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Immobilier Grand Paris : Le ralentissement de l’activité n’empêche pas les prix d’augmenter
Les Notaires du Grand Paris reviennent sur l’évolution des volumes et des prix de fin juillet 2020. Ce qu’il faut retenir.
© adobestock
Les volumes de ventes ont rebondi mais restent encore en dessous de 2019…
En Ile-de-France, 40 800 logements anciens ont été vendus en 3 mois, de mai à juillet 2020.
Malgré le rebond lié à la fin du confinement, les volumes de ventes de logements restent encore inférieurs de 20% à ceux de la même période en 2019 : 18% pour les appartements et 24% pour les maisons.
Juillet 2020 affiche une très forte baisse par rapport à juillet 2019 – mais ce dernier était le meilleur mois de juillet jamais enregistré. Les ventes du mois de juillet 2020 correspondent aussi à des avant-contrats signés au plus fort du confinement et donc assez peu nombreux.
Mais si l’on se réfère à la moyenne de ces 10 dernières années, pour éviter la référence à cette période exceptionnelle, l’activité a reculé de 8% sur la période de mai à juillet 2020.
Par secteur géographique, les spécificités récentes des différents marchés se retrouvent : Paris accuse un repli plus marqué que la Petite Couronne et surtout que la grande Couronne.
Source ADSN-BIEN-NotairesduGrandParis
La hausse des prix continue dans l’ensemble de l’Ile-de-France
La dynamique haussière sur les prix se prolonge, avec une hausse annuelle de 6,8% en juillet 2020 pour les appartements et de 4,3% pour les maisons. Cela ne doit pas surprendre car le recul de l’activité est récent et circonstanciel : il n’impacte que progressivement les prix et reste parfois sans effet durable.
A Paris, le prix au m2 s’établit à 10 680 € en juillet, en hausse annuelle de 7,5%. L’augmentation des prix s’est récemment atténuée dans la Capitale avec une hausse trimestrielle de 1,5% et de 0,8% après correction de la variation saisonnière.
D’après les indicateurs des notaires du Grand Paris sur les avant-contrats, ce ralentissement se prolongerait dans les prochains mois, avec une hausse annuelle de 6,1% en novembre 2020 et un prix au m2 de 10 830 €. De plus, la hausse des prix resterait rapide pour les appartements et elle serait désormais généralisée à l’ensemble des secteurs géographiques. Une augmentation annuelle des prix de 8% en Petite Couronne et de 6,3% en Grande Couronne est attendue en novembre prochain.
Les indicateurs avancés pour les maisons confirment qu’après plusieurs années d’évolutions très modérées, les prix repartiraient à la hausse avec une croissance annuelle d’environ 8% en novembre 2020 en Petite et en Grande Couronne.
Source ADSN-BIEN-NotairesduGrandParis
L’Ile-de-France, terre de contrastes
Très hétérogènes, les marchés immobiliers franciliens reflètent la diversité de territoires et les caractéristiques propres des différents parcs de logements, construits au fur et à mesure de l’urbanisation de la région.
Les notaires du Grand Paris ont affiné leurs statistiques départementales sur la base des arrondissements administratifs, organisés autour des sous-préfectures franciliennes. L’exercice permet de mettre en avant les contrastes entre les marchés.
En Ile-de-France, 8 ventes sur 10 sont localisées hors de la Capitale et 3 sur 10 sont des maisons
Bien qu’il ne concentre que 20% des ventes, le marché de la Capitale focalise souvent l’attention des commentateurs. Pourtant,
l’essentiel des ventes de logements dans l’ancien s’opère en Grande Couronne (44%) et en Petite Couronne (36%).
L’agglomération est dense et en 2019, 69% des 179 000 logements vendus étaient des appartements. Cependant, 31% sont tout de même des maisons, soit une proportion un peu plus élevée que dans le parc total régional de logements qui inclut le parc de logements HLM, essentiellement composé d’appartements.
Mais là encore, les contrastes sont marqués. A Paris, les ventes de maisons se font rares (1% du total), contrairement à la Grande Couronne, où celles-ci représentent plus de la moitié des ventes, allant parfois jusqu’aux deux tiers en Seine-et-Marne qui reste un grand département agricole avec des secteurs très ruraux.
Dans ce département, l’éloignement de la frange urbanisée de l’agglomération va de pair avec une augmentation de la part des maisons dans les ventes totales qui passe de 49% dans l’arrondissement de Torcy à 88% dans celui de Provins.
On observe également une forte prédominance de la part des ventes de maisons dans les arrondissements d’Etampes (75%) et de Mantes-la Jolie (73%), mais pas dans les trois secteurs du Val-d’Oise géographiquement plus proches de Paris.
Source ADSN-BIEN-NotairesduGrandParis
Près d’un million d’euros pour une maison à Boulogne
Dans un même département, des zones de prix élevés coexistent parfois avec des secteurs beaucoup plus accessibles. L’écart peut aller du simple au double comme en Seine-et-Marne ou dans les Yvelines.
Les prix des maisons présentent la même diversité, avec un prix proche du million d’euros dans l’arrondissement de Boulogne-Billancourt et de moins de 180 000 € dans celui de Provins. Les arrondissements de l’ouest parisien de Versailles et Saint-Germain-en-Laye affichent des prix unitaires de maison proches de 500 000 €, de loin les plus chers en-dehors de Paris et des Hauts-de-Seine.
S’éloigner de Paris permet de disposer d’un appartement plus grand et de passer de 46 m2 à 62 m2 en Grande Couronne(jusqu’à 64 m2 dans l’arrondissement de Versailles et 58m2 dans celui de Sarcelles).
En revanche, pour les maisons, l’ouest et les Hauts-de-Seine ou les Yvelines offrent les plus grandes surfaces. Les maisons vendues dans l’arrondissement de Boulogne-Billancourt mesurent 130 m2, celles dans les arrondissements de Versailles ou Saint Germain-en-Laye 120 m2. Elles n’atteignent ces surfaces dans aucun des arrondissements de la Seine-et-Marne, du Val-d’Oise ou de l’Essonne.
