Immobilier : quel est l’impact de la proximité d’une station de métro ?

Les notaires de Paris rappellent qu’on considère généralement que le développement d’une nouvelle ligne de métro conforte l’attractivité d’un territoire situé dans un périmètre de 800 m autour des gares. Cette distance équivaut à un temps de marche à pied d’une dizaine de minutes. Or, cette dynamique favorable est loin d’être systématique et peut être contrariée par moult aléas.

“Tout d’abord, un chantier échelonné sur plusieurs années avec ses nombreuses nuisances peut agir comme un repoussoir, détaillent-ils. Ensuite, la proximité immédiate d’une gare est parfois perçue comme source de contraintes et un facteur de dégradation de l’environnement, malgré un travail très fin d’intégration et de valorisation des nouvelles gares dans leur quartier. Enfin, des facteurs géographiques ou socio-économiques très locaux et le recul du marché immobilier dans son ensemble sont également des facteurs clés agissant sur les prix ou l’activité.”

L’exemple de la ligne 14 du métro parisien

Dans leur note de conjoncture en date du 24 avril 2025, les Notaires du Grand Paris se sont intéressés à la ligne de métro 14 pour isoler les impacts de la création d’une gare sur les évolutions des prix et des volumes de ventes de logements anciens dans un rayon de 800 mètres autour des stations en les comparant avec celles sur l’intégralité de la ville concernée. Notez que cette analyse est centrée sur les appartements car les maisons sont peu nombreuses dans ces zones urbaines denses. Pourquoi la ligne 14 ? Depuis le mois de juin 2024, cette ligne du métro a été prolongée au nord jusqu’à Saint-Denis – Pleyel et au sud jusqu’à l’aéroport d’Orly. Cette extension a nécessité la création de huit nouvelles gares dont sept hors de Paris. Et le bilan est clair : “des situations très diverses et l’influence possible de très nombreux autres facteurs ne permettent pas encore de dégager, de façon assurée et systématique, un impact positif sur les prix des logements anciens dans le périmètre des 800 m autour des nouvelles gares de la ligne 14”.

Les notaires livrent leurs constats pour chacune de ces huit stations. Ainsi, ils ont relevé que le prix de vente au m2 dans le périmètre des 800 m autour de la gare du métro de Saint-Denis – Pleyel était de 4 720 € au 4e trimestre 2024. Cette zone “a bien résisté avec une hausse annuelle de 2%, alors que le prix de Saint-Denis dans son ensemble ressort à 3 870 € le m2, en baisse de 7% sur la même période”, constatent les Notaires. En 10 ans, le prix de vente autour de Saint-Denis – Pleyel affiche une progression de 44% contre 19% pour l’ensemble de la commune. “Il faut dire que le secteur, devenant un nœud de transports pour plusieurs lignes, s’est développé grâce à la construction du village des athlètes pour les Jeux Olympiques et la mise en œuvre de très importants projets de restructuration et de valorisation urbaine”, tempèrent-ils. D’ailleurs, l’activité immobilière en logements anciens reste globalement restreinte aux abords de la gare, et elle a subi un important coup de frein en 2024.

Sa voisine, Saint-Ouen, bénéficie de deux nouvelles gares sur la ligne 14, l’une proche de la mairie et l’autre en interconnexion avec la station Saint-Ouen du RER C. Ici, le prix au m2 de l’immobilier ancien dans les 800 m autour de ces deux gares est légèrement inférieur à celui de la commune dans son ensemble : 5 740 € autour de la gare du RER et 5 970 € autour de la mairie contre 6 050 € pour l’ensemble de la ville. Les Notaires ont relevé une baisse assez sensible de 11 % en un an autour de la gare du RER, dans un contexte de stabilité des prix sur les autres secteurs. “Mais en 10 ans, les prix ont augmenté de 53% autour de la mairie, et plus rapidement que la commune dans son ensemble (+45%). La valorisation a été beaucoup moins forte (+36%) dans le périmètre de 800 m autour de la gare du RER”, commentent les Notaires.

Pour ce qui concerne la gare Porte de Clichy, cette dernière est séparée de Clichy par le boulevard périphérique, mais localisée côté Paris. “De ce fait, les prix autour de la station de métro atteignent 6 430 €/m2, très au-dessus de Clichy (5 690 € par m2), écrivent les notaires. Le périmètre de 800 m autour de la gare affiche une hausse de prix de 22% en 10 ans, beaucoup plus rapide que les 11% observés pour la commune de Clichy. Le périmètre autour de la gare a également un peu mieux résisté à la baisse des prix du 4e trimestre 2023 au 4e trimestre 2024« .

Un bilan moins flatteur pour la partie sud de la ligne de métro 14

Au sud de Paris, “la gare Hôpital Bicêtre, située sur la commune du Kremlin-Bicêtre, est en réalité à proximité immédiate de Gentilly”, alerte les Notaires. Dans ces deux communes, leur marché immobilier, déjà très restreint, a subi un important coup de frein en 2024. Les prix de vente des biens situés dans les 800 m autour de la gare Hôpital Bicêtre (5 280 €/m2) sont en baisse de 13% en un an. “Les travaux de la ligne 14 ont-ils durablement affecté le secteur ?”, questionnent les Notaires. Réponse : non. Les prix au m2 sont en tous cas supérieurs tant à Gentilly (5 780 €) qu’au Kremlin-Bicêtre (5 790 €) au 4e trimestre 2024 et ils ont bien résisté en un an.

Un peu plus loin, implantée au cœur du parc des Hautes-Bruyères et à l’entrée de l’Institut Gustave Roussy, la gare Villejuif – Gustave Roussy a ouvert au public seulement en janvier 2025. Du coup, l’étude ne l’a pas traité. “Tout juste peut-on noter que les communes de Villejuif et Cachan, très proches, ont des niveaux de prix homogènes (4 870 €/m2 pour la première et 4 820 €/m2 pour la seconde), stables sur un an”, précisent malgré tout les Notaires.

Pour les deux dernières stations, l’analyse d’impact est sujette à plus de précaution, faute de disposer d’un marché immobilier local suffisant. Ainsi, la station Chevilly-Larue dessert essentiellement le Marché International de Rungis (MIN) et le Centre Commercial Belle Epine. Dans les 800 m autour de la gare de L’Haÿ-les-Roses, le prix de vente au m2 à 3 980 € contre 4 200 € pour toute la commune, mais il a sensiblement progressé de +5% en un an.

Quant au terminus sud de la ligne 14, situé au sein de l’aéroport international d’Orly, l’étude n’a pas de sens. Cependant, les prix à Orly sont modérés et les moins élevés des communes parcourues par sur la ligne 14 : 3 050 €/m2 au 4e trimestre 2024 2024, en baisse de 5% en un an. Un niveau qui s’explique “sans doute à cause de la proximité immédiate de l’aéroport et des nuisances qui en découlent et de l’éloignement de Paris sur la ligne” éclairent les notaires.