Bourges : « Les prix immobiliers sont accessibles dans la future capitale européenne de la culture»

« Ce qui se vend facilement, malgré la hausse des taux et l’inflation, c’est un bien qui est au prix », lance Alban Aguilar, co-fondateur de l’agence immobilière Aguilar & Cruzel Immobilier Bourges, affiliée au réseau Re/Max. Et qui répond aux critères de recherche du moment : un jardin, un stationnement en parking ou garage, la proximité de commodités… C’est le cas de cette maison de ville de 70m², située en cœur de ville et vendue à 160 000 euros quelques jours avant les fêtes de fin d’année. Le professionnel immobilier précise : « Elle s’est vendue le lendemain de son entrée dans le stock de l’agence et sans négociation ».

A Bourges, des prix des maisons en baisse depuis 2 ans

Selon les données collectées par MeilleursAgents, le prix des maisons à Bourges n’a pas attendu la remontée des taux d’intérêt pour corriger. Ainsi, depuis la fin des confinements liés à la pandémie de Covid-19, il a reculé de-9,2% sur 2 ans et de -10,6% sur 1 an, pour revenir vers les 1 500 euros le m².

« Nous avons fait plus de compromis de vente cette année que l’année dernière, mais moins de chiffre d’affaires », signale l’affilié du réseau Re/Max. Du coup pour les vendeurs, la perspective de faire une opération dépend fortement de la date d’acquisition. « S’ils ont acheté leur bien il y a moins de 10 ans, il va être compliqué de réaliser une plus-value, à moins d’avoir fait une bonne affaire à l’époque de l’achat », avertit l’agent immobilier.

En effet, « à présent, les acheteurs qui avaient une capacité d’emprunt de 200 000 euros il y a deux ans et demi ne disposent plus que de 150 000 à 160 000 euros », poursuit Alban Aguilar.

Toutefois, il tempère : « il n’y a plus de problématique du taux d’usure aujourd’hui ».

Le statu quo de la Banque centrale européenne depuis l’automne dernier et le début de la baisse des taux de crédit en décembre ont eu un impact immédiat : la stabilisation des prix de ventes des maisons : -1,9% sur 3 mois et -0,2% sur 1 mois. Une tendance qui reste à confirmer pour 2024.

Car pour l’heure, les ventes sont avant tout proposées par des personnes sous contrainte personnelle : mutation professionnelle, séparation ou décès.

Les appartements portés par la forte rentabilité locative

Du côté des appartements, la situation est bien différente. Les prix commencent tout juste à reculer : -0,4% sur 1 mois selon MeilleursAgents, contre +2,3% sur 3 mois. En deux ans, ils ont progressé de près de 20%. Cette tendance s’explique par l’attractivité de l’investissement locatif.

Selon Seloger.com, le rendement locatif à fin septembre 2023 était proche des 10% pour les studios, des 7,5% pour un T2 et 6,5% pour un T3, avec des loyers mensuels moyens respectivement de 495 euros, 570 euros et 620 euros.

L’impact du label Capitale européenne de la Culture 2028

En devenant la Capitale européenne de la Culture en 2028, Bourges apporte un nouvel argument pour l’investissement locatif. La venue régulière de touristes attirés par les différents événements qui seront programmés va développer la demande de logements touristiques et l’activité hôtelière. En train, il faut 2h de trajet direct depuis Paris Austerlitz. Et en voiture, la proximité de l’A71 qui la relie à Orléans au Nord, permet de venir de la capitale en 2h45, et de Lyon en 3h29 ou l’Occitanie et l’Hérault en 5h22, en passant Clermont-Ferrand.

Une attractivité économique qui s’articule autour de la fonction publique, du tourisme et des industries

Outre ce nouveau label de Capitale européenne de la Culture à fort impact, Bourges est une ville de près de 65 000 habitants forte de multiples attractivités. Qui ne connaît pas son festival Le Printemps de Bourges ?! Elle dispose aussi d’un patrimoine historique avec des monuments classés majeurs comme l’ancien palais archiépiscopal ou encore les Remparts.

Autre atout : « vous pouvez faire le tour de Bourges en 10 minutes, taquine le co-fondateur de l’agence immobilière Aguilar & Cruzel Immobilier Bourges. Dans une grande ville, vous allez avoir les bouchons. » Ce petit luxe permet d’étendre les recherches de biens moins chers vers des villages situés dans un rayon de 20 à 40 km… à condition évidemment de renoncer la densité des commodités.

Sur le plan économique, la capitale du Berry s’est imposée comme une terre d’industries, même si le commerce et la fonction publique sont les deux plus gros pourvoyeurs d’emplois. Tout a commencé avec la fonderie et la métallurgie à la fin du XIXe siècle. Près de 200 ans plus tard, elle s’est diversifiée : aéronautique, armement, agroalimentaire, automobile… Elle s’assure ainsi d’un basin d’emploi pérenne, mais en constante évolution avec la présence de pôles de recherches de pointe.