Immobilier : « Les SCPI doivent tirer les leçons du précédent cycle immobilier », Victor Piriou

Mysweet’immo : Comment se positionne la SCPI Upêka, que vous venez de lancer ?

Victor Piriou : L’ambition de cette SCPI est de répondre aux mutations du marché immobilier européen par une démarche d’accompagnement dans le changement et de valorisation des actifs. Ce marché est à la fois soumis à une hausse des taux, qui a entraîné un repricing des actifs, à une évolution des usages, accélérées par la crise sanitaire, et à un durcissement de la réglementation environnementale. Tous ces éléments créent des conditions particulièrement favorables pour constituer, à des taux de rendement attractifs, un portefeuille diversifié d’actifs en zone euro. 

Upêka a l’avantage considérable de ne pas avoir à supporter un stock d’actifs acquis dans le passé, qui pèserait sur les performances futures offertes aux investisseurs. Elle peut également compter sur l’expertise en asset management d’Aquila Asset Management, la maison mère d’Axipit, encore renforcée par son intégration au groupe Catella, présent dans plusieurs pays européens.

Cette SCPI se veut accessible au plus grand nombre pour permettre aux épargnants de constituer une épargne ou des revenus complémentaires pour financer leur retraite. Il est possible de souscrire en pleine propriété, en démembrement ou en versement programmé avec un minimum de 200 euros. Par ailleurs l’absence de commission de souscription permet d’affecter la totalité du versement du client à l’acquisition immobilière.

Mysweet’immo : Les opportunités portent-elles essentiellement sur le bureau actuellement ?

Victor Piriou : Si certes le bureau souffre depuis la pandémie, le marché de l’immobilier est très hétérogène. Il y a des opportunités nombreuses à saisir aussi bien géographiquement qu’en fonction de la typologie des actifs.  La Covid a engendré un changement profond des habitudes : le recours au télétravail s’est renforcé et les salariés émettent une plus forte demande d’équilibre entre vie privée et vie professionnelle. De ce fait, de nombreux bureaux se sont vidés de leurs locataires, qui veulent des emplacements plus accessibles et des espaces de vie modulables.

Le marché du bureau en France pâtit d’un manque de visibilité car il est encore difficile d’évaluer l’ampleur des ajustements de prix. En revanche, dans certains pays européens les prix des bureaux se sont déjà bien ajustés. C’est le cas en Irlande ou aux Pays-Bas par exemple. Nous visons donc ces marchés de bureaux, sur lesquels les opérations peuvent afficher des taux de rendement supérieurs à 7%.

En France nous nous positionnons actuellement sur certains commerces de proximité sur lesquels existent de fortes opportunités. Toutefois il faut être extrêmement sélectifs et bien étudier la solidité des locataires, qui doivent pouvoir faire face à l’inflation de leurs coûts et charges.

Mysweet’immo : Quelles leçons tirer des turbulences sur le marché de la pierre-papier ?

Victor Piriou : Sur un marché très chahuté nous cherchons à rassurer les investisseurs en renforçant la pédagogie. Trois enseignements peuvent être tirés.

D’abord, la maîtrise de la collecte est essentielle.  Même si un nombre croissant d’opportunités d’acquisitions émergent, il est nécessaire de ne pas se précipiter et de miser plutôt sur une forte sélectivité des actifs. Après avoir levé 20 millions d’euros en trois mois, notre SCPI prend le temps nécessaire pour investir. Elle a étudié un pipeline de 350 à 400 millions d’euros d’acquisitions mais ne va réellement se positionner que sur les actifs correspondant à notre cahier des charges.

Notre SCPI prévoit pour le moment un délai de jouissance de 6 mois pour garantir cette sélectivité et avoir le temps d’investir la collecte aux meilleures conditions. En considérant que la durée de détention moyenne d’une part de SCPI est de 22 ans, ce délai de jouissance n’impacte pas la performance finale pour l’investisseur.

Ensuite, la crise de liquidité actuelle de certaines SCPI nous rappelle que les institutionnels ont massivement investi le secteur. Or ils n’ont pas la vision à long-terme propre à l’investisseur privé. Pour notre part, nous souhaitons revenir aux origines de la SCPI, qui a été initialement lancée comme un véhicule grand-public. Nous privilégierons donc la détention directe par les investisseurs privés.

Enfin, la hausse brutale des taux d’intérêt souligne que l’absence d’endettement est une force. Il permet de ne pas avoir à céder des actifs dans la précipitation pour faire face aux échéances de prêts. La SCPI Upêka n’a pas utilisé l’endettement jusqu’à présent, ce qui renforce encore la stabilité des performances offertes aux investisseurs. Cependant, les taux offerts par certains actifs aujourd’hui nous permettent d’envisager un retour à l’utilisation de l’effet de levier.

Au final, tirer toutes les leçons du passé, tout en saisissant les opportunités d’acquisitions du présent, permet d’envisager l’avenir avec une meilleure sérénité.

Source :   Axipit Real Estate Partners