fossés pour 1 275 000 €, une maison en hypercentre à Saint-Mandé pour 1 315 000 €, un loft familial avec jardin partagé à Fontenay-sous-Bois pour 650 000 €, ainsi qu’une rare maison familiale avec jardin à Créteil, idéalement située à deux pas de l’Île Sainte-Catherine, pour 990 000 €. 

En Seine-Saint-Denis : jusqu’à 8 500 €/m²

En Seine-Saint-Denis, les communes proches du périphérique comme Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Pantin ou Saint-Ouen enregistrent des prix compris entre 6 500 € et 8 500 € du mètre carré pour les maisons en pleine propriété. Montreuil Sud, quant à lui, se démarque avec des lofts atteignant près de 8 000 €/m². 

Enfin, dans les communes plus résidentielles comme Le Raincy, Villemomble ou Gagny, le marché est marqué par la présence de belles maisons cossues avec jardin, avec des prix oscillants entre 3 500 € et 5 500 €/m².  

Parmi les ventes marquantes de l’année en Seine-Saint-Denis figurent un loft Arty avec jardin partagé vendu 800 000 € à Bagnolet, un duplex de 90 m² repensé par un architecte et cédé pour 385 000 €,, ainsi qu’une maison contemporaine de 156 m² avec terrasse à Pantin, acquise pour 1 027 500 €. À Aubervilliers, un triplex éco-responsable en dernier étage, agrémenté de deux terrasses a également trouvé preneur pour 565 000 €. 

« Les délais de vente ont également évolué : si en début d’année, il fallait souvent plusieurs mois et des ajustements de prix pour concrétiser une transaction, le deuxième semestre a vu un retour des ventes plus rapide, souvent dès la première phase de commercialisation », souligne Richard Bonaldi. 

Quels profils d’acheteurs ?

Le marché est principalement porté par des acquéreurs CSP+ issus de Paris intra-muros, en quête de plus d’espace et d’un cadre de vie plus proche de la nature. L’accessibilité aux transports, notamment la proximité du métro, reste un critère déterminant. Parmi les acheteurs figurent des cadres supérieurs, chefs d’entreprise et professions libérales, séduits par l’authenticité et le charme des biens proposés. Le réseau attire également une communauté d’artistes, musiciens, sportifs, acteurs, et artisans.  

Les communes bordant le périphérique, comme Montreuil, Les Lilas ou Pantin, attirent particulièrement ces acquéreurs en quête d’une alternative à Paris, offrant des espaces plus vastes pour un prix au mètre carré plus attractif. Le développement du canal de l’Ourcq à Pantin et la refonte du centre-ville de Montreuil participent notamment à cet engouement.