Immobilier : La baisse des prix marque une pause

Serait-ce un motif d’espoir pour le marché immobilier français ? Si la spirale baissière dans laquelle il s’est engagé depuis plusieurs mois est loin d’être terminée, les chiffres de janvier laissent en effet percevoir un léger mieux. Les prix ont certes continué à reculer au cours des trente derniers jours, mais moins fortement que durant les mois précédents.

Les prix ont certes continué à reculer au cours des trente derniers jours, mais moins fortement que durant les mois précédents.

Paris en est l’exemple le plus frappant. Après avoir perdu respectivement -0,7% et -0,6% en novembre et décembre, la capitale n’a baissé que de -0,3% en janvier.

Il en va de même pour les villes du Top 50 (0% en janvier contre -0,3% en novembre et -0,2% en décembre) ainsi que celles du Top 10 (-0,2% en janvier contre -0,4% en novembre et -0,3% en décembre).

Cinq des plus grandes métropoles de l’Hexagone (Nantes, Lille, Strasbourg, Marseille et Nice) ont même vu leurs prix se stabiliser depuis notre dernier baromètre. Et une autre (Lyon) est allée jusqu’à faire une incursion en territoire positif (+0,1%). Pour rappel, en décembre, dix des onze plus grandes villes de France (Paris inclus) étaient dans le rouge.

De quoi peut-être présager d’un printemps de l’immobilier précoce. Motif ? Après un dernier trimestre traditionnellement peu dynamique, il faut souvent deux à trois mois au marché pour se relancer en début d’année. Or, en 2024, cette reprise semble s’enclencher beaucoup plus tôt que l’année passée. À titre de comparaison, les variations baissières enregistrées en janvier 2023 à Paris avaient été sensiblement identiques à celles de novembre et décembre 2022. Alors qu’elles sont deux fois plus faibles cette année.

Dans les communes de Rennes, Lyon et Paris, les délais de vente se stabilisent depuis trois mois (-1 jour pour Paris et Rennes, +0 pour Lyon). Une dynamique qui tend à confirmer cette perspective d’une année moins morne dans les grandes villes qui ont déjà bien baissé en 2023.

Seule ombre au tableau : les zones rurales. Contrairement aux autres territoires, elles n’ont connu aucune amélioration en ce début d’année. La pression baissière tend même à s’y accentuer (-0,6% en janvier contre -0,5% en décembre et -0,3% en novembre).

Du mieux un peu partout sur l’ensemble du territoire

Si les secteurs ruraux apparaissent comme les plus affectés ce mois-ci par le recul des prix, le nombre de départements à avoir enregistré une baisse en janvier tend pourtant à se contracter. Seuls 54 d’entre eux ont en effet vu leurs tarifs diminuer au cours du mois écoulé contre 68 en décembre et 70 en novembre.

De là à pouvoir affirmer que cette accalmie sur le front de la baisse des prix est appelée à durer, il est encore trop tôt pour le faire. Sur trois mois, la tendance reste globalement stable avec 70% en moyenne de départements présentant des variations négatives.

Autre signal fort que ce phénomène de répit tarifaire tend à gagner progressivement l’ensemble de l’Hexagone : les villes du Top 50 (Paris exclue) sont, elles aussi, toujours plus nombreuses chaque mois à ne plus être dans le rouge.

Depuis la publication du dernier baromètre MeilleursAgents, la moitié d’entre elles sont ainsi restées en territoire positif alors qu’elles n’étaient que 19 à l’avoir fait en décembre et 17 en novembre.

Mais là encore, la question se pose de savoir si cette trêve dans la baisse n’est qu’un sursaut du marché ou si, à l’inverse, elle pourrait s’inscrire dans la durée.

Difficile pour le moment de trancher, mais un indice pousse à l’optimisme : le calendrier. Pour mémoire, en 2023, il avait fallu attendre le mois de mai pour connaître une diminution aussi significative du nombre de communes du Top 50 orientées à la baisse au cours d’un même mois. Soit, la fin du printemps de l’immobilier ; saison généralement la plus dynamique en termes d’activité pour le marché de la pierre. Or, dans le cas présent, le printemps ne commence que dans deux mois…

Le volume de crédits et le niveau des taux comme arbitres des prochains mois

La pérennisation de ce ralentissement de la baisse va dépendre, dans les mois à venir, de la combinaison de différents éléments économiques.

En premier lieu, le volume de prêts accordés aux particuliers. La raison ? Un accès au crédit facilité permettrait en pratique à un certain nombre de porteurs de projets de revenir rapidement sur le marché.

Ce qui comblerait un peu le déséquilibre actuel entre l’offre et la demande qui contribue à tirer les prix de la pierre vers le bas.

Or, après plusieurs trimestres de frilosité, les banques semblent aujourd’hui en passe de rouvrir le robinet du crédit, d’autant plus que le début d’année est synonyme de remise à zéro.

En retrouvant progressivement de la marge, les banques retrouvent un intérêt à prêter

Les taux des crédits immobiliers pratiqués par les banques vont également jouer un rôle essentiel dans le relâchement de la pression baissière.

Dans le contexte actuel, des taux moins élevés participeraient à augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Bref, favoriseraient la relance du marché.

Et, là-encore, tout laisse à penser qu’ils devraient reculer dans les mois à venir.

La décision de la Banque Centrale Européenne de maintenir une nouvelle fois ses taux directeurs inchangés vient en effet conforter l’idée selon laquelle le cycle de resserrement monétaire est bel et bien terminé. Ses premières baisses pourraient avoir lieu vers l’été. Mais, les banques, elles, semblent bien décidées à anticiper ce phénomène dans une optique de conquête de nouveaux clients. Preuve en est : les taux ont déjà diminué de -0,2 points de pourcentage en moyenne depuis le début de l’année selon les courtiers.