Crédit immobilier : La banque peut-elle saisir mon bien si je n’arrive plus à rembourser mon prêt immobilier ?

C’est une possibilité mais en tout dernier recours puisque la banque vous impose une garantie qu’elle va pouvoir faire jouer avant d’en arriver à cette extrémité. Quelles sont les étapes préalables ? Comment fonctionne cette garantie ? Quel est son coût ? Quel type de garantie choisir en fonction de votre projet ? Les réponses de Christelle Molin-Mabille, Déléguée Générale CNCEF Crédit, association professionnelle agréée de courtiers en crédit.

Quelles sont les étapes préalables ?

La banque va d’abord transmettre votre dossier au service contentieux, qui va émettre des demandes amiables de règlement. Si vous ne parvenez pas à payer, elle va prononcer la déchéance du terme, c’est-à-dire réclamer le paiement de tout ce que vous lui devez : le capital restant dû, mais aussi les frais et accessoires. Les intérêts qui auraient été dus jusqu’à la fin du crédit ne sont toutefois pas compris dans cette somme.

Comment fonctionne la garantie prise par la banque ? Il y a, quand on souscrit un prêt immobilier, deux types de garanties : Celle qui couvre vos éventuels problèmes de santé, l’assurance emprunteur, Et celle que prend votre banque pour se prémunir de votre défaillance de paiement. Historiquement, c’est l’hypothèque. C’est le moyen pour elle d’être certaine de se faire rembourser quelque soient les circonstances.

Sachez qu’en cas d’accident de la vie, il est possible, pour pallier ponctuellement les difficultés de remboursement, de suspendre ou moduler vos mensualités. Cette option peut exister dans les conditions générales de vente de votre contrat de prêt, vérifiez-les ! Vous pouvez aussi le négocier avec votre banque.

Le terme hypothèque qui est couramment employé, recouvre en réalité deux moyens pour la banque de s’assurer qu’elle récupérera les sommes qu’elle vous a prêtées.

L’hypothèque légale, dont les termes et les conditions sont prédéfinis par la loi, ce qui ne vous offre pas de flexibilité en termes de négociation. Dans ce cas, la banque doit obtenir un jugement pour faire saisir le bien, le revendre aux enchères et se payer ensuite.

La garantie fournie par une société de cautionnement mutuel, c’est-à-dire un organisme auquel la banque va transférer votre dette et qui va devenir votre créancier. Attention, une société de caution prend systématiquement pour se couvrir une promesse d’affectation hypothécaire, qu’elle va actionner en justice afin de saisir votre bien si les demandes de règlement amiables n’ont pas abouti. Après la vente, si la dette est inférieure au prix du bien vendu, le surplus vous sera reversé.

Des parents peuvent également se porter garants. Cette solution est toutefois rarement retenue par les banques en raison du temps de mise en œuvre des procédures judiciaires leur permettant de récupérer leur dû.

Quel est son coût ?

Une hypothèque légale engendre des frais d’inscription au service de publicité foncière qui représentent en moyenne 1,5% du montant du crédit immobilier. Des frais de mainlevée peuvent s’ajouter si on a revendu son bien entretemps. Le coût de mise en place d’une garantie auprès d’une société de cautionnement mutuel comprend une commission de fonctionnement et la participation au fonds mutuel de garantie. Pour 100 000 € garantis par exemple, vous allez payer 600 € de commission de fonctionnement et 1620 € de participation au fonds de garantie. Si le prêt est remboursé à son terme initial ou par anticipation, sans incident de paiement, la société de cautionnement mutuel va rembourser tout ou partie de ces frais, mais parfois aussi rien n’est prévu au contrat.

Quel type de garantie choisir ?

La banque impose en général la garantie de la société de cautionnement mutuel, car s’il y a défaillance de paiement, ce n’est pas elle qui supportera le risque final de ne pas être payée ! Mais si vous achetez votre résidence principale, que vous pensez garder toute votre vie, mieux vaut insister pour l’hypothèque légale. Moins chère, elle prend fin un an après la date de fin de remboursement initialement prévue.

Attention ! Si elle s’applique en cas d’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain, elle exclut, en revanche, le financement de travaux ou l’achat en l’état futur d’achèvement. C’est donc l’option idéale pour acheter un bien existant en parfait état ou ne nécessitant que de petits travaux d’aménagement. Si vous achetez un bien pour investir, sachez que l’hypothèque est déductible des revenus locatifs.

Source : CNCEF Crédit