Crédit immobilier : Les taux d’intérêt toujours plus bas, sous leur plus bas niveau historique

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Les taux de crédit immobilier restent stable à des niveaux planchers selon les résultats de l’Observatoire Crédit Logement CSA pour le second trimestre 2021 et le mois de juin 2021. Analyse.

Le taux de crédit immobilier moyen ? 1,06%

Au 2ème trimestre 2021, le taux moyen de l’ensemble du marché reste stable à son plus bas niveau, soit 1,06 %, contre 1,13% au 1er trimestre 2021.

Après s’être établi à 1.15 % en décembre 2020, il est descendu à 1.06 % en mai, puis en juin. Il a donc perdu 9 points de base (pdb) depuis décembre dernier et 21 pdb depuis un an. 

Le recul du taux moyen constaté depuis décembre 2020 reste de l’ordre de 9 pdb quel que soit le revenu de l’emprunteur : avec en juin, un taux moyen de 1.11 % pour les emprunteurs dont les revenus sont inférieurs à 3 SMIC (- 9 pdb depuis décembre) ; 1.04 % pour les 3 à 5 SMIC (- 10 pdb depuis décembre) et de 0.94 % pour les 5 SMIC et plus (- 8 pdb depuis décembre).

Des taux inférieurs à 0,78% ou moins pour les emprunteurs du 1er groupe

On notera que les emprunteurs du 1er groupe peuvent obtenir un taux moyen inférieur à 1 %, même sur les durées les plus longues : avec, par exemple, un taux moyen à 0.78 % sur 20 ans et même à 0.64 % sur 15 ans, alors que le rythme de l’inflation (indice des prix harmonisé, IPCH) s’est établi à 0.79 % en juin.

Forte remontée de la durée moyenne des prêts à 237 mois en juin

Au 2ème trimestre 2021, la durée moyenne des prêts accordés était de 234 mois contre 231 mois au 1er trimestre 2021 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

La durée moyenne qui s’est accrue dès le début de l’été 2020 permet d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements qui se renforce au fil des mois et, souvent, de contenir les taux d’effort sous le seuil des 35 %, dans le contexte de la crise déclenchée par la Covid-19.

Les établissements bancaires soutiennent ainsi l’activité des marchés immobiliers. Et en juin 2021, la durée moyenne des prêts s’est établie à 237 mois, un niveau qui n’a encore jamais été aussi élevé : depuis décembre dernier, la durée moyenne s’est donc accrue de 8 mois.

Le taux d’apport personnel est à la hausse aussi à 12,6%

La mise en œuvre de la recommandation du HCSF de décembre 2019, puis la confirmation de ses orientations par la recommandation de décembre 2020 ont mis un terme à plusieurs années de recul des taux d’apport personnel.

Ce recul avait permis de dynamiser les marchés immobiliers, dont celui de l’ancien, comme aucun dispositif de soutien public n’avait permis de le faire par le passé.

La remontée des taux d’apport constatée depuis plus d’une année pèse donc sur le dynamisme du marché des crédits et contrarie la réalisation des projets immobiliers nourris par de très nombreux ménages. Au 2ème trimestre 2021, le taux d’apport personnel moyen était ainsi de près de 20 % supérieur à son niveau du 4ème trimestre 2019 sur le marché du neuf, le point le plus bas observé jusqu’alors ; et de 25 % supérieur sur le marché de l’ancien.

Le nombre de prêt accordés est en baisse de -13,9% par rapport à 2019

Après une année 2019 exceptionnelle, le déclenchement de la crise sanitaire et la mise en œuvre des deux confinements, mais aussi la première recommandation du HCSF et la remontée rapide des apports personnels exigés par les établissements bancaires ont nettement affecté le dynamisme du marché des crédits immobiliers aux particuliers. Ainsi en 2020, la production a baissé de 16.5 % et le nombre de prêts accordés de 18.1 %.

La demande qui n’avait pu se relever que partiellement à la sortie du 1er confinement a rechuté en décembre 2020 avec le 2ème confinement. La dégradation du marché s’est alors poursuivie en janvier, puis en février 2021 : elle s’est même amplifiée avec la publication par la Banque de France des seuils d’usure pour le premier trimestre 2021 et la mise en œuvre de la recommandation du HCSF de décembre 2020.

Cependant, le redressement de l’activité s’est poursuivi depuis, encouragé par une nouvelle amélioration des conditions de crédit et par le dynamisme d’une offre bancaire qui s’est ainsi préparée à la prochaine transposition dans la réglementation du resserrement des critères d’octroi des crédits, jusqu’à devenir juridiquement contraignant.

Depuis le début de l’année, le marché des crédits a bien sûr renoué avec un dynamisme mis à mal par les nombreuses difficultés sur lesquelles il a buté en 2020. Par exemple, le rythme d’évolution du nombre de prêts s’est accru de 16.2 % au 1er semestre 2021, mais par référence à une période équivalente qui en 2020 avait subi de plein fouet le choc du 1er confinement. Car au total, le nombre de prêts mesuré au 1er semestre 2021 reste en retrait de 13.6 % par rapport à celle du 1er semestre 2019, confirmant si besoin en était que le potentiel de croissance du marché ne s’est pas encore totalement reconstitué.

Zoom sur les chiffres du crédit à mi-juillet

En dépit d’un rythme de l’inflation qui se redresse depuis mars dernier (IPCH : sur une tendance à + 0.85 % en niveau annuel glissant en juillet 2021, contre + 0.38 % en février), les taux des crédits immobiliers poursuivent la lente décrue amorcée durant l’été 2020 : à mi-juillet, 1.05 % (1.24 % en juillet 2020), légèrement sous le niveau de juin dernier (1.06 %). Et la durée moyenne recule légèrement : 236 mois à mi-juillet, contre 237 mois en juin.

Pour le trimestre en cours, les seuils d’usure récemment publiés sont nettement orientés à la baisse : ce qui devrait faciliter la stabilisation des taux des crédits immobiliers. Mais aussi contribuer au recul de la part des prêts les plus longs (seuil d’usure pour les plus de 20 ans : 2.48 %, contre 2.60 % auparavant) et donc peser sur leur production.

Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS :
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