Immobilier Saint-Tropez : Des délais de vente de 1 à 3 ans dans le luxe malgré la folie du marché

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© adobestock

Pas de répit pour le marché immobilier du village tropézien où les acquéreurs se bousculent. Etat des lieux avec Eric Raphaël, négociateur chez Michaël Zingraf.

Le marché ne faiblit pas, les ventes s’enchainent

De France et de toute l’Europe, les amateurs du mode de vie tropézien continuent de se bousculer. Ils se battent presque pour acquérir une villa avec piscine dans le village le plus huppé de France. « Nous avons vu beaucoup de gens se déplacer pendant le confinement pour profiter du grand air et de la douceur du climat, même en plein hiver » souligne Eric Raphaël, négociateur chez Michaël Zingraf, officiant depuis 18 ans à Saint-Tropez.

Depuis l’arrivée du président Macron, l’immobilier de prestige ne cesse de se développer. « Contre toute attente, l’activité n’a jamais cessé depuis le début de la crise sanitaire. De partout en Europe, on peut se rendre à Saint-Tropez » en voiture», ajoute-t-il. Ceux qui n’ont pu se déplacer ont pu découvrir les villas lors de visites virtuelles. Depuis le début de l’année, le marché ne faiblit pas. Les ventes ne cessent de s’enchaîner. Comme cette villa pied dans l’eau parfaitement rénovée cédée à 33 millions d’euros il y a quelques semaines.

Les critères déterminants restent la situation (proche du village ou de Pampelonne), la vue mer qui peut valoriser le bien de 40 % suivant le panorama et l’accès au littoral à pied, bien commode pour profiter de la Méditerranée, ici plus que jamais en majesté.

Des propriétés de 200 à 600m² avec piscine de préférence à débordement

Toutes ces maisons, en majorité de plain-pied avec de grand séjour ouvert sur l’extérieur, disposent de 200 à 600 m² en moyenne. Elles offrent toutes bien évidemment une piscine, de préférence à débordement sur la grande bleue. Peu ou pas du tout de constructions nouvelles, règles d’urbanisme draconiennes, protection du littoral oblige. L’Architecte des Bâtiments de France veille à limiter tout débordement.

Ici, plus encore que partout sur le littoral, les belles propriétés font l’objet d’importantes rénovations. De plus en plus, elles offrent en sous-sol des salons home-cinema, hammam, sauna, espace de massage… Elles proposent également une cuisine professionnelle, permettant de louer les services d’un grand chef. D’esprit contemporaine ou plus provençale, elles ont a minima 1000 m² de terrain voire au plus 2 hectares. Cela permet ainsi d’être à l’abri du voisinage ou d’abriter la maison des gardien et celles des invités.

Turn over important et marché dynamique

À Saint-Tropez, la vie se partage entre le matin une promenade au marché, le déjeuner, jamais avant 14 heures sur une des 34 plages qui s’offrent aux estivants sur les 4,4 km de langue de sable de Pampelonne, l’apéritif sur la Place des Lices et le dîner, jamais avant 21 heures, soit un pèlerinage bien rodé pour la clientèle des habitués.

« Souvent, ils ont déjà acheté, puis vendu puis acheté de nouveau, une maison, pour rester en phase avec l’évolution de leurs goûts et de leur mode de vie ». Le turn-over est aussi important que le marché est dynamique précise Eric Raphaël qui a déjà vendu les mêmes maisons plusieurs fois.

Le gros des ventes s’effectue entre 3 et 10 millions d’euros

Difficile d’établir un prix moyen tant les écarts de tarif sont importants, même si le gros des ventes se fait entre 3 et 10 millions d’euros.

À partir de 2 et jusqu’à 40 millions d’euros, l’éventail des propriétés est large et se concentre bien sûr en bordure du littoral.  À proximité de Gassin, dans le secteur de Sinopolis, on peut acquérir une villa donnant sur le golf à partir de 2 millions d’euros. Même si les propriétés qui jouissent d’une belle vue s’échangent plutôt aux alentours de 6 millions d’euros. Récemment, une maison entièrement rénovée avec une petite vue mer dans le domaine de Sinopolis a trouvé preneur aux alentours de 4 millions.

15 à 30 millions pour les somptueuses propriété de la route des Carles

Dans le village de Saint-Tropez subsistent une poignée de maisons de pêcheur disponibles et quelques programmes immobiliers proposent des appartements.

À proximité du cœur historique du village, la route des Carles reste un secteur très demandé. On y trouve des propriétés allant de 3 à 30 millions d’euros.

Le quartier de la Citadelle et de la charmante plage des Graniers représente aussi un must. Juste avant la Baie des Canebiers, les somptueuses propriétés cotent 15 et 30 millions d’euros.

Jusqu’à 60 millions pour des propriétés exclusives

Parmi les plus belles demeures, beaucoup proviennent de l’exclusif domaine des Parcs à l’extrémité de la presqu’île. Le prix des propriétés démarre à 5 ou 6 millions d’euros. Mais à ce tarif, elles sont dépourvues de vue mer. Le gros du marché est compris entre 10 et 20 millions d’euros. Celles qui sont entièrement refaites se vendent entre 20 et 30. Les plus exclusives d’entre elles sont entre 50 et 60 millions d’euros.

De chaque côté de la route de Tahiti qui relie Saint-Tropez à Pampelonne sont disséminées de belles maisons tropéziennes contemporaines. Ces dernières se vendent en général entre 10 et 20 millions d’euros.

Pour ceux qui ne veulent pas quitter des yeux Pampelonne, le secteur de la Capilla offrent quelques domaines pieds dans l’eau. On note celle de feu Günther Sachs, qui peuvent se négocier entre 5 et 30 millions d’euros.

Du côté du quartier du Capon, à l’extrémité est de la presqu’île, une maison s’est vendue récemment aux alentours des 10 millions d’euros.

Mais juste derrière le club 55, au milieu de Pampelonne, le quartier des plages permet aux familles ayant des enfants en bas âge de rester près de la mer, moyennant un prix entre 3 et 15 millions d’euros. Une maison sans vue mer y a été cédée l’an dernier pour 4 millions d’euros. Tandis qu’une belle villa contemporaine disposant d’une très belle vue mer a été vendue dans les 15 millions d’euros.

Gigaro, le spot qui monte

Mais le spot qui monte, un peu à l’écart de la folie tropézienne, est celui à la bordure de la Croix-Valmer, celui dit de Gigaro. L’hôtel Lilly of the Valley a fait remis au goût du jour ce bout de littoral et sa superbe plage. Entre 2 et 10 millions d’euros, les villas sont très prisées d’une clientèle française.

Un peu plus proche de Pampelonne et toujours vers le Sud, les hauteurs de la petite plage de l’Escalet séduise de nombreuses habitués, à l’image de cette maison pied dans l’eau cédée il y a quelques mois pour environ 13 millions d’euros.

Un délais de commercialisation de 1 à 3 ans

À Saint-Tropez, malgré la folie du marché, le délai de commercialisation reste assez long. Comptez entre 1 et 3 ans en moyenne avant qu’une transaction n’aboutisse, même si le temps de recherche actif des acquéreurs se réduit. « Il faut savoir capter notre clientèle à ce moment précis » souligne Eric Raphël. Le rythme important des ventes laissait craindre une pénurie de l’offre mais les mandats continuent de rentrer. Les propriétaires cherchent à profiter de ce contexte porteur…

Exemple de biens vendu à Saint-Tropez

Une villa familiale contemporaine de 400 m² à Saint-Tropez s’est vendue entre 10 000 000 € et 15 000 000 €. Elle s’étend sur 4834 m² de terrain et possède 6 chambres et de superbes prestations.

  • Villa Saint-Tropez- Zingraff-

A vendre à Saint-Tropez

Michaël Zingraf Christie’s International Real Estate propose à la vente une superbe villa neuve proche du centre mais au calme, située dans un des secteurs les plus prisés de Saint-Tropez. Elle se compose d’une belle pièce de vie très lumineuse avec sa cuisine ouverte et de 5 chambres avec leur salle d’eau. Elle bénéficie de tout le confort et de l’équipement d’une maison contemporaine ainsi que de prestations de qualité. Très belle opportunité.

Cette propriété est disponible à la vente entre 4 000 000€ et 6 000 000€.

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