Crédit immobilier : L’activité devrait renouer avec la croissance aux 3e et 4e trimestres 2023

La Centrale du Financement dresse le bilan d’une activité du crédit immobilier dégradée en 2022 mais se veut plutôt optimiste pour la deuxième partie de l’année 2023.

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En 2022, la situation économique et financière du marché de l’immobilier s’est dégradée : dans un contexte de hausse continue des taux, les acheteurs voient leurs dossiers plus souvent rejetés par les institutions bancaires, qui, enserrées par un taux d’usure inadapté, ne peuvent satisfaire pleinement la demande de financement immobilier.

19500 dossiers de financement ont été traités par La Centrale du Financement en 2022, soit une diminution de 10,57% par rapport à 2021, et le volume de crédits accordés par les institutions bancaires a, quant à lui, diminué d’environ 4 % sur cette même période. En dépit de ces difficultés, le volume des transactions reste relativement haut et des perspectives plus encourageantes pourraient voir le jour au cours de l’année 2023, favorisées par une possible (et souhaitable) réforme du taux d’usure et le développement de solutions alternatives et innovantes.

Les salariés du privé, moteurs du marché de l’emprunt

La répartition des prêts immobiliers obtenus en fonction des catégories socioprofessionnelles (CSP) n’a quasiment pas évolué. Les salariés du privé constituent toujours la majorité des emprunteurs (67% en 2021 et 68% en 2022). Les salariés du public représentent la majorité des emprunteurs restants (18% en 2021 et en 2022).

Le montant d’apport moyen des ménages augmente

Le revenu annuel moyen des ménages constituant un dossier pour obtenir un prêt immobilier a légèrement augmenté entre 2021 et 2022, passant de 58 610 euros à 60 251 euros, soit une augmentation d’environ 3%. De la même manière, le montant d’apport moyen des ménages a augmenté, passant de 56 701 euros à 65 537 euros, soit une augmentation d’environ 16% en un an (la quote-part de l’apport moyen dans l’ensemble du prêt est passée de 14.4% à 15.9%, soit une augmentation de 1,5 points). La situation s’est particulièrement dégradée pour les primo-accédants, dont la durée moyenne de prêt est passée à 23 ans et 4 mois en 2022, soit une augmentation de 6 mois par rapport à 2021.

Les primo-accédants largement lésés par la situation

Par ailleurs, les taux pratiqués par les institutions bancaires auprès des primo-accédants ont largement augmenté. Le taux moyen fixe pour un prêt principal d’une durée inférieure ou égale à 10 ans a augmenté de 0.15 points, s’établissant à 1% en 2022, tandis que le taux moyen fixe pour un prêt principal d’une durée comprise entre 21 et 25 ans a augmenté de 0.41 points, soit une augmentation de 31%.

Cette envolée des taux a également des répercussions chez les emprunteurs hors primo-accession, le meilleur taux fixe appliqué pour un prêt compris entre 21 et 25 ans ayant été multiplié par 4 en un an. De même, le taux moyen fixe appliqué aux emprunteurs hors primo-accession pour un prêt d’une durée inférieure ou égale à 10 ans a augmenté de 33% en un an. Enfin, du point de vue de l’ensemble des opérations de prêts immobiliers, le taux moyen révisable obtenu pour des prêts d’une durée inférieure ou égale à 10 ans a augmenté de 30% en un an.

L’augmentation globale des taux moyens

L’augmentation globale des taux moyens pratiqués concerne autant les primo-accédants que les autres acheteurs. Le taux moyen révisable pour l’ensemble des opérations pour un prêt d’une durée comprise entre 21 et 25 ans a augmenté d’environ 32% en un an. De plus, le crédit moyen accordé aux emprunteurs hors primo-accédants a augmenté d’environ 12% en un an, consécutivement à l’augmentation généralisée des prix du marché de l’immobilier. On note également une baisse de 2% du volume de crédits accordé pour l’achat d’une résidence principale et de 9% pour un investissement locatif.

Des perspectives encourageantes en deuxième partie de l’année

Si ces tendances de repli vont se confirmer au 1er semestre 2023, la mensualisation du taux d’usure, demandée par les courtiers, et examinée par la Banque de France, pourrait avoir un impact positif sur le marché. Par ailleurs, la mise en place de dispositifs innovants, principalement autour de la location accession par exemple, pourrait également favoriser une nouvelle dynamique plus propice.

D’après les prévisions de La Centrale de Financement, l’année 2023 devrait connaître une activité défavorable au premier trimestre (-15%), suivie d’une stagnation (0%) au 2e trimestre avant de retrouver des perspectives et une croissance aux 3e et 4e trimestres (+15% ) et (+20%).

Par MySweetImmo