Résidences étudiantes : Entre forte demande et hausse des taux d’intérêts, le dilemme des investisseurs

A la rentrée 2023, la France comptait plus de 167 000 logements étudiants répartis dans près de 1 260 résidences pour un montant global de loyers encaissés supérieur au milliard d’euros. Le marché tricolore des résidences étudiantes s’organise autour d’une cinquantaine de groupes consolidés, selon l’audit des experts de Xerfi. Parmi les grands leaders figurent des acteurs privés commerciaux (Réside Etudes, Nexity, Sergic, UXCO…) et des acteurs privés à but non lucratif (Action Logement, Fac-Habitat, ARPEJ…).

Augmentation des taux d’intérêts et taux d’occupation

Aujourd’hui, la hausse des taux d’intérêt bride les capacités d’emprunt des investisseurs et pénalise les gestionnaires de résidences étudiantes dans leurs stratégies de croissance. Le durcissement d’accès au crédit renforce par ailleurs la concurrence des autres placements financiers. Si la demande en logement étudiants excède toujours l’offre, la concurrence reste élevée.

Dans ce contexte, proposer une marque et un concept différenciants s’impose pour séduire les occupants et les investisseurs. Se positionner au cœur d’un écosystème global est l’un des grands défis à relever pour les exploitants de résidences étudiantes. Il s’agit en effet d’élaborer une offre associant les compétences/attentes des différentes parties prenantes (promoteurs, constructeurs, investisseurs, établissements d’enseignement supérieur, prestataires de services sur site, acteurs du transport, spécialistes de l’aménagement urbain…).

Hausse de la demande, augmentation du parc, progression des loyers, enrichissement des offres (nouveaux services, intégration de la RSE…) ou encore appétence des investisseurs, le marché des résidences étudiantes restera porté par de solides moteurs. D’ici 2025, le chiffre d’affaires bondira de presque 7% par an pour s’établir à près de 1,2 milliard, selon les prévisions des experts de Xerfi. Le pays comptera alors 1 360 résidences étudiantes, 182 000 logements et 215 000 places.

En raison de ses taux d’occupation très élevés (environ 90%), conduisant à de solides taux de rendement (environ 4% net), la résidence étudiante reste un actif particulièrement prisé des investisseurs. Les perspectives favorables du marché dans les années à venir encouragent les investisseurs à placer la résidence étudiante au premier rang de leurs priorités. Plus de 60% des investisseurs européens la considère ainsi comme la plus attractive de toutes les classes d’actifs et environ 90% d’entre eux envisagent d’y investir ces cinq prochaines années. Mais les coûts de financement constituent sans grande surprise le principal frein pour les investisseurs européens dans le domaine résidentiel.

Réhabilitation, RSE, coliving, international et maillage territorial au programme

Les exploitants actionnent dès lors plusieurs leviers pour asseoir leur développement. Les nouvelles résidences étudiantes proviennent de constructions neuves mais également de réhabilitations, entre autres d’anciens bureaux. UXCO a par exemple racheté début 2023 en Haute-Savoie une ancienne friche commerciale pour la réhabiliter en résidence étudiante pour un montant de l’ordre de 100 millions d’euros. Cette dernière, qui ouvrira ses portes en 2025, comptera 645 logements. L’intégration de la RSE est aussi au programme de la plupart des gestionnaires. The Boost Society en a ainsi fait un axe majeur de sa stratégie avec une multitude d’actions concrètes autour de la conception des résidences mais aussi des services aux occupants.

Le coliving est en outre de plus en plus plébiscité par les gestionnaires de résidences étudiantes qui visent alors les jeunes actifs. Le modèle repose sur la volonté de créer des communautés, une mutualisation des espaces et des coûts, des espaces privatifs et partagés et un large recours à l’économie servicielle. Quant au développement à l’international, très peu répandu, il est toutefois un axe de croissance chez certains gestionnaires, à l’instar de Nexity Studéa, Odalys Campus ou encore Cardinal Campus.

En réalité, le maillage national reste la principale stratégie de croissance des exploitants de résidences étudiantes. Et celle-ci est arbitrée selon plusieurs critères (bassin de population étudiante, niveau de concurrence ou encore disponibilité des commodités et des transports. La taille du parc a ainsi progressé de plus de 100 unités entre 2021 et 2023 grâce à des leaders très actifs (Cardinal Campus, Fac-Habitat ou The Boost Society par exemple).

Un marché concentré entre les mains d’une poignée d’acteurs

Le marché français des résidences étudiantes est très concentré puisque les cinq premiers et les quinze premiers opérateurs trustent respectivement près de 43% et plus des trois quarts du parc de logements. Parmi les opérateurs à but privé lucratif, le groupe Résides Etudes et Nexity dominent le marché. Dans le non lucratif, Action Logement fait la course en tête. Les positions pourraient toutefois évoluer à la suite de la procédure de mise en sauvegarde de plusieurs entités du groupe Réside Etudes (dont celle dédiée à la gestion de résidences étudiantes).

Compte tenu de leurs multiples atouts (implantations, degré d’expertise, marque connue par les étudiants et les investisseurs, puissance financière…), les leaders seront plutôt protégés. Toutefois, de nouveaux entrants, notamment étrangers, pourraient renforcer leur présence sur le marché français. C’est le cas de l’Américain Greystar qui s’est porté acquéreur d’une résidence étudiante de 650 lits en région parisienne en septembre dernier.

Source : Xerfi