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Crédit immobilier : Choisir le bon timing pour avoir un meilleur taux
Vous vous demandez quel est le bon timing pour emprunter et comment mettre toutes les chances de son côté pour séduire les banques ? Suivez les conseils de Bruno Rouleau, directeur porte-parole de In&Fi Crédits pour concrétiser au mieux vos projets immobiliers.
Aujourd’hui, près de 80% des acquisitions immobilières se font au travers d’un emprunt immobilier. Quel que soit l’objectif du projet, la question du crédit et du taux d’emprunt est déterminante pour tous les acquéreurs.
Anticipez votre achat immobilier
L’achat d’un bien immobilier est un investissement important qui se planifie ; préparer le plus tôt possible son projet est essentiel. D’autant plus qu’emprunter devient plus difficile depuis quelques mois. Les autorités de régulation font pression sur les banques pour qu’elles durcissent les conditions de crédit en exigeant un apport personnel. Constituer une épargne servant d’apport personnel donne donc une certaine sécurité.
Autre point à ne pas négliger : la bonne gestion de ses comptes bancaires, qui peut dans certains cas, être un motif de refus de prêt. Il faut savoir expliquer, avec justifications à l’appui, les incidents de fonctionnement, principalement les découverts, qu’ils soient accidentels ou liés à de la négligence.
Enfin, évaluer au plus juste sa capacité d’emprunt est primordiale. Les banques sont très attentives aux différences entre les dépenses antérieures de logement et celles relatives au projet à financer. La capacité d’emprunt doit tenir compte des travaux de rénovation ou de rafraichissement qui alourdissent le prix global de l’opération.
Choisissez le bon moment pour emprunter
C’est souvent au 1er trimestre que l’on trouve les taux d’intérêt les plus bas. Cela permet aux banques d’assurer la production de prêts immobiliers de l’année à venir, sous réserve que la période ne soit pas chahutée sur le marché monétaire.
Mais les banques, pour lesquelles la production de crédits de début d’année n’est pas au rendez- vous, font des offres agressives en fin de 1er semestre. Enfin, le dernier trimestre peut également être favorable aux acquéreurs si l’année écoulée est peu dynamique ou si les banques ont la volonté d’engranger des projets qui se débloqueront quelques mois plus tard.
Sachez que les banques sont plus réticentes à financer un investissement locatif
La négociation de prêt immobilier est plus complexe en cas d’investissement locatif. En effet, ces dossiers sont moins attractifs pour les banques qui ne sont pas certaines de capter les flux financiers autres que ceux des revenus locatifs.
De plus, les récentes recommandations des autorités de régulation sur le respect du taux d’endettement des emprunteurs et la disparition de la méthode de calcul par différentiel entre revenus locatifs et charges locatives impactent très fortement le calcul et déterminent la décision du banquier d’accorder ou non, le crédit. De ce fait, l’attractivité du taux n’est plus un critère majeur pour l’investisseur.
Les dossiers complexes ou nécessitant une ingénierie spécifique (montage avec empilement de plusieurs prêts tels que le prêt Action Logement, prêt à taux zéro, prêts bonifiés locaux…) sont plus longs à instruire et nécessitent plus de précautions de la part des banques. Dans ces contextes, il est très compliqué pour les banques de proposer des taux d’intérêts bas car elles cherchent à amortir les moyens mis en œuvre pour gérer ce type de dossiers.
Les taux bas perdurent mais ils dépendent tout de même de la situation des marchés, de la nature du projet, de l’activité déjà réalisée par les banques... Un investissement immobilier doit s’anticiper et se planifier. Cela reste plus facile si le projet est réalisé avec un courtier, qui sait identifier la(les) banque(s) en retard sur leur production ou qui veulent absolument capter un profil de clientèle
