Ralentissement immobilier : Le marché du logement est en train de se retourner

Le changement de donne s’accélère sur le marché de l’immobilier selon les experts de Xerfi Precepta. Vincent Desruelles revient sur les principaux enseignement de l’étude consacrée au marché de l’immobilier de logements à l’heure du retournement.

Des cubes de maisons empilées et un graphique représetant la hausse puis la baisse du marché immobilier.

© adobestock

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Immobilier, l’heure de la bascule du marché semble proche

Après les records de ces dernières années (à l’exception de2020), le marché de l’immobilier de logements est en train de se retourner. Les mises en chantier poursuivront ainsi leur repli en 2023 pour tomber à 355 000 unités pour rebondir – un peu – en 2024. Et les ventes de logements neufs des promoteurs devraient céder plus de 5% et de 8% respectivement en 2023 et en 2024, selon les prévisions des experts de Xerfi Precepta.

Vers une baisse des ventes de logements anciens de 10% en 2023

Dans l’ancien, les transactions (en recul) sont certes restées à haut niveau avec plus de 1 million de signatures en 2022 tandis que les prix moyens progressaient de 6,5% dans le pays. Mais la donne est en train de changer. Les ventes de logements anciens vont en effet plonger de plus de 10% cette année pour repasser sous la barre symbolique du million d’opérations, selon les prévisions de Xerfi .

Un retournement du marché qui s’explique, côté demande, par la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’accès au crédit mais aussi, côté offre, par la forte hausse des coûts et des prix dans le neuf. Sans oublier la difficulté à monter des projets en zone urbaine pour les promoteurs.

Vers une baisse des prix de l’ancien de plus de 1% en 2024

Dans ce contexte, les prix sont sous pression. Portés par l’acquis de croissance de 2022, ils s’inscriront en légère hausse en moyenne en 2023 dans l’ancien : +1,5% en France, avec un timide 0,5% pour l’Ile-de-France et +2% pour la province, d’après les experts de Xerfi Precepta. La pente est toutefois clairement négative. La décote à appliquer au nombre croissant de passoires thermiques, en raison des travaux à entreprendre, pèsera également. Ce mouvement de correction devrait d’ailleurs persister avec une baisse des prix supérieur à 1% dans l’ancien en 2024 au niveau national en moyenne. Celle-ci sera plus marquée en Ile-de-France qu’en province. 

Toujours de fortes disparités géographiques

Les disparités géographiques resteront en effet d’actualité. D’un côté, Paris et les grandes métropoles comme Lyon, Nantes et Bordeaux souffriront encore à court terme d’une suroffre qui tirera les prix vers le bas. Ces marchés se caractérisent par ailleurs par une surreprésentation des biens énergivores. Ce qui nuit à leur valorisation et renforce la suroffre. A l’inverse, l’offre restera plutôt tendue dans les villes moyennes et les zones rurales, contribuant à soutenir encore les prix. La pratique du télétravail, amplifiée avec le Covid, s’est en effet traduite par un regain d’intérêt des acheteurs pour les biens situés dans les villes moyennes ou à la périphérie des grandes villes. 

Dans un contexte d’attrait renforcé pour l’accès à un espace extérieur et de proximité avec la nature, le pouvoir d’attraction de Paris s’est érodé. Pour la deuxième année consécutive, le prix moyen du mètre carré dans l’ancien a diminué en 2022 dans la capitale. Tandis qu’il s’est envolé au Havre, à Orléans ou encore à Angers (+46% en trois ans). Après un cru exceptionnel, le repli des transactions dans l’ancien a été prononcé en Bretagne et dans les Pays de la Loire. Elle a revanche été limité en PACA et en Auvergne-Rhône-Alpes. 

Professionnels de l’immobilier, l’intermédiation en question

De l’importance du savoir être pour les professionnels de l’immobilier

Le sentiment partagé par un nombre croissant de particuliers d’être dorénavant capable d’assurer eux-mêmes la vente de leur logement avec le même niveau de qualité qu’un agent immobilier ou un mandataire s’accroît.

Désormais, le savoir-être (écoute, sympathie…) de ces professionnels prime sur leur expertise. A tel point que le montant des honoraires semble un critère secondaire de choix de l’intermédiaire. 

Le bilan carbone un critère de performance

Le développement de logements plus sobres en carbone s’impose peu à peu aux professionnels de l’immobilier. Une nécessité pour s’adapter au durcissement de la réglementation mais aussi aux exigences accrues des particuliers et des investisseurs.

Le bilan carbone des nouvelles réalisations devient ainsi un critère de performance en tant que tel et de nature à engager une grande partie des acteurs de la filière, à commencer par les promoteurs. 

La digitalisation pour rester dans la course

Pour rester dans la course, les professionnels de l’immobilier peuvent aussi activer le levier de la digitalisation, loin d’être totalement exploité.

C’est le sens des investissements des acteurs de la filière pour renforcer leurs compétences et intégrer de nouveaux outils susceptibles de les aider en matière de prospection foncière, d’amélioration de l’expérience client, de productivité ou encore de personnalisation. 

Le maillage territorial et l’immobilier géré comme relais de croissance

L’extension du maillage territorial reste toutefois l’une des stratégies de croissance dans l’immobilier de logements. L’activité des agents et des CMistes, et dans une moindre mesure celle des promoteurs, requiert de facto un ancrage territorial fort. Pour se positionner plus rapidement sur de nouveaux marchés, le rachat d’opérateurs locaux est une solution parfois actionnée par les promoteurs.

Ces derniers misent également sur l’immobilier géré dans un souci de diversification mais aussi comme relais de croissance. Une partie d’entre eux se positionne ainsi sur les résidences services et le coliving au potentiel encore important. 

Par MySweetImmo
Cet article a été rédigé par Vincent Desruelle, auteur de l’étude Xerfi-Precepta  Le marché de l’immobilier de logements à l’heure du retournement : tendances 2023-2024 – Perspectives dans le neuf et l’ancien, dynamiques régionales et stratégies des acteurs » .