Immobilier à Saint-André-de-Cubzac : l’effet « Bordeaux » se poursuit tant pour les résidences principales que l’investissement locatif

En trente ans, la population de Saint-André-de-Cubzac a doublé pour atteindre 12 735 habitants selon les dernières données disponibles de l’INSEE.

Cette attractivité n’a rien du hasard. Son positionnement géographique est un atout majeur.

Situé sur la rive droite de la Dordogne, au nord de Bordeaux et à mi-chemin entre Blaye et Libourne, elle se place au carrefour de plusieurs bassins d’emploi : la centrale nucléaire du Blayais à 45 km au nord-ouest, le vignoble qui occupe la moitié de son territoire, et la métropole bordelaise en 20 minutes en TER ou 35 minutes en voiture.

Un train tous les quarts d’heure aux heures de pointe

Le développement de l’offre de transport, notamment un TER toutes les heures, voire tous les quarts d’heure aux heures de pointe, renforce cette attractivité.

Du coup, « les personnes qui ne peuvent pas acheter sur Bordeaux et sa proche couronne, n’hésitent pas à s’éloigner vers Saint-André-de-Cubzac, voire plus loin comme Gauriaguet ou Cavignac, et font l’aller-retour chaque jour à Bordeaux », constate Chrystelle Thillet-Capou, directrice de l’agence immobilière Century 21 Estuaire à Saint-André-de-Cubzac.

La professionnelle poursuit : « L’accès au télétravail et le déploiement de la fibre ont énormément facilité l’arrivée de nouveaux habitants au-delà des Bordelais. Des Parisiens, des Lyonnais viennent s’installer parce qu’ils ont la chance de pouvoir avoir une maison avec un terrain à un coût plus attractif que sur Bordeaux ou sur la rive gauche. »

Selon MeilleursAgents, sur un an, les prix à la vente progressent de +2,8% à 2 483 euros le m² pour les appartements, et de +5,2% à 2 784 euros le m². À titre de comparaison, à Bordeaux il faut compter 4 534 euros le m² (-7,4% sur un an) pour un appartement et 5 507 euros le m² (-1,6% sur un an) pour une maison.

Le retour de la négociation

Le centre-ville grâce à sa politique de redynamisation et sa proximité avec la gare reste très prisé par les acheteurs, avec un prix du mètre carré moyen qui oscille entre 2 440 à 2 820 euros.

Cependant, le délai des transactions s’allonge : « 90 jours en moyenne contre 60 durant ces deux dernières années », révèle Chrystelle Thillet-Capou.

Century 21 a établi que le prix moyen d’une acquisition d’une maison à Saint-André de Cubzac se situe à 335 000 euros à fin juin pour un bien d’une surface de 93 m².

« Il y a beaucoup plus de négociation qu’il y a quelques mois », précise l’agence. Les acheteurs n’hésitent pas à renoncer à une pièce supplémentaire comme le bureau, pour rester dans leur budget, ou décident de patienter quelques mois pour avoir un meilleur prix.

À la location, la situation est tendue comme dans d’autres villes en France. « Il y a très peu de turn over », indique la directrice d’agence. Les locataires hésitent à quitter leur logement actuel de peur de ne pas trouver mieux ailleurs.

Par ailleurs, les investisseurs locatifs peuvent être amenés à renoncer à leurs acquisitions devant les coûts de rénovation énergétique pour permettre au logement visé d’obtenir un DPE supérieur à E et être éligible à la location. Le loyer moyen au mètre carré s’affiche entre 8 à 16 euros contre 11 à 26 euros pour Bordeaux, selon MeilleursAgents.

Des étudiants bordelais s’installent à Saint-André-de-Cubzac

« Les locataires trouvent plus facilement des petites surfaces, car la majorité des demandeurs sont des familles », analyse la dirigeante du cabinet Century 21 Estuaire.

Aussi, pour une famille de deux adultes et de deux enfants, la location d’une maison ou d’un appartement redevient facile à la condition de s’éloigner de 5 à 10 km.

Cependant, même sur les studios, les T1 et T2, la demande reste soutenue, car des étudiants de Bordeaux n’hésitent pas à venir se loger à Saint-André-de-Cubzac, notamment près du quartier de la gare. Il s’ajoute les personnes qui viennent travailler pour un temps à la Centrale nucléaire du Blayais.