Immobilier : Les ventes de passoires thermiques explosent en Ile-de-France depuis 2022

La loi Climat et Résilience de 2021 a renforcé le rôle jusqu’alors purement informatif du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) et introduit de nouvelles obligations pour le marché locatif avec des échéances progressives d’interdictions (de hausse des loyers depuis août 2022 pour les logements énergivores classés F et G, et de location des G+ début 2023 et de toute la classe G début 2025).

Un audit énergétique est devenu obligatoire pour les biens en monopropriété, et donc naturellement les maisons, avec également une extension réglementaire progressive dans le temps. La note énergétique des biens immobiliers vient donc désormais impacter l’usage possible du bien, génère de nouvelles contraintes et potentiellement agit sur le marché et la valeur des biens.

Dès 2022, les premiers effets de la loi Climat et Résilience se sont faits sentir

Jusqu’en 2021, dans un mouvement lent et progressif, la part des logements bien notés dans les ventes de logements anciens s’est étoffée, avec un recul parallèle des ventes de passoires énergétiques.

A partir de 2022, de premiers effets de la loi Climat et Résilience se sont faits sentir et le poids des logements mal notés s’est renforcé dans les ventes. Le mouvement s’est ensuite prolongé en devenant très légèrement plus marqué ces dernières années.

En Ile-de-France, les ventes d’appartements étiquetés G représentaient 7,8% des appartements en 2022, puis 8,4% en 2023 et enfin 9% en 2024.

Pour les maisons, la part des ventes classées G est passée de 8,6% en 2022 à 11,0% en 2023 puis 11,4% en 2024. On est donc tenté d’y lire le souhait des propriétaires de logements mal notés de s’en défaire.

Dans le même temps, la part des ventes de logements très bien notés (A et B) peine à évoluer et à dépasser 3% à 4% sans doute parce que ces logements, essentiellement de construction récente, sont très rares dans le parc.

Une forte différence entre Paris et le reste de la région

Le marché de la Capitale où le parc de logements est très ancien et composé de logements de petite taille, donc mal notés énergétiquement, présente des spécificités fortes.

Sur 21 600 ventes avec un DPE renseigné dans notre base, pas moins de 7 000 avaient un DPE classé F ou G, soit une part très élevée des ventes totales de 32,4%, en ligne avec le taux de 2023 (32,2%).

Par ailleurs, une étude récente de l’APUR identifie 13% de logements notés G et 15% en F dans le parc parisien soit 28% au total. On observe donc une surreprésentation notable des ventes de passoires énergétiques dans la Capitale par rapport au parc de logements dans son ensemble.

Plus on s’éloigne de Paris et plus la part des logements performants énergétiquement dans les ventes augmente

La Petite Couronne se positionne entre le marché parisien et celui de la Grande Couronne. Environ 19% d’appartements et entre 31% à 34% de maisons énergivores ont été vendus en 2024. On note un point sensible pour le micro-marché des maisons en Seine-Saint-Denis avec 34,0% de maisons vendues avec un DPE classé F ou G et 30,3% avec un DPE étiqueté E.

En Grande Couronne, où le parc est globalement plus récent, la part des logements énergivores ressort comme le plus faible de la région (15,0%).

La modification récente de la réglementation pour les petits logements conduit-elle à une baisse de la part des logements énergivores ?

Les petits logements affichent souvent des notes inférieures à celles des grands logements mais qui ne traduisent pas toujours leur réelle performance énergétique. Après l’identification de ce biais, le législateur a organisé une correction avec un arrêté pour les logements de moins de 40 m² publié le 25 mars 2024, entré en vigueur le 1^er juillet 2024.

On pouvait donc anticiper, essentiellement à partir du 4e trimestre 2024, un effet mécanique et une diminution de la part des ventes de logements les plus mal notés, les studios ou les 2 pièces4, liée à ce nouveau texte.

Quelques évolutions, qu’on est tenté d’attribuer à la réglementation, semblent effectivement se dessiner. Lorsque l’on compare en Ile-de France les 9 premiers mois 2024 avec les 3 derniers mois de l’année, la part des studios énergivores dans les ventes totales a reculé de 2 points (de 37,9% à 35,9%) et celles des 2 pièces de 1,4 point (de 27,0% à 25,6%).

Mais ces premières tendances demandent à être confirmées avec un peu plus de recul temporel et elles ne changent pas le fait que les ventes de petits logements présentent proportionnellement des diagnostics de performance énergétique plus dégradés que les grands.