Viager : Acheter à une personne très malade, oui c’est possible sous certaines conditions

Ce n’est pas parce qu’une personne est très malade que la vente de son bien en viager serait nulle.

Peu importe que l’acquéreur le sache et que le vendeur décède quelques semaines plus tard, a même jugé la Cour de cassation.

Dès lors que le vendeur n’est pas notoirement condamné par la maladie, que l’acquéreur n’est pas compétent en médecine et qu’il ne sait pas que l’espérance de vie est compromise de manière irrémédiable, la vente n’a pas de raisons d’être annulée, a-t-elle précisé.

Elle a donc rejeté les arguments des héritiers d’une vieille dame très malade qui était décédée trois mois après avoir vendu sa maison en viager à un proche.

Les faits

Selon eux, ce proche avait connaissance de l’état de santé qui nécessitait des actes médicaux permanents et dès lors, en versant un bouquet d’environ 1/5e de la valeur du bien, alors qu’il aurait fallu treize ans de rentes pour que le prix versé corresponde à la valeur totale, cet acheteur était certain de faire une excellente affaire. Il savait, disaient-ils, sans aucun aléa, qu’il ne paierait pas la vraie valeur de la maison.

Mais la vieille dame étant décédée d’une chute et non de sa maladie qui d’ailleurs ne la condamnait pas à brève échéance avec certitude, et son acheteur n’étant pas médecin, il ne peut pas être conclu que la vente serait nulle pour défaut d’aléa, ont conclu les juges.

Ce qu’il faut retenir

Pour qu’une vente en viager soit nulle, sans discussion possible, du fait de la maladie du vendeur, il faut, selon le code civil, que le vendeur meure de cette maladie dans le délai de vingt jours après la signature.

Référence juridique : Cass. Civ 3, 18.1.2023, G 21-24.862