Les leçons de la crise de 2008, une boussole ou un anti-manuel pour traverser la crise actuelle ?

Dès les premiers jours de la crise sanitaire du Covid-19, les effets se sont fait ressentir sur le marché de l’immobilier résidentiel et de l’immobilier d’investissement : baisse des volumes de ventes, procédures retardées, congestion des dossiers de ventes dans les offices notariaux. Qu’en sera-t-il après la crise ? Verra-t-on une envolée des prix ou bien un engouement pour l’investissement immobilier ? Les Français vont-ils se détourner de cette valeur refuge ?

Si leur nature et leurs origines ne sont pas comparables, les crises de 2008 et de 2020 peuvent toutefois être mises en perspective pour en tirer des éclairages prospectifs et répondre à l’impérieuse nécessité de la préparation post Covid-19 des acteurs du secteur.

Face aux crises, le secteur immobilier en pleine mutation en France

 En 2008, la crise financière ébranle l’ensemble des économies mondiales qui s’est effondré. Aujourd’hui, au contraire, nous ne sommes plus confrontés à une crise systémique mais exogène au coeur d’une problématique sanitaire et logistique.

Il est intéressant de se pencher sur le “terreau” immobilier précédant ces 2 crises. Les dix années pré-crise de 2008 ont été les plus dynamiques de l’histoire de l’immobilier en France. L’année 2008, marquant la fin de l’euphorie, a été un séisme immobilier : l’onde de choc n’en a été que plus rude. Quant à la décennie post-crise 2009-2019, elle a traversé des périodes antagonistes. Au printemps 2009, les acteurs du secteur ont connu un rebond spectaculaire avec une injection massive de liquidités et des particuliers profondément marqués par la crise des marchés financiers qui se sont rués sur la pierre. Le durcissement des conditions d’accès au crédit a largement coupé cet élan en 2011. Ce n’est qu’à partir de 2016 qu’un virage s’est opéré grâce à des taux d’intérêts bas et un pouvoir d’achat des ménages reboosté. Cette dynamique s’est globalement confirmée jusqu’au premier trimestre 2020. Nerf de la guerre, le taux d’intérêt est un facteur clé qui influe directement sur la prise décisionnelle des ménages dans l’acte d’achat (en 2008  : > 5 % VS : 0,5 % aujourd’hui).

2008 VS 2020 : Une vision étatique différente et déterminante

En 2008, l’Etat avait alors placé sous perfusion l’économie financière pour remettre les établissements bancaires en ordre de marche. Au milieu de ce flot de mesures, seulement une, presque anecdotique, concernait l’immobilier : un plan de rachat de 30 000 logements anciens à rénover.

A l’inverse de 2008 et c’est là une différence fondamentale, l’Etat soutient en 2020 l’économie réelle à travers un dispositif massif de 300 milliards € de garanties pour les entreprises et l’accès de masse au chômage partiel pour préserver l’emploi.

Cela impactera positivement le marché immobilier, nous en sommes convaincus par la capacité des ménages à investir dans de l’immobilier résidentiel ou d’investissement, la capacité des banques à conserver un accès facilité au crédit immobilier grâce à des taux d’intérêts très bas, la capacité des acteurs de l’immobilier à sortir en bonne forme de la crise. L’évolution mesurée des prix ces dernières années ne permettra pas une grosse correction du marché sur les mois à venir.

Pour 2020 et les années à venir, permettons-nous l’optimisme !

Contre toute attente, nous sommes persuadés qu’un retour au niveau de prix connus en 2019 devrait être plus rapide, d’autant qu’il n’y a pas de corrections significatives des prix.

Pour le marché de l’immobilier résidentiel, le volume de transaction sera malgré tout très impacté : nous attendons entre – 20 à – 25 % sur l’année 2020. Nous pensons que la correction des prix sera mesurée : un léger tassement en 2020 (- 1 à 1,5 %) puis une baisse autour de 3 % en 2021 et en ligne de mire, 2022 pour retrouver les niveaux de 2019.

Pour le marché de l’immobilier d’investissement et notamment de la location meublée non professionnelle, avec des rentabilités garanties sur des résidences de tourisme, d’affaires, étudiantes ou Ehpad, l’impact devrait être plus faible. En effet, les gestionnaires peuvent accéder aux dispositifs d’Etat pour traverser cette crise et assurer le paiement des loyers. Nous pensons qu’un tassement des prix des biens devrait se faire sentir puisqu’une baisse des taux d’occupation est prévisible. Toutefois, le retour à des niveaux de rentabilité au-delà de 5 % ne saurait tarder et peut être envisagé dès l’été 2020.

Gageons que le lien particulier qu’entretiennent les Français avec la pierre, qui revêt une dimension historique, traditionnelle, presque sentimentale et émotionnelle, restera indéfectible. Nous avons bon espoir de traverser une courte crise, un ralentissement de quelques mois, qui aura des effets psychologiques peu prégnants. Nous devrions voir un rebond des ventes dès 2020. Même dans les moments de crise, les français n’ont jamais envisagé l’immobilier comme un risque. Au contraire : l’immobilier devrait rester une passion française.

Pour Brice Bonato et Matthieu Cany, dirigeants de Sextant France