Immobilier de prestige : 2023, une dernière année forte avant un retour à la normalité

Malgré des circonstances économiques et géopolitiques difficiles Sotheby’s International Realty France-Monaco dresse un bilan encore étonnamment positif pour l’année 2023. Le réseau annonce toutefois des perspectives plus mitigées pour 2024.

« Avec un volume de ventes de près de 1,5 milliard d’euros (plus de 1,49 milliard d’euros), nous n’atteignons par le record historique de 1,61 milliard d’euros de 2022 mais avons tout de même réalisé une excellente année, supérieure à 2021, précédent record. Malgré des périodes de ralentissement courant printemps-été et pendant le dernier trimestre 2023, nos résultats totaux pour l’année restent forts. Début 2023, nous ne nous attendions pas à obtenir cette année encore d’aussi bons résultats au vu de la conjoncture actuelle, immobilière et plus générale. Ils démontrent que le marché de l’immobilier de prestige reste une valeur refuge et un investissement alternatif en temps difficiles. Preuve de la robustesse de ce marché, nous avons conclu fin 2023-début 2024 plusieurs très belles ventes supérieures à 10 millions d’euros », Alexander Kraft, Président – Directeur Général de Sotheby’s International Realty France-Monaco.

Un prix moyen plus élevé de 1,87 million d’euros

Sur l’année 2023, les 80 agences du réseau de Sotheby’s International Realty France-Monaco ont réalisé plus de 800 ventes de prestige, soit une baisse du nombre de transactions d’environ 17% par rapport à 2022 (970 ventes) malgré un volume de ventes seulement légèrement inférieur d’environ 1,5 milliard d’euros (-7% versus 1,61 milliard en 2022). En revanche, le prix moyen de 1,87 million d’euros est, lui, en hausse de 12% par rapport à 2022 (1,67 million d’euros). « Ces chiffres sont révélateurs de la tendance observée depuis début 2023 : la qualité se vend encore, le très haut de gamme a le vent en poupe. Cependant les biens avec défauts et/ou surévalués peinent à trouver acquéreur. », détaille Alexander Kraft.

Les agences françaises du réseau ont donc réalisé un volume de ventes total d’environ 1,5 milliard d’euros (soit une baisse de 7% par rapport à 2022, mais une hausse de 2% par rapport à 2021), et plus de 50 ventes entre 5 et 50 millions d’euros.

Alexander Kraft explique : « Ce volume de vente d’environ 1,5 milliard d’euros montre que le marché immobilier de prestige en France a encore incroyablement résisté jusque-là. 2023 est une très bonne année en dépit du contexte : nous ne sommes pas au niveau de 2022, année record d’entre toutes, mais nous sommes encore légèrement au-dessus de 2021 (+2%), qui est la deuxième meilleure année pour notre marché. Le marché devrait continuer à se normaliser en 2024 ». 

Bien qu’il soit attendu que le marché s’équilibre encore plus cette nouvelle année, le premier trimestre 2024 reste prometteur grâce au grand nombre de transactions en cours qui s’élève à plus de 150 millions d’euros, sous offre ou compromis actuellement.

2023, un marché plus volatil avec des phases moins actives suivies de phases plus dynamiques

« Le marché de l’immobilier de prestige est sans doute devenu plus volatil. Après un printemps-été et un dernier trimestre moins actifs, on a constaté une reprise du marché fin 2023-début 2024. Nous avons noté en particulier que beaucoup plus de transactions n’aboutissent pas par rapport aux années précédentes., poursuit Alexander Kraft. Moins omniprésents qu’en 2021 et 2022, les Français représentent encore une part importante de nos acheteurs, surtout dans le haut de gamme. Avec un retour croissant des acheteurs étrangers depuis l’année dernière et un dollar fort par rapport à l’euro, la tendance d’un marché à trois vitesses se dessine. Les marchés qui se portent le mieux sont les plus internationaux ou les marchés de résidences secondaires très haut de gamme comme Paris, le sud de la France ou la montagne. Viennent ensuite les stations huppées des Français telles que Biarritz, l’île de Ré, Dinard… qui sont un peu plus calmes. Et enfin, les marchés pour les résidences principales des Français (Lyon, Toulouse, Nantes, Lille…) sont plus touchés par cette accalmie. »

Un ajustement des prix en cours

Aujourd’hui les acheteurs sont à la recherche de valeurs sûres sur le long terme, de « blue chips » comme on dit en bourse pour les actions les plus connues et les plus fiables, et les marchés immobiliers internationaux restent attractifs dans cette perspective. Le ralentissement dans le marché de prestige normal dominé par les Français s’explique par des dossiers bloqués par les banques et d’une liquidité moins importante des clients. En même temps, le marché de prestige haut de gamme, lui,  résiste mieux car il reste soutenu par des investisseurs avisés et des grandes fortunes disposant d’une liquidité importante et animés d’une volonté de bénéficier d’investissements alternatifs et de valeurs refuges. 

« Le marché de prestige continue de se normaliser. Contrairement au marché immobilier « standard » et du neuf, le segment du prestige reste généralement en bonne santé mais les acheteurs deviennent de plus en exigeants, demandant des biens sans défauts, prêts à habiter, et prennent beaucoup plus de temps pour se décider, surtout si les prix ne sont pas parfaitement en phase avec la nouvelle réalité du marché, ajoute Alexander Kraft. Nous observons des négociations de plus en plus importantes et un ajustement des prix entre 5% et 20% dans certains cas, en particulier pour les biens surévalués ou présentant certains défauts (travaux, décoration, etc.).»

Un marché de plus en plus porté par les grandes fortunes et les acheteurs étrangers

Les acquéreurs étrangers les plus représentés sont les Américains, puis les Moyen-Orientaux et certaines nationalités européennes, notamment les Scandinaves, les Allemands et les Suisses. Ils disposent de budgets plus élevés par rapport aux acheteurs français des années précédentes, souvent entre 3 et plus de 20 millions d’euros. Cependant, les acheteurs asiatiques ainsi que les acheteurs anglais restent rares, sans doute une conséquence à la fois des problèmes politiques et économiques de leurs pays. 

Quelques exemples de biens vendus en 2023 

• Région parisienne : Environ 50 millions d’euros pour un bien d’exception
• Paris 16^ème : 16 millions d’euros pour un appartement de 800 m² à rénover proche de la place de l’Etoile
• Paris 4^ème : 10,6 millions d’euros pour un immeuble quartier Saint-Paul/Marais
• Paris Marais : Autour de 10 millions d’euros pour un hôtel particulier 19^ème
• Paris Rive gauche : plusieurs ventes autour de 10 millions d’euros
• Paris 16^ème : 7,9 millions d’euros pour un appartement de 200 m² entièrement rénové par un architecte, avec vues Seine et Tour Eiffel, situé avenue de New York
• Neuilly-sur-Seine : 6,5 millions d’euros pour un hôtel particulier de 360 m² avec 200 m² de jardin, en parfait état et à la décoration contemporaine, proche Lycée Pasteur
• Paris 17^ème : 4,3 millions d’euros pour un atelier d’artiste de 521 m² de 12 pièces quartier Pereire
• Côte d’Azur : Pour 8,3 millions d’euros, un appartement de prestige sur la Croisette
• Côte d’Azur : Pour 6,3 millions d’euros, une luxueuse maison de maitre sur la plage à Roquebrune-Cap Martin
• Côte d’Azur : Pour 6,2 millions d’euros, une bastide historique exceptionnelle à Villefranche-sur-Mer
• Côte d’Azur : Pour 3,6 millions d’euros, la Villa Les Bolovens qui a servi de décor au film de Hitchcock « La main au collet » (avec la participation de Grace Kelly). Vendue à des Américains en quelques jours cette propriété à Saint-Jeannet avec une maison principale et une maison de gardien s’étend sur un terrain de 5 000 m²
• Marseille : Pour 5 millions d’euros, une villa contemporaine de 220 m² en première ligne sur la mer, dans le 7^ème, sur un terrain de 800 m² avec vue panoramique sur la mer. Record historique du prix de vente au mètre carré à Marseille
• Corse du Sud : Pour plus de 10 millions d’euros, vente record d’une propriété pieds dans l’eau sur 10 hectares
• Corse du Sud : Pour plus de 6 millions d’euros, une propriété pieds dans l’eau sur l’île de Cavallo, à l’est de commune de Bonifacio, disposant de sa propre plage de sable fin. Belle maison de famille en pierre et bois de 300 m² (5 chambres, belles pièces de réception) proche des plages sur un terrain de 4 700 m² doté d’un somptueux parc paysager et d’une piscine.
• Alpilles : Pour 5,6 millions d’euros, un ancien moulin à huile entièrement rénové et ses dépendances sur près de 8 hectares, à Maussane-les-Alpilles, avec superbe vue sur les Alpilles, grandes pièces de vie voutées, cuisines équipées, 7 chambres en suite… Bassin et piscine.
• Megève : Entre 6 et 8 millions d’euros, un chalet au Mont d’Arbois, à proximité du centre de Megève, avec une architecture élégante et une conception moderne. Chalet sur 4 niveaux comprenant notamment un ascenseur, une piscine, une salle de cinéma, une salle de billard, 6 chambres, une grande terrasse et des balcons avec vue…
• Megève : Entre 3 et 4 millions d’euros, un appartement en duplex de 205 m², secteur Mont d’Arbois, avec ensoleillement et exposition optimaux, vue exceptionnelle sur Megève et Rochebrune, 4 chambres, une terrasse, un ascenseur…
• Annecy : Autour de 2,2 millions d’euros, une propriété de 242 m² au bord du lac d’Annecy et dotée d’une belle vue lac à Veyrier-du-Lac
• Ile de Ré: Pour 2,4 millions d’euros, une belle propriété
• Pyla-sur-Mer : Autour de 10 millions d’euros, une villa de 350 m² habitables à l’architecture d’inspiration Art Déco, sise au bord de l’eau avec piscine et roof-top de 190 m².
• Bordeaux : Autour de 3 millions d’euros, un appartement de plus de 300 m² aux codes bourgeois ouvrant sur le parc du Jardin Public, splendide parc planté dans le centre de Bordeaux
• Biarritz : Pour 4,6 millions d’euros, une villa des années 30 de 380 m² totalement rénovée, située dans le quartier très recherché du Jardin Public, à deux pas des Halles et des Plages, en plein centre de la ville. Un jardin avec piscine chauffée et un garage pour deux voitures. Rarissime sur le secteur.
• Saint-Jean-de-Luz : Autour de 2,8 millions d’euros, une maison de ville contemporaine d’environ 250 m² dotée d’un ascenseur à quelques pas de la Grande Plage et des commerces
• Côte basque, entre Saint-Jean-de-Luz et Guéthary :Entre 3 et 4 millions d’euros, une propriété en front de mer, en première ligne face à l’océan, dans un environnement naturel préservé, avec une villa d’environ 250 m² (8 chambres) et une maison d’amis sur un terrain plat de plus de 6 400 m² avec tennis. Très beau jardin face aux montagnes au sud, superbes vues dégagées sur l’océan et les montagnes. Terrasses côté mer et côté jardin.
• Région toulousaine : Pour 1,6 million d’euros, une maison d’architecte d’environ 230 m² sur un terrain de 1 500 m² joliment arborée avec piscine et jacuzzi, sur Balma.

Source : Sotheby’s International Realty France-Monaco