Immobilier neuf et ancien : Xerfi prévoit une timide reprise à l’horizon 2026

Après trois années de vaches maigres, le redémarrage des marchés de l’immobilier ces prochains mois dépendra sans conteste de l’évolution des taux et des politiques publiques. Le niveau des prix de vente sera également déterminant. La stabilité politique fera le reste après des mois d’incertitudes.

Certes, la nouvelle loi de finances va élargir le prêt à taux zéro à tous les biens neufs de l’ensemble du territoire à partir du 1^er avril. En revanche, le budget 2025 est moins favorable à l’investissement locatif, déjà pénalisé par l’interdiction de louer des biens classés G depuis le 1^er janvier, même si le gouvernement travaille sur un possible statut de bailleur privé.

Après une annus horribilis dans le neuf l’an dernier, environ 288 000 logements (+10% par rapport à 2024) devraient sortir de terre en 2025 tandis que les ventes des promoteurs devraient s’apprécier de 5% à 70 000 unités cette année, selon les prévisions des experts de Xerfi. Dans l’ancien, les transactions devraient progresser de 7% par rapport à 2024. Pour autant, les ventes seront très loin de leurs niveaux de 2022. Et les disparités régionales seront toujours d’actualité.

Vers une phase de stabilisation dans le neuf

Dans le neuf, un point bas a sans doute été atteint en 2024. Les principaux indicateurs (mises en chantier, réservations des promoteurs et ventes de maisons en secteur diffus) devraient en principe arrêter de refluer en 2025. Toutefois, on assistera plus probablement à une phase de stabilisation qu’à une véritable reprise, de l’avis des experts de Xerfi. Les promoteurs peinent en effet à obtenir des permis de construire, les municipalités n’ayant pas d’intérêt à accueillir de nouveaux habitants et donc à construire depuis la suppression de la taxe d’habitation. Des réticences que la tenue des élections municipales en 2026 devrait accentuer. Dans ces conditions, le redémarrage dans le neuf s’annonce incertain malgré la baisse des taux des crédits immobiliers et l’extension du prêt à taux zéro. 

Le neuf cherche des solutions

 Face à l’érosion des ventes de biens neufs, les groupes immobiliers, et les promoteurs en particulier, cherchent la parade. Ils misent ainsi sur le segment du logement abordable, porté entre autres par le succès du bail réel solidaire (BRS). D’ici 2026, le nombre de projets BRS engagés ou commercialisés devrait quintupler pour représenter jusqu’à 9% des ventes de détail. En parallèle, le résidentiel géré (résidences pour seniors, étudiants ou encore le coliving) séduit de plus en plus d’acteurs en raison de sa forte croissance. Des acteurs comme Uxco se spécialisent dans le développement et la gestion de ces résidences modernes.

 L’engagement dans la décarbonation de la part des promoteurs prend en outre de l’ampleur en raison de la réglementation dans le neuf (RE2020) qui se traduit par une amélioration des performances environnementales. C’est le sens de l’essor des matériaux biosourcés comme le bois en guise de réponse aux limites des matériaux traditionnels comme le ciment ou le béton. Le recours à la construction hors-site permet également de minimiser l’impact environnement. La transformation de bâtiments existants (ou recyclage urbain) permet par ailleurs de réduire la consommation de foncier. L’élan vers des solutions plus durables, comme l’intégration d’équipements sobres en carbone (pompes à chaleur par exemple) devient aussi une priorité.

L’Ile-de France fait toujours la course en tête des prix

Dans l’ancien, les ventes de logements devraient approcher les 900 000 transactions en 2026 à la faveur de l’amélioration des conditions de financement et au recul des prix des biens. Malgré cette baisse, tous les primo-accédants ne pourront pas concrétiser leurs projets. Le recul n’a pas été uniforme et limitera le potentiel de reprise sur certains segments comme les maisons en régions. En réalité, une véritable reprise des prix se profile en 2026 (près de 2%) après s’être stabilisés en 2025. Le rebond sera plus marqué dans les régions où les baisses ont été plus importantes, comme l’Ile-de-France (+2,4% en 2026) tandis que la croissance sera plus modérée dans les zones rurales et les petites agglomérations où les prix ont peu diminué, d’après les calculs des experts de Xerfi. 

Outre la région francilienne, certaines zones devraient tirer leur épingle du jeu. C’est le cas de certaines zones rurales ou semi-rurales autour de Clermont-Ferrand, Périgueux ou Rodez où la demande reste assez élevée en raison de la volonté des ménages de se rapprocher de régions offrant une meilleure qualité de vie. Des régions frontalières comme le Genevois français et certaines communes situées près de l’Allemagne et du Luxembourg verront leur prix de l’immobilier grimper d’ici 2026. L’attractivité de l’Arc Atlantique et de la Normandie devrait perdurer ces prochaines années. Pour certaines d’entre elles, elles peuvent se prévaloir d’un réel dynamisme économique, à l’instar de La Manche