« Immobilier : Les techniques de transmission hors du cadre familial », Nadège Jullien (Toulouse 1-Capitole)

De la nue-propriété aux « golden shares » en passant par le bail emphytéotique et l’achat en société, Nadège Jullian, professeure en droit privé, donne les techniques pour transmettre un bien immobilier hors du cercle familial, au micro Mon Podcast Immo d’Ariane Artinian.

Mon Podcast Immo : Comment faire pour transmettre un bien hors cadre familial ?

Nadège Jullian : C’est un sujet très vaste qui présente deux aspects : vendre à titre onéreux ou à titre gratuit. Pour la transmission à titre onéreux d’un bien à un tiers, il existe des techniques évidentes comme la nue-propriété avec démembrement, le viager, et d’autres plus complexes comme la mobilisation des baux (location-accession ou, à l’inverse, le bail à construction par lequel une personne achète le terrain et une autre construit sur le terrain, ou encore le bail emphytéotique à l’issue duquel le propriétaire du terrain récupérera le terrain avec la ou les constructions).

On trouve aussi tout ce qu’on peut faire dans le cadre d’une société : la société civile de construction-vente où, à l’issue de l’opération de construction, la société civile vendra les biens en lots ou un par un ; ou encore la société d’attribution par laquelle des personnes vont se mettre ensemble pour construire un bien par mesure d’économie et à terme obtenir chacune une surface.

Mon Podcast Immo : Quid de la transmission à titre gratuit ?

Nadège Juillian : C’est tout à fait possible, mais la question à se poser : combien vais-je devoir donner aux impôts ? Et la réponse, c’est beaucoup. Mais grâce à certaines techniques on peut adoucir cette facture fiscale.

On peut utiliser l’accession qui consiste à ce que la personne à qui l’on veut transmettre achète le terrain et que le « transmetteur » en achète l’usufruit, construise une maison et en bénéficie toute sa vie. À son décès, l’usufruit disparaît, la pleine propriété se reconstitue et le bénéficiaire récupère le bien.

Il existe aussi la tontine qui consiste à acheter à deux, puis au décès d’une personne, le survivant sera propriétaire de la totalité du bien. Mais, là aussi, attention à la facture fiscale.

Il reste les techniques qui existent en droit des sociétés : les majorations de boni de liquidation, l’acquisition avec un compte courant d’associé dans la société civile qui permet d’« enrichir » un associé qui sera donc gratifié sans donation et sans taxation (à 60 %).

Mon Podcast Immo : Ces montages permettent-ils de privilégier une personne par rapport à une autre ?

Nadège Jullian : C’est tout à fait envisageable avec la technique des « golden shares », par laquelle on crée des sociétés civiles avec des droits sociaux qui peuvent être majorés.

Mais, attention, toutes ces techniques reviennent à jouer à l’équilibriste entre les règles fiscales, les règles d’ordre public successorales et patrimoniales, pour ne pas tomber dans la fraude.