Covid-19 : Zoom sur l’immobilier résidentiel après 3 mois de déconfinement

Jean Luc Brulard

Après 3 mois de silence et déconfinement, Jean-Luc Brulard, reprend sa chronique d’agent immobilier du coin de la rue et partage sa vision du marché immobilier.

Attention aux amalgames, l’immobilier est un marché local

Au son des cigales marseillaises, je reprends la plume afin de poursuivre, dans le prolongement de mes tribunes des 7 et 16 mai derniers, ma chronique du marché immobilier tel que je le constate sur le terrain.

Je rappelle, avant tout et comme toujours, que nous exerçons à Rueil-Malmaison dans les Hauts-de-seine et que mes propos ne concernent donc que ce que je connais, ce que je constate : donc le marché local, représentatif de l’activité immobilière en première
couronne, mais aussi sans doute, par extension sur les zones tendues où le déficit d’offre est structurel, ce qui concerne donc beaucoup de secteurs : j’en ai déjà parlé et j’y reviendrai.

Car, de grâce, méfiez-vous, chers lecteurs, des moyennes, des amalgames, des propos qui traitent du marché immobilier (et du marché des crédits immobiliers) national (ou même régional) de façon globale : ils ne veulent tout simplement rien dire (sauf pour les macro-économistes, les services de l’Etat etc…), voire être trompeurs pour celles et ceux qui ont un projet immobilier, vente ou achat.

Si vous lisez que les prix ont globalement augmenté de 5%, cette moyenne traduit des situations locales de fortes hausses cumulées à des situations de baisses : dans immobilier il y a « immobile », votre bien à vendre, ou le bien convoité, est ancré dans son marché local. Selon que le vôtre est fortement haussier, ou au contraire baissier, la situation pour vous, et votre stratégie, seront donc bien
différentes !…

Depuis 3 mois nous avons bossé comme des fous !

Ceci étant précisé, pourquoi 3 mois de silence de ma part ? D’abord parce que j’avais clairement annoncé, en mai, que mes perspectives ne portaient que jusqu’à fin juillet avant la trêve estivale, ensuite pour ne pas vous gaver avec une littérature qui n’aurait
pas eu le recul nécessaire à la pertinence et à l’objectivité. Et, enfin, parce que depuis 3 mois, nous avons bossé… comme des fous ! A date, l’état nos Promesses de Ventes signées reflètent une progression de plus de 30% (!) par rapport à la situation de l’an dernier. Tout simplement incroyable !…

Ce constat, du résultat global comme de chacune des transactions réalisées, démontre que le marché s’est comporté bien au-delà d’un simple report mécanique, d’un simple rattrapage des 2 mois de confinement. Une nouvelle dynamique s’est progressivement installée en quelques semaines…

Sur ce marché, structurellement déficitaire en termes d’offre, je n’étais pas inquiet en mai dernier sur une reprise à l’initiative des acquéreurs, toujours présents – en « stand by » ou ralentis temporairement- mais toujours là dans une proportion toujours largement excessive par rapport aux produits disponibles.

Les mises en ventes ont repris

Mais ce qui nous a surpris, c’est qu’après quelques semaines, nous avons de nouveau été sollicités pour des estimations puis les mises en vente. Mais au fond, c’était bien logique : la plupart de nos acquéreurs sont aussi vendeurs. Face à la rareté des biens disponibles,
cela fait de nombreux mois que les potentiels vendeurs attendent d’avoir trouvé leur futur logement AVANT de mettre en vente leur bien actuel.

Ainsi la plupart de nos nouvelles offres nous ont été confiées par nos nouveaux acquéreurs : la pompe s’est ainsi rapidement réamorcée… Et, comme face à ces nouvelles offres il y a toujours autant (toujours trop !) de demandes, le processus s’accélère, les accords sont rapides, les négociations réduites.

Aujourd’hui, les meilleures ventes se font dans les premiers jours

J’en profite à ce stade pour tordre le cou à une vieille idée reçue (qui date d’une époque où le marché était structurellement bien différent) : aujourd’hui, les meilleures ventes se font dans les tout premiers jours de la commercialisation ; et pour cause : les modes de communication actuels avec des alertes instantanées sur le téléphone portable ( même si on est dans le train ou en déplacement à l’autre bout de la planète !) , qui informent des acquéreurs souvent « à cran » pour trouver leur logement, parfois même frustrés d’avoir été évincés sur d’autres opportunités – pour avoir été insuffisamment réactifs ou trop gourmands à la négociation – se précipitent pour visiter et, si l’on est « plein cadre » sur leurs critères, l’offre ( encore une fois, souvent au prix, si l’estimation est juste) est faite dans la journée… Et dès que les choses sont entérinées, la Promesse de Vente formalisée, le mandat de vente de leur bien actuel est signé… et ainsi de suite.

Il est vrai que nous, Agents Immobiliers habilités, disposons d’un atout significatif en terme de réactivité, avec notre capacité à boucler ( en toute sécurité juridique bien entendu) un avant-contrat (Promesse de vente ou Compromis) sous 8 à 10 jours, par rapport à nos amis notaires qui, compte-tenu de leurs obligations, leurs contraintes et leur plan de charge, ne peuvent souvent ( et de façon bien compréhensible) que proposer un délai de 6 à 8 semaines : avoir un accord sur la chose et sur le prix le 10 juillet et signer l’avant-contrat début septembre, évidemment, cela peut changer la donne…

Effet Covid-19 et Carpe Diem

Alors pourquoi cette situation ? Pourquoi cette dynamique et cette accélération ?

On a pu lire que les frustrations d’un confinement en appartement provoquaient des attentes de jardin, de terrasse, de maison individuelle… je n’y crois pas vraiment sur notre marché : l’achat immobilier résidentiel est un projet de long terme et qui engage des moyens très importants, le « coup de tête » est souvent confronté à la Raison et aux moyens disponibles.

Je suis, par contre, plutôt enclin à penser que « l’effet COVID » a néanmoins joué un rôle déterminant, mais sur le plan de la sécurité personnelle et familiale, l’envie de profiter de ses ressources (« Carpe Diem »), associées à la fiabilité du placement dans la durée par rapport à des placements financiers qui se révèlent bien volatiles – et donc risqués – dans la conjoncture actuelle…

Et puis les taux sont toujours aussi bas, historiquement bas, maintenant les capacités d’achat, en termes de m², à un niveau exceptionnellement favorable. Rappelons que sur nos marchés, la plupart des acquéreurs sont également revendeurs, donc disposant d’un profil bancaire favorable, qui leur évite la sélectivité et leur autorise des taux d’intérêt au meilleur niveau. Ceci n’exclut pas pour autant de jeunes primo-accédants qui ont des revenus corrects, souvent un premier apport personnel et donc un endettement
compatible avec les critères bancaires qui, c’est vrai, se sont un peu resserrés depuis quelques mois.

Pas de boule de cristal mais une intuition pour la rentrée

Voilà pour le constat. Voilà pour l’analyse. Mais, évidemment, ce qui intéresse la plupart d’entre vous c’est l’avenir et les
perspectives à la rentrée…

Désolé, je n’ai toujours pas de boule de cristal, pas plus que l’intention de vous engager -déontologie oblige – dans la méthode Coué, même si contribuer à l’enthousiasme, à l’auto-suggestion a souvent un effet déterminant sur l’Economie, qui n’est généralement
que l’illustration du niveau de confiance en l’avenir… Telles ne sont, ni ma mission, ni mon propos.

Néanmoins, si je dois livrer une intuition, sachez que celle-ci a bien changé par rapport à ce que j’aurais pu écrire en mai dernier : devant une telle dynamique, le regain de « produits frais « à la vente, mes craintes d’une rentrée de septembre plus sombre
s’estompent. Je suis aujourd’hui plus confiant sur l’effet d’inertie, le besoin toujours vigoureux de saisir les offres disponibles, de nature à soutenir l’activité au sortir de l’été…

Jusqu’à quand ? Mais cela je n’en sais fichtre rien ! : Covid, plus Covid ? Reconfinement, pas reconfinement ? Situation économique et licenciements en masse ou reprise progressive ? En tout cas, sur ces derniers aspects, la dimension sectorielle, et donc géographique, sera, je pense déterminante… Donc rappelez-vous : gare aux amalgames et aux moyennes nationales, car ce qui intéresse votre projet immobilier c’est le marché local. C’est aussi pour cela que nous sommes là, les professionnels, pour vous faire partager notre connaissance au plus près du terrain. « Eclairer et défendre » telle est notre devise.

Je retourne, pour quelques derniers jours, écouter les cigales marseillaises et faire le plein d’énergie pour la rentrée.

Belle fin d’été à vous aussi, cher(e)s lecteurs (trices).

Jean-Luc Brulard, MRICS, Agent immobilier de proximité
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