Immobilier New-York : « Le marché se contracte, les prix de l’ancien se stabilisent », Yann Rousseau (Barnes)

Spécialiste du marché new-yorkais pour Barnes, Yann Rousseau a donné une série de conférences en France sur les opportunités d’investissement dans « The Big Apple ». Au micro d’Ariane Artinian, il parcourt les quartiers new-yorkais, fait le point sur le ralentissement du marché à Manhattan, les prix en vigueur et les opportunités d’investissement dans les programmes neufs. Extraits choisis.

Mon Podcast Immo : Comment se porte le marché new-yorkais ?

Yann Rousseau : Dans un contexte de fort ralentissement de l’activité économique américaine, le marché reste très solide malgré un nombre de transactions et de demandes en baisse. Ce qui fait que le marché s’ajuste avec une stabilisation des prix plutôt à la hausse. C’est une particularité du marché new-yorkais : dès qu’il y a une contraction du marché, le propriétaire dans l’ancien est rarement dans une urgence de vendre et peut se permettre d’attendre des jours meilleurs.

Mon Podcast Immo : Comment s’explique ce ralentissement ?

Yann Rousseau : La FED (Banque fédérale américaine) a fortement augmenté ses taux directeurs pour combattre l’inflation, ce qui fait que, mécaniquement, les taux d’emprunt ont doublé en 2022 avec, pour conséquence, une chute des valorisations boursières et beaucoup de licenciements dans le secteur des technologies et les entreprises immobilières, notamment. Pour 2023, on s’attend à une récession qui serait faible à la fois en intensité et en durée.

Mon Podcast Immo : Jusqu’à quand les prix peuvent-ils se maintenir avec des volumes qui baissent ?

Yann Rousseau : Si on regarde le marché immobilier new-yorkais depuis des décennies qui ont été traversées par des crises, le marché reste en augmentation constante, de 2 à 3 % par an. Ainsi, depuis la fin de la pandémie liée au covid, les prix ont remonté.

Mon Podcast Immo : Quels sont les quartiers new-yorkais les plus prisées et à quels prix ?

Yann Rousseau : Actuellement, le plus onéreux est Hudson Yards qui ne comprend que des programmes neufs. Dans les quartiers en vogue, ou « quartiers villages » qui sont éloignés des zones touristiques, on trouve notamment Tribeca qui est le plus valorisé depuis quelques années, ainsi que Soho et West Village, avec des petits immeubles et des maisons de ville. Historiquement, on reste proche de Central Park, avec une concentration des immeubles les plus luxueux dans Midtown, sur la 57^e Rue. La partie côtière de Brooklyn, la plus proche de Manhattan, se porte toujours bien.

Concernant les prix, pour le neuf, on est autour de 20 000 dollars le mètre carré voire jusqu’à 40 000 dollars pour les quartiers les plus recherchés. Dans l’ancien, les prix s’échelonnent de 15 000 à 25 000 dollars.

Mon Podcast Immo : À ces prix-là, les investisseurs français sont-ils intéressés ?

Yann Rousseau : Oui, car les meilleures opportunités actuellement sont dans le neuf. Les programmes neufs ont une logique différente car ils n’ont pas la possibilité d’attendre que le marché se redresse, ils ont des contraintes de financement et réglementaires auprès de la ville et l’État qui les obligent à solder leurs inventaires. Ces opportunités de marché ne devraient pas durer plus d’un ou deux semestres.

Mon Podcast Immo : Cela veut-il dire qu’il est possible d’obtenir des rabais ?

Yann Rousseau : Dans l’ancien new-yorkais, on négocie peu, de l’ordre de 5 % dans le meilleurs des cas, et dans le neuf, on peut aller au moins jusqu’à 10 %. Concernant les quartiers très prisés, tout dépend de l’usage que l’on veut faire de son bien. Concernant les programmes neufs, l’exemption de la taxe foncière est accordée à certains immeubles dans certains quartiers pour des durées assez longues (25 ans). En cas de revente, cette exemption reste attachée au bien. Le ticket d’entrée est de l’ordre de 1 million de dollars (700 000 à 800 000 pour un studio).

Mon Podcast Immo : Quelle est la rentabilité et l’espérance de plus-value ?

Yann Rousseau : Il faut concevoir la rentabilité new-yorkaise de deux manières : la rentabilité locative, de l’ordre de 3 %. En ce moment les loyers sont très hauts et il n’y a pas d’encadrement des loyers pour les investisseurs. Quant à la valorisation du bien, lissée sur plusieurs années, elle est de 3 % en moyenne.

Mon Podcast Immo : Quel est le profil des acquéreurs ?

Yann Rousseau : Nous avons l’investisseur locatif individuel, le client qui fait un achat plaisir avec une dynamique moindre de rentabilité, et le client institutionnel qui achète des immeubles d’appartements ou des appartements de grande taille.