Hausse des frais de notaire : Quel impact sur le marché immobilier et les transactions ?

Trois années consécutives de baisse du nombre de transactions (seulement  792 000 ventes enregistrées en 2024 contre 1,2 million en 2021) ont mécaniquement entraîné une baisse des recettes pour l’ensemble  des départements français, bénéficiaires de la collecte des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés « frais de notaire ».

Depuis le mardi 1^er avril 2025, afin de compenser cette baisse de recettes fiscales notamment, la loi de finances 2025 permet aux départements de rehausser de +0,5 point les DMTO, augmentant ainsi le coût des transactions immobilières. Quel en sera l’impact sur un marché immobilier dont les signes de reprise sont encore très fragiles ?

Quels sont les départements concernés ?

Ce relèvement jusqu’au plafond maximum de 5% n’est pas une obligation, mais plusieurs départements ont d’ores et déjà choisi de l’appliquer depuis le 1er avril* tandis que d’autres ont préféré reporter sa mise en place. C’est en effet le cas de :

• Dès le 1^er mai : l’Aisne, le Calvados, la Creuse, le Finistère, les Pyrénées-Orientales et les Yvelines.
• Dès le 1^er juin : Le Morbihan.
• Dès le 1^er juillet : La Seine-et-Marne.

Les Alpes-Maritimes, les Hautes-Pyrénées, l’Indre, la Lozère et l’Oise ont, quant à eux, clairement exprimé leur refus de l’adopter et d’autres départements se réservent encore sur leur choix. Quoiqu’il en soit, cette disposition introduit, dans bien des départements, un nouveau paramètre pour les futurs acquéreurs, qui devront désormais intégrer ce surcoût dans leur projet d’achat.

Un nouveau frein pour le marché immobilier

Pour les secundo-accédants dans l’ancien (les primo-accédants et le marché du neuf ne sont pas concernés), cette application entraîne un surcoût de +500 € par tranche de 100 000 €. Concrètement, pour un bien de 300 000 €, l’acquéreur devra débourser 1 500 € supplémentaires dans les départements ayant adopté la hausse.

Et dans le détail, pour les villes du Top 11 qui appliquent, depuis le 1^er avril, la hausse, voici l’impact estimé pour l’achat d’un bien de 100 m² :

Ce surcoût n’est pas négligeable dans un contexte de marché qui peine à reprendre et sur lequel pèsent de nombreuses incertitudes, en tête desquelles : une éventuelle remontée des taux d’intérêts à court terme en France.

Même si la hausse des DMTO vise à compenser la baisse des recettes départementales (accentuée par le ralentissement du marché immobilier, le gel d’une partie de la TVA par l’État et l’augmentation des dépenses sociales), alourdir le coût des transactions pourrait freiner les futures acquisitions et, paradoxalement, réduire les recettes attendues.

Vers une réforme plus globale de la fiscalité immobilière ?

Dans un marché en reprise fragile, la question d’une réforme plus globale de la fiscalité immobilière reste posée. Une alternative, comme une augmentation progressive de la taxe foncière plutôt qu’un prélèvement unique et lourd à l’achat, pourrait permettre de lisser l’effort fiscal tout en limitant les freins à la mobilité résidentielle